For noen år siden var det ikke uvanlig at en stor andel av leilighetene i nye boligprosjekter i Oslo-området ble bestilt av folk som ikke hadde noen plan om å flytte inn. Istedenfor var planen å selge leiligheten når den nærmet seg ferdigstillelse eller sto ferdig, og høste inn fortjenesten. Ofte kunne den bli ganske stor, på grunn av dette:
Maksimalt 5 prosent
For mange utbyggere var slike spekulantkjøp kjærkomne, ettersom de kunne bidra til å dytte salgsgraden over det kritiske punktet slik at byggingen kunne starte.
Det er langt færre som kjøper for å investere kortsiktig nå enn det var i 2016, i 2012 og i 2006Andreas Øvsthus, Røisland & Co Prosjektsalg
Nå er det imidlertid lite drahjelp å få, ifølge daglig leder Andreas Øvsthus i Røisland & Co Prosjektsalg.
– Det er langt færre som kjøper for å investere kortsiktig nå enn det var i 2016, i 2012 og i 2006, sier han.
Røisland & Co har vært megler for en rekke store boligprosjekter i Oslo-området de seneste årene, blant annet i Bjørvika.
– Men det er selvfølgelig noen som kjøper som en langsiktig investering, sier Øvsthus.
– Er det ingen som kjøper for å «flippe»?
– Joda, det er noen som definitivt gjør det, men det er ekstremt få. La oss si det er 5 prosent – maks.
– Ikke mange investorer
På Grünerløkka i Oslo bygges Mills kvartal, et boligprosjekt med 153 leiligheter. Heller ikke der er det særlig pågang fra investorer som ser for seg sterk boligprisvekst og muligheten til «kjapp» gevinst.
– Vi har ikke mange investorer, de fleste kjøper for å bo. Men selvfølgelig får vi henvendelser fra folk som vil kjøpe for å leie ut, sier prosjektmegler Julian Alexander Hahn i DNB Eiendom Nybygg.
– Mange sier heller ikke direkte at de kjøper for å spekulere, men du skal ikke se bort ifra at det kan være 10 prosent av kjøperne.
– Er noen av leilighetene blitt forsøkt solgt videre?
– Første ferdigstillelse er i 2021, så det er en lang prosess og en stund til overtagelse. Ingen av dem er videresolgt foreløpig, men vi har fått indikasjoner på at noen kan være villig til å selge. Alt har en pris, sier Hahn.
Finansavisen skrev nylig at snittprisen i prosjektet har rundet 100.000 kroner pr. kvadratmeter og at en toppleilighet på 87 kvadratmeter ble solgt for 12,65 millioner kroner – riktignok med to garasjeplasser.
Hevder børsuro ga pågang
Hahn tror ikke at den varslede – men stadig mer usikre – rentehevingen fra Norges Bank vil påvirke kjøpelysten i boligmarkedet.
– Rentene er spådd å være lave i lang tid, og jeg tror ikke etterspørselen etter nye leiligheter vil gå ned. Eiendom regnes som en trygg havn, og vi merket mer pågang under børsuroen nylig, sier han.
– Da er det vel rart at ikke flere kjøper for å spekulere?
– Det kan du gjerne si, men prisnivået og kvalitetene i Mills kvartal er slik at mange ønsker å bo der. Du betaler kanskje ikke nærmere 150.000 kroner pr. kvadratmeter hvis du har tenkt å flippe leiligheten.
Finner du prosjekter som skal ferdigstilles i 2022, tror jeg det er vanskelig å tape pengerAndreas Øvsthus, Røisland & Co Prosjektsalg
Tror på 2020 og 2021
Øvsthus i Røisland & Co har også troen i behold. Ihvertfall når 2019 er passert.
– Jeg tror man kan få en prisvekst på 7–8 prosent både i 2020 og 2021. Finner du prosjekter som skal ferdigstilles i 2022, tror jeg det er vanskelig å tape penger, sier han.
