(Denne saken ble først publisert 8. april 2019)
Tallene som står i skattemeldingens post 4.3, som dumpet ned hos de fleste i forrige uke, kan være avgjørende for om, og hvor mye, du må betale i eiendomsskatt neste år. Det gjelder i hvert fall for de som bor i en kommune der eiendomsskatten er basert på Skatteetatens anslåtte formuesverdi på boligen.
Overvurdert
Men det er langt fra sikkert at dette anslaget stemmer med virkeligheten. Høsten 2014, før denne metoden ble tatt i bruk som beregningsmodell, utarbeidet Statistisk sentralbyrå (SSB) en rapport som anslo at hele 17 prosent av norske boliger kunne få et for høyt anslag for boligens verdi med modellen. En analyse Oslo Economics senere har gjort for KS viser omtrent det samme.
Slik klager du på boligverdien
Boligverdi:
En boligs estimerte markedsverdi er satt til boligens areal multiplisert med en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen avhenger av boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet, og beregnes av Statistisk sentralbyrå for Skatteetaten.
Formuesverdi:
Formuesverdien av boligen er satt til 25 prosent av boligverdien for primærbolig, og 90 prosent av boligverdien for sekundærbolig. Denne er normalt forhåndsutfylt i skattemeldingen.
Klage:
Dersom boligeieren mener at formuesverdien overstiger 30 prosent av eiendommens reelle omsetningsverdi, er det mulig å klage ved å endre direkte i skattemeldingen, eller via Skatteetatens hjemmesider dersom endringen gjelder tidligere år. Det er imidlertid nødvendig å vise til dokumentasjon, for eksempel faktisk kjøpesum, en takst eller meglers prisvurdering.
Fem år:
Hvis formuesverdien for boligeiendom er blitt nedsatt fordi maksimalgrensen er overskredet, vil det de fem påfølgende inntektsårene gis et forholdsmessig fradrag i kvadratmetersatsen. Fradragets størrelse er avhengig av hvor mye formuesverdien etter beregningsmodellen ble dokumenter å overstige maksimalgrensen med i forbindelse med nedsettingen. Men når de fem årene er gått, må boligverdien korrigeres på nytt, dersom den fortsatt skulle ligge for høyt.
Beregningsmetoden er basert på gjennomsnittlig kvadratmeterpris for en gitt boligtype i et bestemt område. Men dersom boligen har under gjennomsnittlig standard, mindre attraktiv beliggenhet, dårligere solforhold eller mer støy enn de andre boligene i området, vil boligens verdi bli overvurdert i modellen.
De som mener at verdien er satt for høyt, kan klage ved å korrigere beløpet i skattemeldingen. For skatteåret 2018, er det mulig å klage på formuesverdien dersom den er satt høyere enn 30 prosent av virkelig verdi for primærbolig, og hvis den overstiger virkelig verdi for sekundærbolig.
For å kreve korreksjon i boligverdien, er det nødvendig å legge frem dokumentasjon. En takst utarbeidet av en takstmann er en mulighet, en verdivurdering fra en megler er en annen. Hvis du har kjøpt boligen samme året vil kjøpesummen være en observerbar markedsverdi, og det vil også salgssummen på en tilsvarende bolig samme sted, forutsatt at standarden er lik.
Ned 37,1 prosent
En slik korreksjon var det rekordmange som gjorde i fjor. Hele 16.611 boliger fikk en nedjustert verdi etter at eierne sendte inn klage. Det er en dobling fra året før, da 8.412 boliger fikk det samme. De 16.611 boligene som fikk verdien nedsatt i fjor, fikk den nedjustert med hele 37,1 prosent.
– Det viser at det kan være en god del å hente på å sjekke om denne posten er riktig, sier Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen.
Foreningen får mange spørsmål om formuesverdi av bolig.
– Folk lurer generelt på om den er for høy, sier Lothe.
Lothe tror mange frem til nå ikke har vært bevisst på formuesverdien til boligen, i hvert fall hvis de ikke har vært i formuesskatteposisjon.
Hopp i klager
– Og veldig mange har jo boliglån som overstiger formuesverdien på boligen, sier han.
– Når stadig flere kommuner innfører eiendomsskatt, og stadig flere benytter Skatteetatens markedsverdi, er det ikke rart at det kommer flere klager, mener Lothe.
– Når stadig flere kommuner innfører eiendomsskatt, og stadig flere benytter Skatteetatens markedsverdi, er det ikke rart at det kommer flere klagerRolf Lothe, Skattebetalerforeningen
Ifølge Skatteetaten er det først og fremst boligprisene som har ført til det store hoppet i antallet klager i fjor.
