En rekke endringer i tomtefesteloven de seneste årene, og utallige varianter av festekontrakter med ulik ordlyd, har bidratt til stor usikkerhet og mange krangler. 

Les også

Gamle festeavtaler kan være gull verdt

– Det er mulig å gjøre et kupp, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag om innløsning av festetomter. 

I 2002 ble det åpnet opp for at grunneier kunne heve festeavgiften én gang basert på tomteverdien, dersom festekontrakten «tvillaust» hadde avtalt dette. Fristen for en slik heving var imidlertid ved inngangen til 2018.

– Våre hytteadvokater har veldig mange spørsmål rundt festetomter, sier  Audun Bringsvor, daglig leder i Norsk Hyttelag.

– Det skyldes blant annet at det stadig er festere som får nye brev fra grunneiere om krav, festeperioder som utløper og festere som ønsker å innløse tomten, påpeker han.

Skummelt

Bringsvor deler konfliktene mellom bortfester og fester inn i to grupper.

– I mange tilfeller er det uenighet om hva en tomt er verdt, for å finne innløsningspris eller ny festeavgift. Dette er en type konflikt som typisk hører hjemme i jordskifteretten, sier han

– Den andre typen konflikt gjelder selve festeavtalen. Her er det ofte ordlyden i kontrakten det strides om, for eksempel hvordan festeavgiften skal reguleres eller om fester har rett til å kjøpe ut tomten.

– Vi ser fremdeles at det er noen grunneiere som prøver å øke festeavgiften uten at det er noe faktisk grunnlag for det. Vi ser for eksempel krav der grunneieren hevder at «etter min mening er tomten verdt 800.000 kroner», sier Bringsvor.

Men Bringsvor understreker at det er viktig å forstå kontrakten.

– Det er skummelt å kjøpe en hytte på festetomt hvis du ikke forstår hva som står i kontrakten. Derfor bør alle som kjøper en hytte på festetomt få kontrakten vurdert, enten av en interesseorganisasjon som oss, eller av en advokat.

Tidsbestemt? 

Hvorvidt avtalen er tidsbegrenset er et vesentlig poeng. Svært mange festekontrakter er ikke det. For hvis en festekontrakt varer i for eksempel 40 år, men festeren kan kreve forlengelse med ti år av gangen, viser rettspraksis at festekontrakten blir sett på som evigvarende. Hvis avtalen derimot er tidsbestemt, og ikke tidligere er blitt fornyet, kan bortfesteren kreve en innløsningssum på 40 prosent av råtomtverdien. 

Prisjustering

Hvordan festeavgiften skal reguleres er et annet vesentlig element.

– Og her er det viktig å lese ordlyden nøye. 

– Står det for eksempel at det skal justeres etter prisnivået i distriktet, kan det fort bli dyrt. Det er noe helt annet enn etter konsumprisindeksen, sier han.

Andre vilkår

Spesielle vilkår i kontrakten må også studeres.

– Et vanlig dilemma er for eksempel om festeren kan hugge trær på tomten. Det er en utfordring for mange at eiendommen gror igjen, fordi de ikke får lov til å hugge trær.

Spørsmål om veirett eller retten til å oppføre flere bygninger på tomten er også usikkerhetsmomenter.

Stoppes av bonden 

Ønsker festeren å innløse festetomten, må det fremsettes et krav senest ett år før innløsningstiden er inne. 

– Men endel hytteeiere som ønsker innløsning blir stoppet av at grunneier påberoper seg landbruksunntaket, sier Bringsvor.

For hvis festetomten er en del av en landbrukseiendom med aktiv drift, der festeinntekten er av betydning for driften, kan bonden nekte.

– Problemet er imidlertid at grunneier noen ganger påberoper seg landbruksunntaket uten å ha grunnlag for det. Den senere tiden har vi fått et par dommer som antyder det vi har ment lenge, nemlig at landbrukseiendommen må ha en viss inntekt for at landbruksunntaket kan påberopes.

Selv om grunneieren påberoper seg landbruksunntaket, er det ikke nødvendig for festeren å godta det uten å kontrollere fakta. At eiendommen har et areal på over 100 dekar kan kontrolleres i grunnboksutskrifter, kart og dokumentasjon fra landbrukskontoret.

For å kontrollere at eiendommen er i aktiv drift, kan festere be om at bortfester fremlegger regnskaper for eiendomen de tre seneste regnskapsårene.