– Hovedårsakene til dette er ikke bare den lave prisforskjellen mellom nye og eksisterende bygg, men også at mange av aktørene ønsker bygg tilpasset sitt behov, som de mener er krevende å finne i markedet for eksisterende bygg, sier Magnus Havikbotn Jacobsen, analytiker i DNB Næringsmegling.

DNB Næringsmegling har nylig intervjuet 15 av de største logistikkbrukerne i Oslo og Akershus. Samlet representerer aktørene cirka 850.000 kvadratmeter med lager. 

Dette er aktører som Bring, PostNord, Kolonial, Asko, Elkjøp, Brødrene Dahl, Europris, Nille, Rema, Gresvig, Nille, med flere. 

– Bare de aktørene vi har snakket med forventer å trenge i overkant av 20 prosent mer lagerplass bare de neste fem årene, sier analytikeren.

Dette utgjør en økning på 180.000 kvadratmeter blant de spurte aktørene. 

Mange av aktørene er ute etter store tomter hvor de har ekspansjonsmuligheter

Magnus Havikbotn Jacobsen, DNB Næringsmegling

Nybyggbehov øker 

En grunn til at nybyggbehovet øker, er at mange av dagens bygg har en uforholdsmessig høy andel kontor, som flere av brukerne i liten grad er villig til å betale for.

– Trenden går klart i retning av mer adskilte kontor og lagerløsninger. En av årsakene til dette er at kampen om de beste hodene gjør at det er svært viktig å tilby en attraktiv og effektiv kontorplassering for de ansatte, særlig i de større selskapene.

Flere av dagens lagerbygg er heller ikke egnet for automatiserte lagerløsninger.

– Når nær alle brukerne ser for seg å øke automatiseringsgraden på lagrene, vil det kunne bli et skille i markedet. Mange uttrykker at flere typer automatisering setter strenge krav til både høyde og stabil grunn, som ikke alle eksisterende bygg kan matche. 

Automatisering er også nødvendig for å redusere kostnadene. 

– Ett sitat fra en av aktørene; «Om vi ikke automatiserer en større del av lagerfunksjonen er vi konkurs i løpet av tre-fire år»,  illustrerer hvor viktig automatisering er for å redusere kostnadene, sier analytikeren.

Sterkt økende lagerbehov

Etter mange år med kraftig vekst og forventninger om videre vekst, ønsker aktørene fleksible løsninger som gjør at de kan utvide på eksisterende lokasjon. 

– Mange av aktørene er ute etter store tomter, hvor de har ekspansjonsmuligheter.

Dette understrekes også av aktørene som nylig har flyttet.

– Flere uttrykker at de i større grad skulle tenkt mer langsiktig og valgt eiendommer mer hensyntatt for netthandel og automatisering. Ikke minst uttrykker flere at de undervurderte behovet for å utvidelse.

Les også

Tror kontorleieprisene i Oslo nærmer seg toppen

Malling & Co spår at kontorleieprisene i Oslo sentrum flater ut til neste år. Samtidig ventes prime yield å fortsette å falle. 

Raskt økende netthandel

Netthandel er en sterk driver for veksten i flere av selskapene, og mange uttrykker at netthandelens andel av omsetningen vil øke mye i det korte bildet. 

– Mens netthandelen utgjør drøye 22 prosent av omsetningen i gjennomsnitt i dag for selskapene vi har snakket med, er den ventet å øke til 30 prosent i løpet av en femårsperiode.

Miljø blir også viktigere i bransjen – og nå viser aktørene også en økende betalingsvillighet for det. 

– Undersøkelsen viser at både eiere, ansatte og ikke minst kundene legger stadig mer press på at aktørene skal velge miljøvennlige løsninger og miljøvennlig transport. Dette presset har vært økende siste året. 

Positive til miljøpremium

Ved fjorårets undersøkelse var det bare et mindretall som var villig til å betale noe ekstra for å velge miljøvennlige løsninger, hvilket har snudd i år. 

– Nå sier 50 prosent av aktørene at de er villig til å betale en premium for å velge miljøvennlige alternativer, mot 20 prosent i fjor. Tross dette er bransjen samstemt om at andelen transport på vei ikke vil gå ned i det korte bildet, men at miljøkampen i stor grad vil dreie seg om å kjøre mest mulig miljøvennlig på veien. 

Mange av selskapene ønsker å ta i bruk jernbanen i større grad, men uttrykker at den ikke er særlig konkurransedyktig i forhold til veitransport. 

– Frustrasjon over for lite satsing på en jernbane i dårlig forfatning og lav kapasitet er noe som går igjen blant deltagerne. Deltagerne mener videre at det ofte er for dyrt, at det er uforutsigbart, og i mange tilfeller har lange ledetider da persontrafikken blir prioritert foran gods. Særlig netthandel stiller strenge krav til korte leveransetider, som gjør dette krevende for aktørene.