— Det jobbes en del off market med kjøp og salg. I prosesser der man vil ha inn internasjonale aktører og full budrunde, er det bom stopp, sier senioranalytiker Herman Ness i Malling & Co.
Han forteller at ren transaksjonsstatistikk viser et større fall enn det han mener realitetene er, ettersom eiendom som går off market ikke registreres like tidlig som ordinære transaksjoner.
— De som trodde de skulle kunne gå på bunnfiske, er blitt skuffet. Rabatten vi har registrert har ligget mellom 0 og 5 prosent, sier han.
Han forteller at med et lavere rentenivå har finanskostnadene falt selv om bankmarginene har økt noe.
Prioriterer brød og smør
Og bankene prioriterer brød og smør-eiendommene.
— De finansierer oftest gode prosjekter opp mot 500 millioner. Dette er også prosjekter som passer off market, sier Ness.
Det de fleste markedsaktører snakket om før coronaen satte inn, var at eiendomsprisene skulle opp til tross for at yieldene var antatt å ligge relativt flatt. Forventninger om solide leieprisøkninger skulle gi verdivekst.
— Leieprisveksten som skulle yieldes er tatt ut, men få tror på leieprisfall. Prisene har nok flatet ut, og det store bildet er nok at prime yield kan oppleve press nedover på grunn av fallende renter, og at det er guidet at den skal forbli lav lenge. Normaleiendom vil trolig få litt yieldoppgang på grunn av økt risiko og økte bankmarginer, men vi tror at yielden trolig vil falle igjen når man får et klarere bilde på hvordan økonomien har innhentet seg etter coronaen.
Tror på kraftig transaksjonsfall
Mallling & Co sin internasjonale samarbeidspartner, Saville, tror at transaksjonsvolumnedgangen er på mellom 34 og 52 prosent i 2020, i Europa samlet sett.
Da er man tilbake på nivåer fra finanskrisen i 2008 hvor fallet var på 52 prosent.
I Europa var samlede transaksjoner i årets tre første måneder på 70,6 milliarder euro, det er 46 prosent høyere enn i første kvartal i fjor og 25 prosent over snittet for de seneste fem årene. Det er likevel 29 prosent lavere enn fjerde kvartal i fjor.
Såkalte cross border-transaksjoner - der minst en av partene kommer fra et annet land enn der eiendommen ligger - sto for hele 54 prosent av dealene.
Rekordår i Norden
2019 var et rekordår i Norden, og ved utgangen av første kvartal i år var volumet 10 prosent høyere enn samme periode i fjor.
— Første kvartal har alltid litt lavere volum, i år var det et sterkt kvartal, men vi får full coronaeffekt i andre kvartal, sier analysesjef i Pangea Property Partners, Mikael Söderlundh.
— Et mønster man kan se, er at når usikkerheten øker, er aksjeinvestorene raske til å bytte eksponering og aksjevolumet går kraftig opp. Eiendomsinvestorer er mer passive. Det kan gå ett år eller to for å gjøre endringer i porteføljen, og så lang tid tar det ikke å selge, sier han.
— Mens aksjeinvestorer tror de kan parere den økte risikoen, velger eiendomsinvestorene heller å overvintre, sier Söderlundh.
10 prosent nedgang i transaksjonsvolumet hittil i andre kvartal er Norden sett under ett.
— Det er kanskje enda mer brems i Norge. I Sverige er det et større transaksjonsmarked, sier han.
Vanskeligere å besikte eiendommer
En praktisk årsaksforklaring på det fallende volumet, er reiserestriksjonene som gjør det nær sagt umulig for internasjonale investorer å besøke aktuelle eiendommer.
— I tillegg er det den finansielle siden. Det er stor usikkerhet om hva som er verdien på eiendommer. Bankene synes det er vanskelig å finansiere store og kompliserte transaksjoner. Det som går best nå, er boligeiendom og mindre bygg med lange leiekontrakter, sier han.
Tidligere fikk eiendomsbesitterne premie for å pakke sammen mange eiendommer og selge som en portefølje.
— Dette er helt borte nå, sier Söderlundh.
— Har stoppet helt opp
— Transaksjonsmarkedet har stoppet helt opp og det gjøres lite transaksjoner om dagen. Om man gjør en sammenligning med tidligere år for tilsvarende periode ser vi at både volum og antall dealer er kraftig ned, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
— Volumet i perioden 15. mars til 15. mai i år er kun 3,6 milliarder. I fjor var tallet for samme periode 15,3 milliarder, og i 2017 og 2018 var det henholdsvis 11,8 og 12,5 milliarder, sier han.
Målt i antall transaksjoner er det ikke like mørkt.
— Her har volumet «kun» halvert seg mot foregående år, så størrelsen på hva som har vært i markedet må også hensyntas før man maler fanden helt på veggen, sier Dahl.
— Volumet er helt i tråd med signalene vi har fått av investorene. De vil se an utviklingen og rigger seg for høsten. Det er ingen hast med å gjøre for mye før sommeren, når usikkerheten er som størst, sier han.
– Investorene sier at høsten vil bli aktiv og de er klare for å handle. Newsec tror på et «relief-rally» til høsten som kan bøte på et heller labert 1. halvår, sier Dahl.
