– Diskusjonen om at yielden må absorbere høyere langrente, er borte. Nå tror jeg yieldene skal ligge veldig flatt fremover, sier leder for næringseiendom i Nordea, Thomas Due.

– Nå har renten falt ned til nivåer ingen så for seg, og det har gitt veldig mye lang rentebinding, sier han.

På høsten i fjor og langt ut over våren var bildet et ganske annet. Da så mange for seg økende langrenter, og bekymringen for hvor mye det skulle slå ut prisingen av eiendom var høyst påtagelig. Med en rekordlav yield (forholdet mellom eiendommens verdi og leieinntektene), skal det ikke mye til før økte renter gir godt utslag på investorenes interesse og vilje til å betale høye priser ville falle.

I oktober i fjor toppet tiårs swap-rente ut på 2,5 prosent. I en enquête i Finansavisen Eiendom i mars i forbindelse med eiendomsmessen Mipim, ble 16 sentrale eiendomsaktører spurt om deres forventninger til renteutviklingen. Da hadde rentebildet snudd, og mens det på høsten var mye bekymring over utsiktene til høyere rente, var det mer avslappet tone i mars. Mens adm. direktør Anders Solaas i Cushman & Wakefield spådde en økning i tiårs statsobligasjoner på 0,7 prosentpoeng i 2019 og ytterligere 0,5 prosentpoeng i 2020, sa adm. direktør i Pangea Property Partners Bård Bjølgerud at de mente at rentekurven muligens har litt nedside. Resten av feltet lå godt spredt i dette intervallet. 

Opp mot to tredeler binding

– Jeg vil anslå at andel rentebinding i eksisterende totalportefølje er et sted mellom 40 og 50 prosent, men på nye dealer i år så virker den høyere. Her er nok snittet et sted mellom halvparten og to tredjedeler, uten at vi har finregnet på det, sier Due om dagens marked.

– Mye av bindingen vi ser nå, er kundedrevet. Det hender også at bankene forutsetter eller krever rentebinding av hele eller deler av lånet, men det er som oftest når debitor enten er et single purpose selskap, eller at kontantstrømmen hos debitor må gjøres mest mulig forutsigbar, noe en binding bidrar til. Gjeldsgraden (loan to value, LTV) kan også påvirke et eventuelt rentebindingskrav, sier han.

Kilde: Danske Bank

– Stor kjøpsinteresse 

Og det er stor interesse for investeringer i sektoren.

– Jeg har truffet mange kunder på ulike bransjearrangementer i august, og det er åpenbart stor kjøpsinteresse. Det er flere kjøpere enn selgere, og cash flow-en blir bra om du låner 60 prosent og binder på dagens nivåer. Da kan du betale avdrag, utbytte og alle blir happy, sier han.

Låner du 60 prosent og binder på dagens nivåer, kan du betale avdrag, utbytte og alle blir happy

Thomas Due, Nordea

Det mange investorer gjør er at de har en swap-avtale som løper lenger enn lånets bindingstid, for eksempel at man har en tiårs swap-avtale på et femårslån. Om kunden etter fem år for eksempel bytter bank, må swap-avtalen gjøres opp.

– Gamle swap-avtaler er ikke «in-the-money» og er ofte kostbart å komme ut av, sier Due.

Han sier at samlet sett stammer 80 prosent av utlån til næringseiendom fra bankfinansiering, resten fra obligasjonsmarkedet.

– Av nye lån er det omtrent samme fordeling. Prisingen er ganske nøytral mellom banklån og obligasjoner, men du får ofte lengre løpetid i obligasjonsmarkedet, sier han.

Due forteller at Nordea har hatt et aktivt år, særlig før sommeren var det mye, og at de har vokst med noen prosent.

– Vi prøver å gjøre så mye vi kan. Næringseiendom står for rundt 70 milliarder i utlån. Det er et nivå som har stått seg lenge, men vi har lagt på oss noen prosentpoeng dette i år, sier han.

Av børshensyn vil han ikke være veldig konkret, men sier at veksten er mellom 0 og 5 prosent.

Handelskrigen senket renten 

– Nesten alle hadde før jul prognose på oppgang i langrentene. At det nå har gått andre veien, skyldes primært handelskrigen mellom USA og Kina. Slik er vanskelig å forutse, sier Espen A. Jorvang, sjef for næringseiendom i Danske Bank.

– Det er en pågang på å gjøre rentesikringer, det er veldig mange som bruker derivater for å sikre seg på lave nivåer, sier han.

Derivatene som brukes er i alle hovedsak swaprente.

– Det er nesten bare swaper, og vi har sett noen på 15 år, sier han.

– Eiendom fremstår isolert sett som attraktivt i forhold til alternative plasseringer, men kronen har svekket seg, og man ser etter tegn til om internasjonale investorer ser etter bedre kvalitet, Norge er tross alt i utkanten av verden, sier han.

– Har kronekursfallet gjort norsk eiendom mer attraktiv ettersom utlendingene får mer for pengene?

– Isolert sett burde investeringslysten øke, men jeg tør ikke si noe om det. Internasjonale aktører som vurdere å gå inn i Norge har sett på markedet lenge, og kronekursen er ikke noe stort samtaletema, sier han.

Kronekursen er ikke noe stort samtaletema

Espen A. Jorvang, Danske Bank

– Har Danske Bank økt eller redusert utlånsappetitten til sektoren etter fallene i rentene og kronen?

– Vi øker svakt. Vi skal vokse i Norge også på næringseiendom, men ikke voldsomt, sier han.

–  Kronekurs ikke stort tema

– Vi må tilbake til årsskiftet 2016/2017 for å finne tilsvarende aktivitet på rentesikring som vi har hatt i juni og august i år. Kundene sikrer i hovedsak løpetider rundt 10 år og flere selskaper har økt sikringsgraden sin opp mot 60-70 prosent av gjelden. Det har vært en markant økning av kunder som ønsker å sikre rentenivået etter fallet vi har sett, sier leder for næringseiendom og entreprenørvirksomhet i DNB, Olav T. Løvstad.

Vi må tilbake til årsskiftet 2016/2017 for å finne tilsvarende aktivitet på rentesikring som vi har hatt i juni og august

Olav T. Løvstad, DNB

– Det er fem og ti år, vi har også sett femten års swap, men det er i liten grad. Det er i stor grad ti åringer som gjelder, sier han.

– Kronekursen er ikke et stort tema blant internasjonale investorer som vil til Norge. Disse sikrer som regel egenkapitalen, sier Løvstad.

– Har prisen for dette endret seg det siste året?

– Det er ganske likt som før, sier han.

Hvordan er utlånsappetitten deres?

– Vi er en ganske «steady business» på banklån til næringseiendom. På obligasjonssiden øker det mer. Det har sammenheng med at det generelt er lavere renter, og at mange investorer finansierer seg der. I tillegg kjøper livselskapene gjeld, så det er flere kilder til gjeld enn bare bank, sier han.

- KRONEKURS IKKE ET TEMA: Leder for næringseiendom og entreprenørvirksomhet i DNB, Olav T. Løvstad. Foto: Iván Kverme