– Flere av deltagerne i vår investorundersøkelse uttrykker frustrasjon over at fullt ut brukbare kontorlokaler vrakes, for tilpasning til nye leietagere. Det er mye fokus på miljøsertifisering av kontorbygg, men likevel lite fokus på miljøperspektivet ved å stadig å gjøre nye tilpasninger, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.

ANALYTIKER: Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling. Foto: Iván Kverme

Selskapet har spurt 62 investorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim om hvor mye de anslår at de i gjennomsnitt  bruker i leietagertilpasninger pr. kvadratmeter bruksareal (eks. mva.) som leietager benytter eksklusivt.

– Svarene vi får fra deltagerne varierer naturlig nok mye. Hvilke leietagere det er snakk om, alder på bygget, hvilket område man er representert i og ikke minst graden av tilpasning, vil alle være faktorer som vil kunne påvirke nivåene mye, sier analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

ANALYSESJEF: Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling. Foto: CF Wesenberg

Bruker mest i Oslo 

Leietakere er kresne og tilpasningskostnadene er stigende. Svarene viser at investorene i Oslo nå bruker i gjennomsnitt 8.000 kroner pr. kvadratmeter i tilpasninger til nye leietagere. 

– Dette er 2,75 ganger høyere enn hva man i gjennomsnitt bruker for tilpasninger til eksisterende leietagere, men også 45 prosent høyere enn tilsvarende tall i de andre byene (Bergen, Trondheim og Stavanger), sier Havikbotn Jacobsen.

Ser vi dette opp mot de beste leieprisene i byen, tilsvarer det at fire–fem år av leien går direkte til tilpasning

Magnus Havikbotn Jacobsen, DNB Næringsmegling

Nær halvparten av deltagerne i Oslo sier de bruker 10.000 kroner eller mer i leietagertilpasninger, og flere påpeker at de bruker så mye som 20.000 i gjennomsnitt for nye leietagere. 

– Ser vi dette opp mot de beste leieprisene i byen, tilsvarer det at fire–fem år av leien går direkte til tilpasning, sier analytikeren. 

Investorer i Oslo svarer altså at de bruker desidert mest på leietagertilpasninger, men dette er også en funksjon av det høye leieprisnivået i Oslo.

Mindre i andre byer

I de andre byene er det kun 13 prosent som svarer at de bruker 10.000 kroner eller mer pr. kvadratmeter bruksareal på leietagertilpasninger til nye leietagere. 

Justerer man for leieprisene, er imidlertid forskjellene mellom byene små. 

– Vi ser forskjellene er helt marginale når vi korrigerer for leieprisforskjeller på tvers av byene. Vi gjorde en regneøvelse der vi så på anslått snittleie i de ulike byene, og da viser våre estimater at man i gjennomsnitt bruker 2,3 års leie for tilpasninger for leietagerne i Oslo, som er tett på gjennomsnittet blant de fire store byene. Samtidig er dette bak Bergen, hvor det viser seg at tilpasningskostnaden som en funksjon av leien er marginalt høyere enn Oslo, sier han.

Både frustrasjon og investeringsvilje

Flere av de spurte mener det er trist at flotte kontorlokaler må tilpasses på nytt når nye leietagere flytter inn, til tross for at eksisterende løsning er fullt brukbar.

Investorer kommer i undersøkelsen med uttalelser som at «bransjen må bort fra skreddersøm, det er galskap når leietager vraker relativt nye høystandard-løsninger» (Oslo-investor).

Men investorer uttrykker også investeringsvilje på grunn av høy betalingsvillighet blant leietagere. 

«Betalingsvilligheten for de perfekte løsningene er enorm blant leietagerne», uttrykker en Bergens-investor. 

«Selv om tilpasningskostnadene er stigende, bidrar dette til høyere leier og bedre leietagere».

 En Stavanger-investor uttrykker noe av det samme: 

«Det er ingen tvil om at tilpasningskostnadene er økende, samtidig er det god betalingsvillighet blant leietagerne i sentrum. Vi har investeringsvilje for å få de rette leietagerne». 

Andre uttrykker at «det har blitt mye dyrere. Mye dyrere, spesielt i nybygg», og at «betalingsvilligheten for de perfekte løsningene er enorm».

Kontormarked i endring 

Adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom kjenner seg igjen i trenden med økte leietagertilpasninger.

– Dette er selvfølgelig veldig avhengig av tilstanden til lokalene, men en generell betraktning er at vi siste fem årene har sett økende krav fra leietagerne. Kontormarkedet er i stor endring, leietagere stiller økte krav til fleksibilitet på grunn av det er vanskelig å forutse fremtiden. Bedrifter og arbeidsmønstre endrer seg, og dermed behovet for tilpasninger til lokalene, sier han.

Å tilby mer fleksible lokaler er noe hele bransjen jobber med og er blitt flinkere til, mener Røsnes.

– Virksomheter endrer seg mye raskere enn tidligere og da må man også gjøre bygningsmessige og tekniske endringer.

Braathen Eiendom totalrenoverer nå det såkalte PwC-bygget i Dronning Eufemias gate 8 i Oslo innvendig. Bygget er opprinnelig fra 2007 og skal stå ferdig i 2020/2021. Selskapet er i markedet og i prosesser med nye leietagere.

– Vi gjør en rekke ting med bygget, men det største grepet vi gjør er å etablere fremtidige fleksible tekniske løsninger som både har som hensikt å redusere energiforbruket i bygget og de fremtidige leietagertilpasningene, sier han.