Finanstilsynet ønsker en innstramming for boliglån, basert på at gjeldsveksten i befolkningen fremdeles er for høy. Jeg er ikke uenig i det, men det er en grunn til at hele finans- og eiendomsmiljøet i Norge er samstemt negativ til forslaget. Medisinen som foreslås utskrevet av Finanstilsynet vil kunne gi den relativt friske pasienten mye mer alvorlige plager.
Vi har rett og slett et boligmarked i Norge som er i sjeldent god balanse
Boligprisene er riktignok kun én del av vurderingen som legges til grunn for anbefalingen, men Finanstilsynet beskriver selv i forslaget at boligprisveksten er svært moderat utenfor Oslo. Vi har rett og slett et boligmarked i Norge som er i sjeldent god balanse. Oslo-markedet har vært i en særklasse de siste ti årene, med boligpriser som har steget 101,2 prosent, ifølge Eiendom Norge.
Også så langt i år har Oslo høyere boligprisstigning enn landet for øvrig med 3,8 prosent. Mye tyder på at det er utfordrende å se forbi dette faktum når nasjonale virkemidler skal foreslås.
De siste fem årene er det kun Oslo og Tromsø som har hatt nevneverdig økning i boligprisene sammenlignet med KPI
Konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå gir et bilde av hva man får for pengene. De siste ti årene er varer og tjenester blitt 23,8 prosent dyrere – ganske nøyaktig den samme prisstigningen som boliger i Stavanger. Det gir altså ti år helt uten reell vekst i boligeiernes egenkapital!
Kristiansand har hatt en boligprisvekst på kun 20 prosent de siste ti årene, og dermed faktisk en negativ egenkapitaleffekt for alle som eier bolig.
De siste fem årene er det kun Oslo og Tromsø som har hatt nevneverdig økning i boligprisene sammenlignet med KPI. Resten av landet har flat eller negativ utvikling. Dette gir noen effekter som er svært negative for blant annet den viktige mobiliteten i arbeidsstyrken og ikke minst for vanlige folks økonomiske handlefrihet.
Dette kan illustreres med et eksempel fra Stavanger. Der har boligprisene falt 7,9 prosent de seneste fem årene. Må man skifte bolig, får man da et krevende egenkapitalproblem. Eide man for fem år siden en bolig til 5 millioner kroner med 20 prosent egenkapital, tilsvarte det 1 million. Etter prisfallet på 7,9 prosent, er boligen verdt 4,6 millioner og egenkapitalen er 600.000 kroner. Det tilsvarer egenkapitalkravet for en bolig til 4 millioner kroner etter dagens boliglånsforskrift.
Selv med god jobb og fast inntekt kan man miste muligheten for å bytte bolig når behovene i livet endrer seg
Situasjonen gir selvsagt bankene flere lånesøknader hvor kundene har behov for mer enn 85 prosents finansiering, uten at dette nødvendigvis utgjør noen økt risiko.
Denne egenkapitalsituasjonen gir en innlåsningmekanisme som har mange negative følger. Selv med god jobb og fast inntekt kan man miste muligheten for å bytte bolig når behovene i livet endrer seg. En skjerpet boliglånsforskrift gir bankene mindre mulighet for fleksibilitet ved tilfeller som dette.
Det er spesielt negativt at dette rammer de områdene av landet som står for store deler av industriproduksjonen og oljevirksomheten. Dette er områder hvor aktivitetsnivået kan svinge betydelig. Her er man spesielt avhengig av mobilitet både ved både opp- og nedskalering av arbeidsstyrken. Å skjerpe boliglånsforskriften nå, vil rett og slett være skikkelig dårlig gjort mot store deler av landet.
Det som er mye mer bekymringsfullt enn høy gjeldsvekst, er sviktende boligmarkeder når belåningsgraden er høy.
Den situasjonen vil vi kunne få i store deler av landet, dersom finansminister Siv Jensen lytter til Finanstilsynets anbefaling.
Vi vil på det sterkeste fraråde Finansdepartementet å slå bena under skjøre boligmarkeder rundt om i landet – basert på vurderinger gjort i Oslo, basert på markedet i Oslo, med tiltak som kun vil passe Oslo.
Kurt F. Buck
Styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
