– Spredningen av coronaviruset med påfølgende tiltak og panikktendenser i finansmarkedene gjør at usikkerheten i transaksjonsmarkedet har økt, sier Robert Nystad, analysesjef i meglerhuset Union Gruppen. 

Han skisserer tre ulike scenarier.

I worst-case-scenariet bidrar coronaviruset direkte eller indirekte til en sterk nedtur i verdensøkonomien og på børsene.

– I så fall vil rentene fortsette rett ned i kjelleren. Men det blir en mager trøst dersom likviditeten forsvinner, risikopremiene øker og leiemarkedene går sure,  sier Nystad. 

Worst case mindre sannsynlig

Selv om markedsrisikoen er større enn på lenge, mener Nystad likevel at det fortsatt er mest sannsynlig at man unngår scenariet der verdensøkonomien rakner og man får et børskrakk.

– Og da er det mye som tyder på at vi fortsatt har et relativt sterkt eiendomsmarked når situasjonen har stabilisert seg, sier han.

Dersom man kommer helskinnet gjennom situasjonen med coronaviruset, mener han altså at det fortsatt ligger an til et sterkt transaksjonsmarked. 

Best case: Går fort over

Utsiktene i transaksjonsmarkedet er på mange måter gode. Fond og tilretteleggere har stor kapitalinngang, finansieringsmarkedet er velfungerende, renteforventningene er lavere og man ser en fallende tendens for eiendomsyieldene i mange land. Man ser også et press nedover på yieldene i Norge.

– I det beste scenariet får man kontroll på situasjonen, slik at dette går fort over. I så fall kan man forvente at finansmarkedene fort får tilbake risikoappetitten. Lange renter stiger, men vi kommer ikke over nivåene for et par måneder siden. Den økonomiske veksten var uansett på vei til å avta, og rentetoppen er nådd, sier han. 

Alternativt: Leieprisvekst uteblir

Et annet scenario er at coronaviruset blir en stein i skoen. 

– Veksten i verdensøkonomien avtar mer enn ventet og vi får en betydelig korreksjon på børsene. Veksten i leieprisene, som vi uansett venter at skal komme ned, forsvinner fortere enn antatt. Samtidig etablerer lange renter seg på et nytt og lavere nivå, sier Nystad. 

– I et slikt scenario tror vi ikke nedturen blir bratt nok til å ødelegge leiemarkedene, men rentefallet blir muligens stort nok til å legge ytterligere press på yieldene, sier han.

Hotelleiendommer er særlig utsatt, men eiendommer med handel og servering kan også bli rammet

Robert Nystad, Union Gruppen

Hoteller mest utsatt

– Spredningen av viruset bidrar trolig til at veksten bremser mer enn antatt, men hvis vi unngår en større økonomisk nedtur, tror vi på en begrenset effekt på kontorleiemarkedet.

Mange eiendommer med omsetningsbasert leie vil imidlertid få kjenne på det.

VERST STILT: Hotelleiendommer. Her fra Bjørvika i Oslo. Foto: Dreamstime

– Hotelleiendommer er særlig utsatt, men mange eiendommer med handels- og serveringsvirksomhet kan også bli rammet. Hvor hardt dette treffer, avhenger naturligvis av hvor lang tid det tar før ting normaliseres, sier Nystad.

Les også

Flere hoteller gjør seg klar til å permittere

Tusenvis av hotellovernattinger er avbestilt og nå kan de ansatte bli tvunget til å ta tidlig påskeferie.  

Venter avtagende leieprisvekst 

Uavhengig av coronavirus venter Nystad avtagende leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo, noe analysesjefen også meldte i høst. Veksten i nye kontorjobber i Oslo er på vei ned, samtidig som ferdigstillelsen av nytt kontorareal er tiltakende. 

– Etter at kontorledigheten har falt mer eller mindre sammenhengende i tre år, steg ledigheten i første kvartal. Vi forventer at ledigheten fortsetter å stige i år og til neste år, men det er ingen dramatikk i dette. 

Ifølge Unions prognoser vil ledigheten i Oslo fortsatt være på et moderat nivå ved utgangen av 2021, med 6,7 prosent.

– Markedet kommer mer i balanse og prisveksten blir lavere. Samtidig er det liten tvil om at det ligger an til mange tøffe reforhandlinger ettersom flere år med høy prisvekst har ført til at det har akkumulert seg opp betydelig underleie i mange bygg.

Todelt marked i Oslo 

Differansen mellom toppleien og gjennomsnittsleien i Oslo har økt mye de siste tre årene. 

– Todelingen av markedet er fortsatt sterk. I CBD-området (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen), Bjørvika og sentrum er samlet kontorledighet kun 3,5 prosent, og nybyggingen er lav. Det kommer riktignok noen større rehabiliteringsprosjekter i markedet etter hvert, men det vil ta litt tid å løfte tilbudssiden i sentrumsområdene.

I flere av områdene utenfor sentrum, spesielt i randsone øst, er det mye nybygging og relativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig. 

– På Økern er en fjerdedel av bygningsmassen ledig. I tillegg er det flere potensielle nybyggprosjekter som kan realiseres dersom man får på plass leietagere. Dette vil helt sikkert virke prisdempende, sier analysesjefen.

Kontorledigheten er nå 3,5 prosent i Oslo sentrum, 8,3 prosent i Oslo øst og 6,7 prosent i Oslo vest.