– Det har akkumulert seg opp en betydelig underleie i mange eiendommer, og mange leietakere må belage seg på tøffe reforhandlinger, sier Robert Nystad, analysesjef i Union Gruppen.

Tall fra Arealstatistikk indikerer at de som i dag sitter på en tiårs leiekontrakt som utløper i 2020, i snitt kan måtte se frem til en økning i leien med 500 kroner pr. kvadratmeter.

20 til 25 prosents økning

I 2008 og 2009 fikk vi finanskrisen som ga mange tomme lokaler og press på leieprisene nedover. 2010 ble dermed en bunn, og det gjør at spranget opp til en ny leieavtale i samme lokaler blir veldig merkbar. 500 kroner i snitt utgjør en økning på mellom 20 og 25 prosent fra dagens nivå.

– Endringen er beregnet fra dagens leier. Leiene blir årlig justert opp med inflasjonen, så spranget på 500 kroner, blir den faktiske økningen. Mange leietagere må belage seg på tøffe forhandlinger og høyere leiebelastning, sier Nystad.

Også opp i femårskontrakter

Også femårskontrakter som reforhandles neste år, vil få en solid oppgang. I 2014 fikk man oljenedturen, og det ga en korreksjon i kontorleiene. Kontrakter som ble inngått i 2015, har en underleie i snitt på opp mot 300 kroner, ifølge Arealstatistikk. Det utgjør rundt 15 prosent.

– Det er imidlertid store variasjoner mellom de ulike kontorområdene i Oslo. Den oppsamlede underleien i CBD og sentrumsområdene er i mange tilfeller høyere enn tallene viser, mens noen områder i randsonen knapt nok har sett vekst.

Mørkere utleier-skyer

Men det er litt mørkere skyer også for utleierne.

– Med svakere vekstutsikter for norsk økonomi og tiltakende ferdigstillelse av nytt kontorareal, tror vi at leieprisveksten blir svakere utover i 2020. At veksttakten blir lavere betyr ikke at vi får et svakt marked. Det skal skrives mange leiekontrakter på et høyt nivå fremover, sier Nystad.

– Hva trodde dere om leieprisveksten for ett år siden, og hva tror dere i dag?

– Vi har ikke endret syn på forventet leieprisvekst for 2020 i løpet av det siste året. Det har ligget i kortene lenge at veksten på tilbudssiden blir relativt sterk i 2020. Vi står derfor ved at veksttakten skal ned til rundt 3 prosent til neste år. Det ser ut til å bli noe høyere i sentrumsområdene, og noe lavere i de andre områdene.

Tror på svak yieldnedgang

På tross av økt ferdigstillelse av kontorarealer tror Union likevel at man kan se at yielden går svakt ned.

Hovedårsaken er at lange renter, og forventningen til fremtidige renter med både kort og lang løpetid, har kommet vesentlig ned. Samlet finansieringskostnad for femårslån med full rentesikring i hele perioden, har falt 56 basispunkter siden andre kvartal i fjor, til 3,68 prosent. Og utviklingen har gått i motsatt vei av det rentemarkedene priset inn den gang.

– Utviklingen det siste året har ført til at vi har nedjustert prognosen for prime yield betydelig. For ett år siden ventet vi at prime yield skulle stige med 40 basispunkter frem mot 2021. Nå venter vi en flat utvikling, sier Nystad.

– Vi ser dessuten et svakt press nedover på yielden for mer normal eiendom. Det er fortsatt svært mye kapital som søker eiendom med «value-add»-potensial, og vi ser at gapet mellom prime og sekundær yield kryper sakte inn.

Vi ser et svakt press nedover på yielden for mer normal eiendom

Robert Nystad, Union Gruppen

Hittil i år er det ifølge Union gjort 166 kjøp og salg i norsk næringseiendom. Samlet transaksjonsverdi er 51,5 milliarder. I fjor var tallene på samme tid 137 transaksjoner til totalt 43 milliarder.

Syndikater kjøper

– Syndikatene og norske fond kjøper fortsatt betydelig mer enn de selger. Trenden med at de finansielle aktørene er største nettokjøpere, har fortsatt i år, sier Nystad.

En driver av transaksjonsmarkedet er internasjonale investorer som har satt sitt preg på norsk næringseiendom de seneste ti årene.

– Internasjonale investorer selger eiendommer som ble kjøpt i perioden 2014 til 2016 fordi investorene er ferdig med business-planen og velger å realisere gevinst. Samtidig er det mange som leter etter investeringer til nye fond, sier Nystad.

De seneste 12 månedene har utenlandske investorer vært delaktige i 12 prosent av volumet, rundt 12 milliarder kroner.