Denne artikkelen ble første gang publisert 2. august.
– Vi kan settes oss her, det er et av de utskjelte utekontorene, he-he, humrer byråd for byutvikling i Oslo kommune, Hanna Marcussen (Miljøpartiet De Grønne, MDG).
Hun har tatt med Finansavisen til Filipstad, Oslos jomfruelige boligmark kloss på Aker Brygge og Tjuvholmen. I dag er det lagerskur og den mastodontiske Ali Kaffe-kolossen som pryder området. I fremtiden skal det blir park, nytt strandområde og rundt 2.500 leiligheter. Mens alt annet blir jevnet med jorden, består Ali.
– Bygget er vernet, og ved å beholde det, får man også med litt av historien, sier Marcussen.
Vi setter oss på et av Oslos mange utekontorer. Det er skåltomt, noe også kritikken har gått på at sådanne jevnt over er. Byrådet har brukt mange hundre tusen kroner på fjerne parkeringsplasser og bygget sitteområder – både med og uten tak – til bruk året gjennom. Men besøket har vært meget labert. Men tomt kontor på Filipstad til tross, støynivået er høyt. Rett i bakkant har en bokser trening med en sparringspartner akkompagnert av høy technomusikk.
Bare 810 ferdigregulert i fjor
– Hvis dagens byråd får fortsette etter valget i høst, er målet at Filipstad skal bli regulert i løpet av året, sier Marcussen.
Dette vil i så fall trekke opp reguleringsvolumet i hovedstaden. Som tabellen viser, er det siden 2009 regulert 35.787 nye boliger, mens 30.939 er ferdig innflyttet. Dagens byråd bestående av Arbeiderpartiet, SV og Miljøpartiet De Grønne har sittet siden høsten 2015. Før den tid var hovedstaden borgerlig styrt i 18 år.
I 2016 fikk nivået seg et løft da et helt nytt område, Gjersrud-Stensrud på grensen mellom Oslo og Ski, ble regulert. Her skal det komme 10.000 nye boliger, men når byggingen i det hele tatt kan starte her, er uvisst. Det er siste store ubebygde området i Oslo, og har vært pekt ut til å være et egnet boligområde siden 1960–1970-tallet.
– Det er langt frem, i dag brukes området som et massedeponi for utbyggingen av Follobanen, sier Marcussen.
Dette er et gigantisk jernbaneprosjekt til 26 milliarder kroner som blant annet gir ny tunnel mellom Oslo S og Ski. Utbyggingen skal stå ferdig i desember 2022, ett år etter planen. Bakgrunnen er at den italienske underleverandøren Condotte gikk konkurs.
Noe som ikke øker fremdriften på Gjersrud-Stensrud-utbyggingen, er at det ikke er kommet på plass en togstasjon.
– Staten har dessverre bestemt at de ikke vil ha togstasjon her. Vi mener at det er helt avgjørende at dette området får god kollektivdekning før det bygges ut, og da vil det ikke være nok med bare buss. Vi jobber med å utrede hvordan vi kan sørge for at dette blir en klimavennlig bydel med miljøvennlige transportløsninger. Det kan være aktuelt med både T-bane, bybane og buss, sier Marcussen.
Justerer man for Gjersrud-Stensrud, er det regulert snaue 26.000 nye boliger i Oslo siden 2009, med 2018 som et absolutt bunnpunkt med 810.
Anslag tilsier at det avhengig av forventet befolkningsvekst må bygges mellom 2.500 og 4.000 nye boliger i Oslo årlig for å dekke behovet. Lavere befolkningsvekst de senere årene og forventninger om at det skal fortsette, avdemper behovet noe.
Synes ikke det er regulert lite
– Jeg er ikke enig i at det er regulert lite i perioden vi har styrt. Vi har regulert over 20.000 boliger, og tallet er over 10.000 selv om man ser bort fra Gjersrud Stensrud. Hittil i år er det regulert rundt 1.100 og det blir flere før nyttår. Det vil alltid være variasjon fra år til år, sier Marcussen.
– Det er bra at det bygges mye og at det flyttes inn i mye, og det kommer mer. Bjørvika er ferdig regulert, og her kommer det flere nybygg. På Skøyen vil det komme mellom 5.000 og 6.000 når planene er godkjente.
Og Skøyen er et område utbyggerne gir uttrykk for betydelig frustrasjon.
– Skøyen er et stort område som er blitt utsatt. Det har vært et stemningsskifte i det politiske miljøet etter 2015. Tidligere var det signaler om at man ønsket å bygge tettere og høyere, nå gis det lavere utnyttelsesgrad for flere prosjekter, sier tidligere sjef i Selvaag Bolig, Baard Schumann.
– Med den reguleringstakten vi ser nå, vil det bli en kraftig prisvekst de neste to årene, sier han.
Hans spådom er flate boligpriser i Oslo-området i år, mens de i 2020 og 2021 vil øke med 10 prosent hvert år.
