– Vi har en enorm pågang av telefoner fra våre medlemmer sier advokat Hege Stensland Sveen i Virke.
– For å avhjelpe pågangen legger vi fortløpende ut informasjon på nettsiden vår om de mest sentrale spørsmål og svar hva gjelder leiekontrakter og force majeure.
Force majeure?
Det foregår i disse dager frenetisk telefonvirksomhet mellom butikkeiere og leietagere i takt med at myndighetene stenger ned større og større deler av samfunnet. Restaurant- og frisørbransjen er pålagt å stenge, med permitteringer i stor skala som resultat.
I den standard leiekontrakten som mange utleiere benytter, heter det i §17 om Force Majeure:
«Inntreffer streik, lock-out, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som for eksempel brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert ustrømming av vann, avbrytelser av tilførsel av vann, strøm, telefon, internett eller lignende, opptøyer, krig eller inngrep av offentlige myndigheter, fritar dette partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt i den grad de ikke kan oppfylles uten særlige ekstrakostnader. Likedan bortfaller, under slike forhold, plikt til å betale taps- eller skadeserstatning. Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, faller leieavtalen bort med umiddelbar virkning.»
Hvem er lidende part?
– Dette er en klassisk vurdering om det er force majeure eller ikke. Vi mener at når myndighetene pålegger stengning, er dette force majeure som innebærer ansvarsfritak for kontraktspartene, sier Stensland Sveen.
– Det vil være en lidende part uansett. Er det gårdeier som må ta hele smellen?
– Dette er en utfordrende situasjon, og vi oppfordrer leietager og utleier om å gå i dialog. Vi vil nok se at leietagere som er pålagt stengning vil påberope seg leiefritak. Dersom utleier ikke er villig til å se på dette kravet om leiefritak nå, risikerer vi omfattende konkurser, sier hun.
– En slik situasjon er heller ikke i utleiers interesse. Mange av våre medlemmer er små og mellomstore bedrifter, typiske leietagere i kjøpesentre. Handelsbransjen er veldig presset fra før og har lite å gå på, så vi anmoder utleier om å bidra til å finne løsninger slik at butikkene og restaurantene overlever.
– Leiereduksjon et alternativ
– Det kan være et lite eiendomsselskap som for eksempel leier ut til en av de store kleskjedene også?
– Ja, dette er ikke enkelt. Her bør partene forhandle, og et alternativ til leiefritak er en leiereduksjon leietager kan leve med. Det kan komme prosesser i etterkant, for dette er rene pengekrav, sier Stensland Sveen.
– Så realiteten er at det ikke er noen spilleregler som alle parter er enige om at gjelder, det er en forhandlingssituasjon?
– Det kan du forsåvidt si. Det er som sagt liten tvil om at myndighetspålegg er force majeure og gir ansvarsfritak, men utleier er ikke nødvendigvis enig i at denne skal ta hele kostnaden. Begge parter må være gode på å finne frem til en løsning både leietager og utleier kan leve med.
– Problemet er at ingen vet om det vil vare i to uker, to måneder eller fem måneder?
– Nei, og den risikoen er en del av forhandlingene. Det er en veldig vanskelig situasjon, vi har aldri stått i en slik før, sier Stensland Sveen.
– Ikke force majeure
– Dette er ikke en force majeure-situasjon, slik våre jurister tolker det, sier eiendomsinvestor Carl Erik Krefting i Carucel Eiendom.
Sammen med amerikanske eiendomsselskapet Madison International Realty eier han bygulvet i Bjørvika i Oslo – hele 40.000 kvadratmeter – hvor en betydelig del av leietagerne er restauranter. I tillegg eier han reiselivsdestinasjoner som Gaiastova på Hafjell med utleieleiligheter og en restaurant.
– Juridisk er det leietager som har forpliktelsene. Force majeure-regelen tolker vi som at myndigheters inngripen gjelder hvis betalingsmetoder stanser. Restauranter i dag kan holde åpent hvis det er mer enn en meters avstand mellom gjestene. Det betyr at de kan drive med catering eller hjemkjøring av mat. Mange restauranter velger å stenge, og situasjonen vi er i, er en krisesituasjon for Norge, så vi må gjøre alt vi kan for å finne en løsning, sier Krefting.
– Virke mener at paragrafen som omfatter myndigheters inngripen i denne situasjonen er til fordel for leietager, men det er ikke helt avklart. Du er altså helt uenig i det?
Det første byrådsleder Raymond Johansen burde si, er at innbetaling av eiendomsskatt stansesCarl Erik Krefting, Carucel Eiendom
– Vi har fått uttalelser fra to advokatfirmaer, og de har kommet til den konklusjonen. Men det vi gjør nå, er å gi utsettelse på store deler av husleien, og vi må fortløpende prøve å finne løsninger i fellesskap.
Han registrerer at myndighetene og Oslo kommune er ute med tiltak, men ikke det han mener er det åpenbare.
– De aller fleste leiekontrakter har bestemmelser om at leietager belastes for eiendomsskatten. Det første byrådsleder Raymond Johansen burde si, er at innbetaling av eiendomsskatt stanses. I tillegg burde momsinnbetalinger og forskuddsskatt utsettes, sier Krefting.
– Har dere hatt mange forhandlinger med leietagerne etter at denne situasjonen satte inn?
– Ikke forhandlinger, men vi har sendt mange mailer og har løpende kontakt. Vi har blant annet bistått et legesenter med å kunne gjøre konsultasjoner over nett eller telefon.
– Er det noen leietagere som har fått problemer ennå?
– Nei, det er for tidlig, men for en del restauranter kommer problemene fort når kontantstrømmen stopper opp.
– Dette er force majeure
Torsdag stengte frisørkjeden Nikita dørene til alle sine frisørsalonger i Norge etter pålegg fra myndighetene.
Hilde Køhler Sommerfeldt, som er etablerings- og konseptsjef i Nikita-eier Raise Gruppen, er klar i sin oppfatning.
– Vi har rådført oss med våre advokater, og dette er å anse som force majeure, sier hun til Finansavisen.
Det gir selskapet i så fall leiebortfall med øyeblikkelig virkning.
– Har dere avklart det med gårdeier?
– Vi jobber på spreng, sier hun.
Også kaffekjeden Espresso House stengte torsdag dørene til alle sine 58 avdelinger i Norge.
Adm. direktør Torodd Gøystdal kan ikke i dag si hvordan det slår ut for deres leiekontrakter.
– Det er for tidlig å si hvilke effekter dette kan få. I Espresso House er vårt absolutte fokus nå å ta vare på menneskene, våre medarbeidere og våre gjester i en krevende tid.
