– Ingen av de som svarte i vår undersøkelse tror at kontormarkedet i Oslo vil bli svekket de neste seks månedene, sier analysesjef i Cushman & Wakefield Realkapital, Hans Petter Skogstad.

Selskapet har gjennomført sin halvårlige investorundersøkelse, hvor 70 respondenter blir kontaktet.

– Vi har fått 50 svar. Det er ikke alle de samme som har svart som forrige gang, så det gir litt usikkerhet, sier Skogstad.

De som svarte, har en samlet eiendomsmasse på 400 til 450 milliarder kroner.

Det som er et markant trekk, er at antallet respondenter som sier de vil øke porteføljen det kommende halvåret, økte til 78 prosent, opp 17 prosentpoeng fra forrige undersøkelse.

Senkede skuldre

– For ett år siden ventet mange renteoppgang, men etter at renten gjennom sommeren falt med 80 punkter, og den de siste månedene har ligget mer stabilt, er det flere som ser eiendom som en sikker investering, sier Marius G. Dietrichson, leder for transaksjoner i CWR. 

Bare 6 prosent sier de vil redusere porteføljen, mot 14 prosent for halvannet år siden.

I dag fordeles forventningene til yieldutvikling (yield er forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi) i kontormarkedet på 79 prosent som tror den vil forbli uendret, mens 21 prosent tror på fall. Innen logistikkeiendom, som er det hotteste investeringssegmentet om dagen, er det nær sagt ingen som tror på reprising. Her forventer 90 prosent at yielden vil ligge flatt.

– Logistikk har falt fra 6 prosents yield til 4 prosent i de mest ekstreme tilfellene. I Europa har vi sett transaksjoner på 3-tallet, hovedsakelig på grunn av renten. Det er dermed ikke gode argumenter for ytterligere yieldfall i dette segmentet, men vi ser fortsatt høy etterspørsel etter slik eiendom, sier Dietrichson.

Sentrum klar vinner

I Oslo er det sentrumskontorene som er de klare vinnerne.

– Vi tror toppleien flater ut. Det var et etterslep i markedet som er tatt ut nå. Det kommer mange nye kontorarealer som gjør at leiene flater ut, sier adm. direktør i CWR, Anders Solaas.

Det som overrasket CWR, er fallet i antallet som sier at bærekraft er formalisert i investeringsbeslutningene. Mens 36 prosent mente det i forrige undersøkelse, sier bare 22 prosent det nå. Andelen som sier at de ikke har noen uttalt strategi på det, har økt fra 36 til 44 prosent. 24 prosent sier at det ikke er viktig, eller at de ikke bryr seg om det.

– Internasjonale investorer har miljøaspektet som et investeringskritierium. Leietagere kan velge det billigste alternativet av et miljøbygg og et ordinært fordi de kan flytte etter fem år, mens eiendomsinvestoren blir stuck med bygget i kanskje 40 år, sier Dietrichson.

Krav om utslippsreduksjon

40 prosent av energibruken og 36 prosent av klimautslippene i EU stammer fra bruk og bygging av eiendom, og det står høyt på dagsorden å få utslippene ned.

– EU setter press på eiendomsbransjen, og et miljøbygg gir et fremtidsstempel på porteføljen sier Skogstad.

– Det kommer hele tiden nye myndighetskrav om miljøtiltak. Det er nesten umulig og i hvert fall svært dyrt for gårdeiere å hele tiden skulle rette seg etter de nyeste kravene. Hvordan skal de forholde seg til slike?

– For det første mener vi at bransjen ofte har gått foran og ledet an med å utvikle nye miljøbygg. Det er også flere initiativer i gang på gjenbruk av materialer når gårdeiere rehabiliterer. Myndighetenes krav til for eksempel materialer, lys og luft har tvert imot bidratt negativt i forhold til bærekraft og gjenbruk. Vi mener det er viktig at de krav som måtte komme gjør det enklere og rimeligere med gjenbruk. Det vil også redusere kostnadene og leiene for leietagerne som velger gjenbruk fremfor nybygg og total rehabilitering, sier Solaas.