– Skøyen er ikke så langt frem før det er ferdigregulert. Grunnen til at det har tatt tid, er klager fra naboer og grunneiere. Det er et område med god beliggenhet tett på et knutepunkt og vil få mange nye boliger, sier Marcussen.
– Slike diskusjoner blir ofte litt ensidige fra utbyggere. Ofte legger de på litt ekstra fordi de vet at prosjektene sannsynligvis vil bli skalert ned. Vår jobb som politikere er å lage områder hvor folk trives med gode bomiljøer, det handler ikke bare om volum. Vi ønsker ikke å skape områder med dårlig bokvalitet så bare de med lav inntekt vil kjøpe der. Jeg opplever at dette forsvinner i den politiske debatten. Da handler alt om kvantitet, sier Marcussen.
– Det er i dag en minstestørrelse på 35 kvadratmeter på leiligheter i nye boligprosjekter. Har det vært diskutert å redusere dette for å få opp boligvolumet og senke inngangsprisen for kjøpere?
– Det finnes unntak for studentboliger, men vi har pr. i dag ikke gått inn for å endre minstenormen for alle boliger.
De siste 20 årene er det bygget 60.000 nye boliger i Oslo.
– Hvor vil man de neste 20 årene finne plass til omtrent like mange?
– Hovinbyen er det store området mellom indre by og Groruddalen. Det er anslått at det er plass til 40.000 nye boliger, og området er like stort som sentrum innenfor Ring 2. I tillegg vil eierne av Økern Senter heller bygge flere boliger enn et nytt kjøpesenter. Bjørvika er også regulert ferdig, men det skal bygges mye der fortsatt, sier Marcussen.
Foreslo ny boligmodell
Byrådet presenterte 20. mai en ny, tredelt boligmodell det ønsker å innføre. Denne innebærer at boliger skal kunne leies til under markedspris mot gjenytelser som for eksempel vaktmestertjenester. En annen løsning er at boliger selges med Oslo kommune som deleier, det vil si at en kjøper betaler for 80 prosent, så eier kommunen resten. Siste ordning er leie-til-eie, altså at en del av leien brukes som betaling for boligen som leietageren etterhvert vil eie.
– Dette skal hjelpe førstegangskjøpere inn på markedet. Den overordnede målsetningen er at 20 prosent av boligene på sikt skal være rimelige boliger, men først skal det altså testes ut løsninger for å finne ut hva som kan oppskaleres, sier Marcussen.
Bakgrunnen er at mange unge, single mennesker uten mulighet til å få finansieringshjelp av foreldre eller andre, har store problemer med å komme seg inn på boligmarkedet.
Vil ha billigboliger
– Vår visjon på Filipstad er å kunne få til en viss andel rimelige boliger, sier Marcussen.
Filipstad ligger som nevnt kloss på Aker Brygge og Tjuvholmen, to av Norges desidert dyreste boligområder. Her er kvadratmeterprisen minst 100.000 for brukte boliger. De mest attraktive prises til rundt det dobbelte. Tomtegrunnen på Filipstad eies i stor grad av Bane Nor og Hav Eiendom.
– Hvordan skal dere få til det? Klarer dere å få til en modell som gir 10 prosent lavere inngangsbillett, hjelper dere ikke nye, mindre kjøpesterke grupper inn her?
– Det er et viktig spørsmål, hva er rimelige boliger og hvordan sikrer man det? Man kan legge til rette for ikke-kommersielle aktører som kan tilby leieboliger, eller man kan gjøre som i Storbritannia der det legges til rette for at folk kjøper uten at det skal være profitt med i bildet.
– Tomten eies av Bane Nor og Hav Eiendom. Bane Nor ser ut til å trenge pengene selv, og heller ikke Hav gir bort verdiene?
– Bane Nor trenger definitivt pengene, men dette er noe vi kommer til å se på, vi ønsker en variert boligstruktur, sier Marcussen.
Sosiale utleieboliger forsvant
Faren er naturligvis overhengende for at det samme skjer på Filipstad som det andre store utbyggingsprosjektet i sentrum, Sørenga ved Operaen. Her gikk kommunen høyt ut og ville ha en viss andel av leilighetene dedikert til utleie med leiepriser under markedspris. I utgangspunktet skulle 10 prosent av leilighetene ha slikt formål. Dette ble nedforhandlet til 5 prosent.
– Det er begrenset hva man kan gjøre via plan- og bygningsloven, man kan blant annet ikke regulere priser. Da trenger man andre virkemidler, sier Marcussen.
Boligpolitikk fraværende
Med en kommune- og fylkestingsvalgkamp for døren og en oppslutning på 14,5 prosent for MDG på seneste meningsmåling, er Hanna Marcussen i storform før de hektiske ukene mot valgdagen 9. september.
Men boligpolitikk er så langt i valgkampen like fraværende som alltid, både i stortingsvalg og lokalvalg.
– Hvorfor er ikke boligpolitikk et viktig tema? Er det fordi 80 prosent av norske husstander eier sin egen bolig og alle er fornøyde med situasjonen?
