Denne artikkelen ble først publisert 16.  august 2019.

– Bergensinvestorene har et svært positivt markedssyn. Flere av trendene vi så i fjor har forsterket seg ytterligere i årets undersøkelse, og vi tror det kjøperdrevne markedet vil fortsette med full styrke, sier Magnus Havikbotn Jacobsen, analytiker i DNB Næringsmegling.

I DNBs siste investorundersøkelse har selskapet snakket med 16 av de største eiendomsinvestorene i Bergen, som samlet eier over 1,4 millioner kvadratmeter næringseiendom i Bergens-regionen. Investorene representerer godt over 40 prosent av den samlede kontormassen i Bergen.

To tredjedeler av investorene uttaler at de ønsker å være nettokjøpere av næringseiendom det kommende året, mot 50 prosent i fjor.

– Frykten for en markant renteøkning har avtatt, og flere mener at eiendom fortsatt vil være en trygg havn når det er urolig i andre markeder, sier han.

Voldsomt prispress

Det er særlig sentrale kontoreiendommer som etterspørres, og investorene er frustrerte over dårlig tilgang på objekter. Sentrumsledigheten er bare på 4,8 prosent.

Investorer trekker frem at det bygges altfor lite i sentrum, og at det i overskuelig fremtid ikke vil være nok topplokaler å tilby markedet.

Vi har justert ned estimatet for prime yield nok en gang, til 4,25 prosent

Magnus Havikbotn Jacobsen, DNB Næringsmegling

Resultatet er et voldsomt prispress på de mest attraktive objektene de få gangene de kommer på markedet. DNB Næringsmegling har derfor justert ned estimatet for prime yield nok en gang, til 4,25 prosent.

– Forskjellen mellom Oslo og Bergen er nå bare 50 basispunkter, som er et historisk lavt nivå, sier Havikbotn Jacobsen.

Flere av investorene synes at prisene er nådd skremmende høye nivåer. Selv om de fleste tror på uendret prime yield det neste året, er det noen som tror på fortsatt nedgang.

Få vil selge

Investorer forteller også at de er skeptiske til å selge i frykt for at de ikke finner gode nok alternativer å reinvestere i.

– Få investorer har konkrete salgsplaner i Bergen det kommende året. Likevel påpeker flere at mye er for salg for den rette prisen, hvilket indikerer at det kjøperdrevne markedet vil kunne fortsette, sier analytikeren.

Investorer kommer med uttalelser som «Markedet har ikke vært tørrere på over 20 år, det er komplett uten selgere», «Vi vil gjerne kjøpe mer, men spørsmålet er om vi får tak i noe» og «Det er dårlig tilgang på objekter i vårt segment, og det er svært spenstige priser».

I den grad investorene ser for seg salg, er det i hovedsak bolig-, kombinasjons- og industrieiendom det er snakk om. Investorene mener også at det er færre brede, strukturerte salgsprosesser og at «det er altfor mange lukkede budrunder».

Randsonen attraktiv

Mange av de spurte tror at yielden skal ned også innen normal eiendom, og DNB Næringsmegling vurderer nå normal yield i Bergen til 6,25 prosent.

– 50 prosent av investorene vi har snakket med mener yielden skal ytterligere ned for normal kontoreiendom, mot 28 prosent i fjor, sier Havikbotn Jacobsen.

Det skyldes blant annet mer optimisme til randsonene. Flere av områdene har opplevd god utvikling i takt med byggingen langs bybanetraseen og bedret kollektivdekning.

Dette står også på ønskelisten

Både utviklingseiendom i sentrum eller langs knutepunktene står på ønskelisten. Eiendommer med utviklingspotensial og også relativt mer attraktivt enn tidligere. En del er også interessert i å kjøpe logistikk- og kombibygg.

Fem av 16 investorer påpeker også at hotelleiendom er svært aktuelt dersom det kommer muligheter.

– Tross en økt tilbudsside siste årene, mener flere at det kun er snakk om en kortsiktig ubalanse, og at vi snart vil se et hotellmarked i balanse igjen i Bergen, sier analytikeren.

Effekt av ny kommuneplan

En faktor som kan være med å forsterke etterspørselen etter utviklingseiendom og eiendommer i randsonen er den nye Kommuneplanens arealdel (KPA) som ble vedtatt av bystyret i juni i år. Det mener Haakon Jard Veidung, direktør i DNB Næringsmegling i Bergen.

– Den nye planen gir en større grad av forutsigbarhet og vil kunne senke terskelen ytterligere for kapitalsterke utenbys aktører og forsterke etterspørselsoverskuddet i Bergen, sier Veidung.

DIREKTØR: Haakon Jard Veidung i DNB Næringsmegling Bergen. Foto: Fotograf Løtvedt

Men den nye planen fører også til økt dokumentasjonsbyrde for næringslivet fordi detaljnivået økes, noe som ofte fører til at mer egenkapital må legges ned i prosjektenes tidligfase.

– Ringvirkningene av dette kan drive frem et større behov for konsolidering hos lokale aktører, legger han til.