Eksempler på eiendomsskatt for 2019
| Oslo | Rimelig bolig | Dyr bolig |
| Formuesverdi i skattemeldingen for 2017 | 1,5 mill. | 5 mill. |
| Boligverdi i skattemeldingen (formuesverdi x 4) | 6 mill. | 20 mill. |
| Eiendomsskattegrunnlag (80 prosent av boligverdi) | 4,8 mill. | 16. mill. |
| Bunnfradrag | 4,6 mill. | 4,6 mill. |
| Beregningsgrunnlag | 0,2 mill. | 15,4 mill. |
| Eiendomsskatt i 2019 (3 promille) | 600 kr. | 24.200 kr. |
| Bergen | Rimelig bolig | Dyr bolig |
| Formuesverdi i skattemeldingen for 2017 | 1 mill. | 2,5 mill. |
| Boligverdi i skattemeldingen (formuesverdi x 4) | 4 mill. | 10 mill. |
| Eiendomsskattegrunnlag (80 prosent av boligverdi) | 3,2 mill. | 8 mill. |
| Bunnfradrag | 1 mill. | 1 mill. |
| Beregningsgrunnlag | 2,2 mill. | 7 mill. |
| Eiendomsskatt i 2019 (2,6 promille) | 5.720 kr. | 18.200 kr. |
| Trondheim | Rimelig bolig | Dyr bolig |
| Formuesverdi i skattemeldingen for 2017 | 0,5 mill. | 1,5 mill. |
| Boligverdi i skattemeldingen (formuesverdi x 4) | 2 mill. | 6 mill. |
| Eiendomsskattegrunnlag (80 prosent av boligverdi) | 1,6 mill. | 4,8 mill. |
| Bunnfradrag | 0,5 mill. | 0,5 mill. |
| Beregningsgrunnlag | 1,1 mill. | 4,3 mill. |
| Eiendomsskatt i 2019 (6,15 promille) | 6.765 kr. | 26.445 kr. |
– Det er flere forklaringer på at en del har fått en økning i Skatteetatens beregnede markedsverdier for 2017, sier Jannicke Valbrek, seksjonssjef i informasjonsforvaltning i Skatteetaten.
– Primært var det en økning i markedsverdien på boliger fra 2016 til 2017 som reflekteres i Skatteetatens grunnlag.
Endringer i modellen SSB benytter, kan også ha gitt konsekvenser for noen boliger.
Kan justere for tidligere år
Formuesverdien som står oppgitt i skattemeldingen for 2018, vil danne grunnlaget for eiendomsskatten som skal betales i 2020. Men for dem som ikke studerte denne posten i skattemeldingen så nøye i fjor, og ved beregningen for årets eiendomsskatt oppdaget at den er satt for høyt, er det håp.
I 2016 ble det innført et system som gjør det enkelt å endre markedsverdien for boligen for tidligere år. Dette kan gjøres på Skattetatens hjemmesider, så fremt det kan legges frem dokumentasjon.
«Adgangen til å endre selv gjelder i tre år etter fristen for levering av skattemeldingen for det inntektsåret du ønsker å endre», heter det på Skatteetatens nettsider.
Eiendomsskatten må uansett betales til forfall, selv om opplysningene i skattemeldingen endres.
Modellen avgjør
I dag har 290 kommuner eiendomsskatt på bolig og fritidseiendom. Kommunene kan velge mellom to ulike modeller for å beregne eiendomsskatt; en kommunal takstmodell eller Skatteetatens formuesgrunnlag.
72 kommuner benytter Skatteetatens formuesgrunnlag, blant annet Oslo, Bergen og Trondheim.
I Oslo, der beboerne for skatteåret 2017 tilsammen betalte 452 millioner kroner i eiendomsskatt, var det i fjor hele 4.921 boliger som fikk justert sin verdi etter klage til skatteetaten. Det betyr at en tredjedel av dem som fikk justert boligverdien sin i fjor, bor i Oslo.
660 i Bergen
I Bergen der boligeierene betalte hele 584 millioner kroner i eiendomsskatt, var antallet klager bare 660. Den samme tendensen preger Trondheim, der innbetalt eiendomsskatt knyttet til bolig og fritidsbolig var på 420 millioner kroner, men antallet klager var 473.
Kommunene som benytter Skatteetatens boligverdi som grunnlag, kan selv avgjøre hvor stort bunnfradrag som skal legges til grunn, og hvor høy skattesatsen skal være. I dag er maksimal skattesats kommunen kan ilegge 7 promille, men denne er vedtatt nedjustert til 5 promille fra 2020.
De kommunene som ikke har brukt skatteetatens formuesverdi som grunnlag har enten taksert hver enkelt eiendom, eller brukt en sjablongmodell for å verdsette boligen.
– Også i disse tilfellene er det mulig å klage, enten fordi taksten er satt høyere enn reell verdi, eller fordi sjablongen er brukt feil. I begge tilfeller er det kommunen det skal klages til, sier Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen.
