Denne artikkelen ble først publisert 11. juli 2019.

– Det er et stykke fra visjon til virkelighet. Både leietagere, bankene og byggherrene bør skjerpe seg, sier Thomas Due.

Han leder Nordeas utlånsavdeling i Norge innen eiendom.

– Spesielt leietagere bør skjerpe seg. Våre kunder bekrefter gang på gang at leietagere i realiteten ikke er villige til å betale høyere leie for grønnere bygg. Når man kommer til konkrete forhandlinger, er det kroner og ører som styrer vel mye.

Statlige og kommunale leietagere er ikke noe bedre enn private.

– De later ikke til å gå foran her på noen måte. Vi hører at de stort sett bare er opptatt av hvor mye de skal betale i leie og hva de kan få innenfor en økonomisk leieramme.

Må være strengere

Foreløpig gir «brune» bygg (de som ikke er grønne) ofte høyere løpende lønnsomhet for eierne enn grønne.

– Når leien ikke øker, hvem skal da plukke opp regningen for grønne bygg, siden disse er dyrere å bygge? Så langt er det byggherrene som må betale, sier Due.

– Jeg mener at når utleiemulighetene er så gode som nå, med lav ledighet, bør eierne være strengere mot leietagere, legger han til.

Et annet eksempel er at leietagere, selv om de bare skriver tre-fem års kontrakt, krever store utskiftninger i lokalene.

– Leietageres kontinuerlige krav om leietagertilpasninger og ombygginger er ikke grønt i praksis, men mye bruk og kast. Jeg synes at leietagere bør gå i seg selv når de krever at alt skal skiftes ut eller pusses vesentlig opp.

Brune bygg vil få utfordringer

Due mener også at de brune byggene vil få utfordringer og at bankene også må være med på dugnaden.

– Ellers kommer man ikke i mål. På sikt tror jeg at de brune byggene får utfordringer med utleie (og deretter eiendomsverdien) og til slutt kan bli stående tomme, selv om det ligger et stykke frem. Noen av dem vil jo også bli revet eller bygget om for konvertering til boliger.

Det er lavere restverdi på brune bygg enn grønne, slik at risikoen også ligger hos bankene.

– Når kommer bankene ikke lenger til å tørre å låne ut med pant i brune bygg på grunn av usikkerhet om fremtidig verdiutvikling? Det kan komme til å skje på et visst tidspunkt, eller medføre vesentlig lavere belåningsgrad, sier Due.

Bankene må ta grep

Due mener også at bankene har vært for langsomme ut av startblokken når det kommer til å gjøre noe med grønne lån.

– Men jeg tror at alle banker med en viss grad av anstendighet nå gjør noe på grønne lån. Jeg tror også at myndighetskravene kan komme til å bli endret, slik at de vil stille strengere kapitalkrav til bankene ved en høy andel «brune lån” i eiendomsporteføljen fordi risikoen skal avspeiles, sier han.

– Også den interne risikoratingen i bankene vil nok på sikt i større grad reflektere grønne/brune bygg, og dermed påvirke lånemarginer, legger han til.

Grønne lån er relevant både for bolig- og næringsbygg.

Bør premiere grønne bygg

I tillegg til å straffe brune bygg, mener Due at grønne bygg bør premieres. Banker kan for eksempel “bundle” grønne lån og oppnå lavere funding- og utlånsrente. Nordea kan gi en viss marginrabatt for grønne eiendomslån for å bli med på dugnaden.

– Nordea har gjort sin første transaksjon hvor vi funder en pakke for grønne bygg som vi har gått ut med i investormarkedet. Det vil gi noe gunstigere lånebetingelser til dem som eier grønne bygg.

Nordea har satt kriterier for hva banken definerer som grønne bygg for eksempel i henhold til BREEAM-sertifisering.

– Men også ombygginger av eksisterende bygg som medfører minst 25 prosent lavere energibruk, kan eksempelvis kvalifisere til gunstigere betingelser, sier han.

– Eiendom utgjør cirka 60 prosent world asset values, en tredjedel av verdens energiforbruk og mennesker tilbringer i snitt 90 prosent av sin tid innendørs. Dermed er klimafotavtrykket enormt, sier Due.