Høstferien åpner denne helgen med tusenvis av nordmenn som valfarter til fjellet. Ferien markerer også åpningen av fjellhyttemarkedet og eiendomsmeglere har annonsert hundrevis av fritidsboliger for salg. Prognosesenteret venter prisfest for de mest attraktive objektene - men bare dersom fritidsboligen ligger høyt nok.

– Rundt de attraktive destinasjonene koker det, men det er veldig stille andre steder. Det går et brutalt skille ved 800 meter over havet, sier Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret.

Han mener fjellhyttemarkedet er klart delt, og at man må sikte mot høye fjelltopper om man skal sikre prisvekst over tid.

PRISHOPP PÅ 7,8 %: Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret, har regnet sammen alle tinglyste hyttekjøp på fjelldestinasjoner over 800 meter og anslår en prisvekst på 7,8 prosent. Foto: Privat

Prisfest over 800 meter

– Når man sier at markedet koker, må man begrense til kommuner som har hytter over 800 meter som Hemsedal, Gol, Geilo, Ringsaker, Trysil, Myrkdalen, Sirdal, Oppdal og Beitostølen.

I Øyes underlag over fjellhyttemarkedet med sterk prisvekst, inngår 50 kommuner som alle har over 1.000 hytter hvor minst 20 prosent av dem ligge 800 meter over havet og høyere.

– På disse fjelldestinasjonene koker det. Så langt i år har prisveksten vært 7,8 prosent på toppdestinasjonene, mens vi anslår en prisvekst på 3–5 prosent for hele Fjell-Norge, sier han.

Boligmarkedet i Norge har til sammenligning en 12 måneders prisvekst på 2,6 prosent så langt i år, ifølge august-tall fra Eiendom Norge. Boligprisene er ventet å flate ut fra september.

– De populære fjelldestinasjonene har dermed en betydelig høyere prisvekst enn boligmarkedet, om du sikter høyt nok, fastslår Øye.

Høye topper drar fra

Den årlige fjellhyttestatistikken fra Eiendom Norge viste et prishopp på 4,4 prosent for  vintersesongen 2018–2019 i fjell-Norge.

– Statistikken fra Prognosesenteret viser at fjelldestinasjoner over 800 meter hadde et prishopp på hele 10 prosent, fastslår Øye.

Siden 2015 har det vært rekordmange salg og sterk prisvekst i fjellet fire år på rad. Fjellhyttestatistikken fra Eiendom Norge viser at fritidsboliger hadde et prishopp på 21,3 prosent på kun fire år. Øye mener prisveksten er langt høyere på de mest attraktive destinasjonene.

– På de mest populære skistedene 800 meter over havet er det samlede prishoppet på hele 31 prosent bare over de fire siste årene, sier han.

Fersk statistikk fra Prognosesenteret viser også prisutviklingen så langt i 2019, og en annen pallplassering enn Eiendom Norges statistikk over dyreste hyttekommuner. 

– På pristoppen ligger Hemsedal med en gjennomsnittlig pris på 4 millioner kroner pr. fritidsbolig. Vi viser tinglyst pris, mens Eiendom Norge tar ut en medianpris hvor Hemsedal ender opp med et snitt på kun 2 millioner, altså halv pris, opplyser han.

Etter Hemsedal følger Hol kommune med Geilo og Ustaoset, som har en snittpris på 3,9 millioner kroner. Videre følger Øyer med Hafjell på 3,5 millioner, Tinn med Gaustadtoppen på 3,3 millioner og Trysil med en snittpris på 2,9 millioner kroner.

– Brutalt marked

Øye mener et overskudd av tomter som ligger på feil sted er tungsolgt og gir prisfall på lavere destinasjoner.

– Det er et brutalt marked på fjellet. Noen kommuner går bra, andre går mildt sagt dårlig. Det betyr at mange steder i Fjell-Norge er prisutviklingen flat eller negativ.

– Det betyr også at prisutviklingen på flere populære destinasjoner er langt høyere enn snittet for prisveksten i statistikken, fastslår han.

50.000 fjelldrømmer

Det bygges rundt 5.000 nye hytter i Norge årlig, hvorav flest i fjellet. I tillegg ble det i fjor satt i gang i overkant av 40 nye bygg med rundt 800 fritidsleiligheter i fjellheimen.

– Det bygges mest hytter på Beitostølen, i Trysil og Hemsedal. I 2015 var det tilnærmet null nybygg med leiligheter, mens fjoråret var toppåret. Nå ser vi en markert vekst i leilighetsmarkedet, sier Øye.

Rundt 50.000 nordmenn har ifølge Prognosesenteret konkrete planer om å kjøpe hytte på fjellet i løpet av en treårsperiode.

– Dette er folk som sjekker priser i markedet og går på visninger.

Den typiske fritidsboligen i fjellhyttemarkedet over 800 meter kostet i årets vintersesong 2.161.425 kroner. Det selges likevel flest hytter i et noe høyere prissjikt, ifølge Øye.

– Nytt og brukt med priser rundt 3–3,5 millioner selges mest. Det er snittprisen for en ok tradisjonell hytte på 120 kvadratmeter, hvis den ikke ligger midt i alpinanlegget selvfølgelig, sier han.

Tar ikke gevinst

Til tross for høy prisvekst på høye fjell, kjøper ikke nordmenn hytte i det største fritidsboligmarkedet rundt 3–4 millioner kroner for å hente ut en pen gevinst.

– Investeringselementet hos hvermansen bryr ikke folk seg om, det handler om livsinvestering. Selv med en høy verdivekst i hyttemarkedet kjøper ikke nordmenn for å selge igjen og bli rike. Man kan ikke kjøpe hytte for å bli rik, man er rik i forkant og så kjøper hytte, fastslår Øye.

Han mener drivkraften i hyttemarkedet er et romantisert syn nordmenn har om å eie den perfekte hytta.

– Hvis du tolker drømmene til husholdningene som sier de skal kjøpe hytte, har de et romantisert Lars Monsen-bilde. De skal ha utsyn, men ikke innsyn.

Øye mener hyttedrømmen ikke skjer i praksis. Det er alpinanlegg som gjelder.

– På fjellet ender folk opp i hyttelandsbyer med gåavstand til alt. Folk er sosiale og søker hytter i nærheten av venner. Vi er splittet i tankesettet, det sosiale og aktiviteter vinner over Lars Monsen.

Fjell går bedre enn sjø

Mens prisene på fjellet stiger mer enn i boligmarkedet, mener Øye sjøhyttemarkedet er for dyrt for folk flest og derfor rammet av sidelengs prisutvikling. Finansavisen skrev i august om et tregt marked for sjøhytter i år.

– Like mange ønsker sjøhytter, men en fjellhytte er mer realistisk å få tak i. Har man 3 millioner kan man velge blant mange fjellhytter, mens drømmebildet nordmenn har om sjøhytte med strandlinje og brygge til 3 millioner ikke eksisterer i markedet. 

– Derfor kjøper nordmenn først og fremst fjellhytter og driver prisveksten på fjellet bratt opp, sier han.