Analysen er delvis tuftet på laber byggeaktivitet i Oslo.
– Vi kommer til å oppleve en relativt begrenset prisvekst ut 2019. Men det blir ferdigstilt veldig få boliger i 2020 og 2021, så etter tre år med ganske flat utvikling, tror jeg vi får en vekst igjen da.
– Vil en renteheving på torsdag føre til lavere etterspørsel?
– Markedet forventer jo egentlig en renteøkning til, så det tror jeg forsåvidt ikke. Om den derimot senkes med 0,25 prosentpoeng, vil det være en katalysator, sier Øvsthus.
– Vil uendret rente være en katalysator?
– Da vil nok markedet fortsette som før.
Solgte 20 av 22 på flekken
På Frysja, også det i Oslo, blir et lite industriområde forvandlet til et boligstrøk i regi av OBOS og Stor-Oslo Eiendom. Denne uken ble 22 toromsleiligheter i kommende Kikut sameie lagt ut for salg. 20 av dem ble solgt umiddelbart.
– Det var voldsomt. Så bra er det ikke alltid, sier kommunikasjonssjef Åge Pettersen i OBOS.
– Hvor mange ble kjøpt for videresalg?
– Det har vi ikke statistikk på. Folk er optimistiske og har tro på at markedet holder seg, men man vet ikke alltid hvem som skal bo der selv og hvem som skal selge etterpå.
OBOS tillater ikke videresalg av kontrakter. Man må vente til leiligheten er overtatt for å selge den videre. I dette tilfellet betyr det våren 2022.
Større pågang i ferske strøk
Børsnoterte Selvaag Bolig har brukt mange år på å forandre Oslo-strøket Løren. Der det før var militærleir og industrivirksomhet, står boligblokkene tett. Mange spekulanter har tjent gode penger på videresalg i takt med at kvadratmeterprisene sluttet å reflektere skitten utkant og i stedet beveget seg mot sekssifrede beløp. Men nå som byutviklingen nærmer seg slutten, er spekulantene nærmest borte.
Lørenporten er det eneste Selvaag-prosjektet på Løren nå. Christine Løwø Johnsen er en av prosjektselgerne.
– På Lørenporten har vi veldig mange store leiligheter igjen. De kjøpes mer av de som skal bo der selv, sier hun.
Vil vente på omgivelsene
Løwø Johnsen mener likevel at mange kjøper for å få med seg verdistigning i byggeperioden – andre steder.
– I Tiedemannsfabrikken på Ensjø, for eksempel, er det nok flere som kjøper og spekulerer. Når det er ferdigstillelse først i 2021, tenker flere på å investere.
Tiedemandsfabrikken er – som den skarpe leser allerede har skjønt – et boligprosjekt som reiser seg på tomten etter en gammel tobakksfabrikk. På den ene siden av prosjektet står nyoppførte boligblokker. På den andre siden er det ennå ganske lite hjemmekoselig, med bilforretninger og lagerbygg.
– Mer prosjektavhengig
I Lørenskog skal Selvaag Bolig bygge over 1.000 boliger i det som skal hete Lørenskog Stasjonsby. Nord-Europas største innendørs skianlegg står snart ferdig langs E6, men her har det aldri vært boliger før, og området fremstår foreløpig som en gedigen byggeplass ved motorveien til Gardermoen.
Eventuelt som et ideelt spekulasjonsstrøk.
– På Lørenskog er det også stor verdiutvikling i området, og flere som ønsker å kjøpe. Nå vet de at det ikke er så mye tilbud og service rundt, men når det står ferdig vil det være mye mer, sier Løwø Johnsen.
– Er det mer vanlig å kjøpe på spekulasjon utenfor Oslo, for å unngå kravet om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig?
– For noen er det avgjørende, men jeg tror det er mer prosjektavhengig. De som kjøper for å investere har gjerne en del egenkapital.
