– Vi har de siste årene hatt en oppgang på 5 til 7 prosent i Stor-Oslo, når vi kommer inn i 2020 tror vi veksttakten kommer ned til rundt 3-4– I CBD og sentrum kan veksten bli litt høyere, sier han.

For ett år siden hadde han som mange andre klare forventinger om at yielden skulle opp på grunn av forventninger om stigende renter og en presset egenkapitalavkastning.

– Nå er det fundamentalt endret. I all hovedsak venter vi flate yielder, og ingenting indikerer oppgang.

Samtidig tror han ikke på noen sterk nedgang etter at langrenten har falt med 1 prosentpoeng.

– Det er isolert sett positivt med utviklingen i rentemarkedet. Men vi må ikke glemme at svakere vekstutsikter er årsaken til at rentene faller. Svakere vekstutsikter, i kombinasjon med høyere nybyggingsaktivitet, gjør at vi venter en mer normal utvikling i kontorleiemarkedet i Oslo fremover. I sum tror vi derfor at yieldene for de skarpest prisete eiendommene i Oslo vil holde seg på dagens nivå.

– Griseflaks som vanlig

– Norske eiendomsinvestorer har hatt griseflaks som vanlig. Den tiltagende handelskrigen, frykt for Brexit-utfallet og økt tollavgift på bilimport gjør at langrenten har falt og presset på yielden er fraværende. Samtidig går norsk økonomi bra, og får med seg godene av det den globale uroen fører med seg, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec.

- GRISEFLAKS SOM VANLIG: Analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec. Foto: Eivind Yggeseth

– Inflasjonen er 2,3 prosent som tilsier renteøkning, men det kommer ingen. Vi tror på en leieprisvekst i Stor-Oslo de neste tre årene på samlet sett mellom 7,5 og 12,5 prosent. Vi tror yielden blir flat, men vi har økt yielden for de beste handelsarealene fra 3,75 til 4,00 prosent, sier han.

Hopp på Stockholmsbørsen

– For seks til ni måneder siden trodde mange at langrenten skulle gå langsomt opp og normalisere seg, men i stedet har den falt 1 prosentpoeng. Det har gitt et hopp på eiendomsaksjene på Stockholmsbørsen, og også transaksjonsmarkedet kan man være litt mer aggressiv, sier analysesjef i Pangea Property Partners, Mikael Söderlundh.

I snitt har eiendomsaksjene i Sverige gått opp med 25 prosent på ett år, og selskaper med hovedvekt av logistikk , lager og industri har fått den største oppgangen.

– Aksjene gikk bra i fjor også, så mange forventet ma

n hadde sett toppen, men kursene har gått videre, sier han.

Kan gi prisvekst

KAN GI PRISOPPGANG: Partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Foto: Brian Cliff Olguin

– Det er ikke så mange som binder lånet på 10 år. Men de som har bundet renten til fem års swap-nivå, har fått 50 punkter lavere lånekostnad nå i august enn i fjor. Dersom man låner dobbelt så mye som man setter inn av egenkapital, har avkastningen på egenkapitalen, litt forenklet, gått opp med 1 prosentpoeng om du har kjøpt samme produkt til samme pris ett år senere – og det er mye, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

– Dette betyr at mer penger kommer inn i dette markedet, og om rentene holder seg på dette nivået utover i 4. kvartal, vil prisene på næringseiendom kunne gå opp, alt annet likt, sier han.

– Vår erfaring så langt i 2019 er at det primært har vært forventninger til økt leie som har trukket verdiene opp, og dette gjelder nesten bare kontoreiendommer i Oslo sentrum. Vi forventer at denne effekten fortsetter, men at den flater ut i 2020. Andre områder og segmenter kan få glede av en mer generell yield-nedgang, sier Eggen.

Akershus Eiendom tror på yield-nedgang.

– Vi ser at forventningene til yield-nivå i de nærmeste 12 månedene, også hos vår internasjonale samarbeidspartner JLL, har gått ned gjennom det siste halvåret. Estimater for yield for store byer i Vest-Europa for desember 2019 har blitt redusert med nær 20 punkter siden starten av året, sier Eggen.