– Det har vært mye fokus på lav ledighet og økende leier i kontormarkedet i Oslo. Men det er i realiteten ganske todelt, sentrumsmarkedet vil få svært lav ledighet og stigende priser fortsatt, mens det i randsonen kommer mye nybygg og det vil være leietagers marked, sier Thomas Ramcilovic, analysesjef i DNB Næringsmegling.

Alle snakker om et hett leiemarked i Oslo, men det sentrum som får prisveksten.  At sentrum blir dyrere i forhold til randsonene, er en tendens i de største norske byene, ifølge Ramcilovic. 

– I klyngene i randsonene er det til dels flat prisutvikling over tid. Også i Stavanger og Bergen ser vi at sentrumsleiene øker mest og at forskjellene mellom sentrum og randsone øker. I Stavanger sentrum for eksempel oppnår de beste kontorene leier på rundt 3.000 kroner pr.  kvadratmeter. Det er tre ganger så mye som man oppnår i en del Forus-lokaler, sier han.

Delt marked

I Oslo har konkurranse blant nybyggprosjekter bidratt til en flat prisutvikling i klyngene i øst i senere år, samtidig har prisene steget markant i sentrumsområdene. 

–Differansen mellom randsone og sentrum har dermed blitt større. Vi forventer at gapet blir større de kommende årene. Mens vi i snitt venter en leieprisvekst i underkant av KPI-veksten for klyngene utenfor sentrum ut 2021, tror vi leieprisene i sentrum og CBD (central business district) skal øke med cirka 10,5 prosent i snitt samme periode.

I Oslo har kontorledigheten falt de siste fem årene, og i august var ledigheten i Oslo, Asker og Bærum 5,2 prosent.

– Vi tror ledigheten skal falle ytterligere noen få punkter før bunnen nås neste år. Det bygges mer kontorbygg etter mange år med svært lav tilførsel av netto kontor (nybygg minus konverteringer), men ledigheten vil stige sakte og være på et relativt lavt nivå de neste to-tre årene totalt.

DNB Næringsmegling forventer god leieprisvekst i Oslo sentrum, men flatere vekst utenfor. I de svakeste områdene ventes det nedgang når man justerer for KPI-veksten. 

– Vi venter for eksempel 0-3 prosent vekst i områdene Fornebu, Helsfyr/Bryn og Økern/Løren de neste 2,5 årene. Høyest vekst venter vi i Bjørvika-området, med cirka 12 prosent i denne perioden, sier Ramcilovic.