– Alle er definitivt ikke fornøyde, særlig ikke i Oslo. I Norge har vi hatt en politikk som har gått på at man skal eie selv og på den måten få fordelt verdiene på mange. Men det er vanskelig å komme seg inn på markedet. En singel sykepleier har råd til å by på bare 5 prosent av boligene, og det er mange om beinet. Mange boliger eies av investorer som kjøper bolig nummer to og tre. Det er ikke noe galt i det, vi trenger utleieboliger, men det presser en del kjøpere ut, sier Marcussen.
Øremerke eiendomsskatten?
Det rødgrønne byrådet innførte eiendomsskatt i hovedstaden som ventes å ta inn 1,65 milliarder årlig fra 2019 til 2022. En tredel vil komme fra boligeiere, resten fra næringseiendom.
Mens bompenger skal gå til veibygging, sykkelstier og bedret offentlig kommunikasjon, går eiendomsskatten rett inn i den «daglige driften» av kommunen.
– Hvorfor kan ikke disse pengene øremerkes til boligpolitikk i stedet for å brukes på alle mulige områder hvis byrådet mener det er viktig?
– Eiendomsskatten går til gode velferdsformål. De pilotprosjektene vi har skissert, skal kunne gjennomføres uten at det skal belaste kommuneøkonomien med subsidierte leier eller annet. Vi kommer til å jobbe spesielt med prosjekter der kommunen eier tomten selv, der har vi mulighet til å regulere med flere virkemidler enn på privateid grunn.
– Negative effekter av leieregulering
Eiendom Norge-sjefen er skuffet over reguleringstakten til de rødgrønne, og er meget skeptisk til Filipstad-løsninger under markedspris.
– Det har vært veldig lav reguleringstakt, spesielt de siste to årene. Vi ble i valgkampen i 2015 lovet langt høyere takt om de rødgrønne ble valgt, det har de ikke levert, sier adm. direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer.
Han mener at de 10.000 regulerte boligene på Gjersrud Stensrud må man nærmest se bort fra.
– Det må man trekke ut av det som skal dekke reelt behov når det er så usikkert og langt frem i tid. Det er bygget mye i Hovinbyen i mange år. Det er fint det, men man bør regulere bredt over hele byen, ikke bare i ett område, sier han.
Trenger 3-4.000 i året
Han mener at Oslo trenger mellom 3.000 og 4.000 nye boliger i året for å dekke etterspørselen, og ser frem til at byggingen av Filipstad kan settes i gang, men er skeptisk til prismodeller under markedspris.
– Vi har hatt prisregulering i Norge tidligere med mange negative erfaringer. Vi ser det også i Sverige, der det betales penger under bordet for å sikre seg de gunstigste leieavtalene. Å ha en stor del av Filipstad-området som leieboliger er mulig om man ønsker det, men å ha prisregulering på disse, tror jeg dessverre ikke vil fungere.
– Du vil regulere store tomter over hele byen, hvor finner du de?
– Det er mange muligheter hvis man leter. NRKs område på Marienlyst og Ullevål sykehus er meget aktuelle, og ikke minst er det mange store områder som eies av statlige selskaper som blant annet brukes til togsoving om natten. Det er fremdeles store ledige områder i Oslo sentrum.
– Ikke størrelse som avgjør
– Marcussen sier at byrådet ikke ønsker å bygge tettere, høyere og mindre for å få opp volumet for ikke skape boliger med dårlig bomiljø. Hvordan skal man unngå det?
– Det er alltid en avveining, men i de fleste andre storbyer bygges det tettere og høyere enn i Oslo. Spørsmålet er hva som er et godt bomiljø. Mange velger å bo smått for å bo sentralt, og da er sentrum en del av bomiljøet. Det bygges leiligheter i Trondheim, Bodø og andre steder som er langt mindre enn det som er tillatt i Oslo uten at det skaper diskusjon, det er ikke bare kvadratmetertallet som bestemmer bokvaliteten.
– Langt, langt frem
Også adm. direktør i Boligprodusentenes Forening, Per Jæger, er bekymret over reguleringstakten.
– Det er langt, langt frem før Gjersrud Stensrud kan realiseres. Den lave reguleringstakten gir en stor fare for prisøkning for de som skal inn på markedet.
– I 2016 var prisutviklingen ute av kontroll (steg 23,3 prosent i Oslo, red. anm.), og da kommer mange prosjekter ut og det ble bygget 5.500 boliger. I et marked som Oslo er det alltid noen som kan kjøpe dyre boliger, men også sykepleiere og kommunalt ansatte må ha råd. Jeg opplever at forrige byråd og dagens ikke synes det er så viktig, sier Jæger.
Han sier at Ap-byrådsleder Raymond Johansen var veldig engasjert i valgkampen, men det har dabbet av.
– Han har overlatt det til MDG, og de er mer opptatt av sykkelveier og kollektivtransport enn å bygge flere boliger.
