– Vi har sett på en del strukturer gjennom årene, og jeg mener man burde stille seg noen kritiske spørsmål, før man investerer i et eiendomsfond, sier fungerende styreleder Morten Astrup i Storm Bond Fund.

Hold øye med honorarene

Det første Astrup vurderer er hvor mye av egenkapitalen som går til tilretteleggeren, i form av honorarer.

Dessuten sjekker han hvorvidt noen får betalt et transaksjonshonorar, hver gang det kjøpes og selges eiendommer – selv uten at de gjør noen bestemt jobb i forbindelse med transaksjonene.

– Det kan også være negativt, dersom fondet er bundet til en enkelt megler og ikke kan kjøpe eiendom uten å betale denne, tilføyer forvalteren.

– Og hvor store honorarer får forvalteren? Dersom tilrettelegger-/selgerleddet får mesteparten, er det veldig negativt for motivasjonen til den som skal gjøre selve jobben.

MISLIKER HØYE HONORARER: Styreleder og investeringsdirektør Morten Astrup i Storm Bond Fund. Foto: Iván Kverme

Det kan...være negativt, dersom fondet er bundet til en enkelt megler...

Morten Astrup, Storm Bond Fund

Se på netto avkastning

Astrup anbefaler at man etter å ha dannet seg en god oversikt over alle honorarene, regner ut hvor høy bruttoavkastningen på egen- og totalkapitalen må være, før man tjener penger.

– Finn ut hvilken historikk forvalteren har, fortsetter han.

– Kan jeg stole på dem, ut ifra det jeg leser i media?

Astrup er særlig forsiktig med fond som henter inn penger fra andre land enn der eiendommene ligger, ettersom dette typisk medfører at selskapsstrukturene blir mer kompliserte og kostnadene dertil høyere. Dette kan særlig svekke avkastningen for små fond, hvor utgiftene må fordeles over relativt lite kapital.

Belåningen en risiko

Nordea-strategen Espen Werenskjold legger til at også fondenes belåning er et kritisk punkt.

– For eksempel satt en del prosjekter med høye fasterentelån inngått før finanskrisen, og i perioden etterpå gikk mesteparten av deres kontantstrømmer kun til å betjene denne gjelden, påpeker han.

– De fleste av eiendomsfondene som tilbys har dessuten høy belåning, noe som gjør deres avkastning mer volatil og svekker diversifiseringseffekten i forhold til ubelånt direkte eiendom.

FORETREKKER LAV BELÅNING: Nordea-strategen Espen Werenskjold. Foto: Eivind Yggeseth

De fleste av eiendomsfondene som tilbys har...høy belåning

Espen Werenskjold, Nordea

Werenskjold presiserer at eiendom normalt gir god risikojustert avkastning. Verdiene beveger seg mindre og tregere enn i de likvide markedene.

De beste segmentene

Nordea-strategen tror uansett at ulike segmenter av eiendomsmarkedet kan gi svært ulik avkastning i de kommende årene.

– Fond med mye hotell og handel med omsetningsleier kan få reduserte verdier, mens fond med mer kontor, logistikk og boliger sannsynligvis vil klare seg bra, utdyper han.

– Offentlige leietagere er gull verdt i disse tider.

Det er også en fordel om eiendomsporteføljen ligger sentralt, i store likvide markeder, i stedet for perifert på mindre steder, mener Werenskjold.

Indeksfond for eiendom

Partner Nils-Odd Tønnevold i Connectum er uenig.

– Ikke forsøk å plukke de beste segmentene og forvalterne, råder han.

– Som med aksjefond er det mer sannsynlig at du blir skuffet enn fornøyd med eiendomsfondsforvaltere som sier at de kan slå markedet.

Tønnevold anbefaler følgelig globalt diversifiserte eiendomsindeksfond eller indeksnære eiendomsfond.

I likhet med Astrup, advarer han mot fond – aktivt forvaltede fond – som tar høye honorarer. De medfører at man neppe blir tilstrekkelig kompensert for risikoen man tar, mener han.

– Mange slike produkter skrytes opp i skyene av grådige selgere, uten at det har rot i virkeligheten, sier Tønnevold.

FRARÅDER AKTIV FORVALTNING: Partner Nils-Odd Tønnevold i Connectum. Foto: Nils H. Reinertsen

Ikke forsøk å plukke de beste segmentene og forvalterne

Nils-Odd Tønnevold, Connectum

Likviditet en fordel

Connectum-partneren synes også det er en fordel å eie investeringer som lett kan selges, noe som generelt er tilfellet for indeksfondene.

– De fleste eiendomsfond er i illikvide, og du er som investor innelåst i mange år uten noen garanti for avkastningen og uten mulig til å komme ut, dersom du trenger kontanter, uten å ta betydelig tap på investeringen, sier han.

– En annen fordel med likvide Real Estate Investment Trusts (REITs) er at de er strengt regulert, på en måte som er betryggende og lett å forstå. Blant annet har du mulighet til å sjekke hvilke selskaper de har investert i og gå dem i sømmene.

God diversifisering

Odin-forvalteren Øystein Bogfjellmo legger vekt på diversifisering.

– Mange børsnoterte eiendomsfond gir en godt diversifisert og likvid eiendomseksponering mot forskjellige eiendomssegmenter i ulike geografier, påpeker han.

– Vær generelt på vakt overfor konsentrert eksponering og lav likviditet, ettersom dette fort kan skape utfordringer.

I tillegg til at likviditeten typisk er lav, kan det være vanskelig å få en god oversikt over den underliggende eksponeringen i ikke-børsnoterte eiendomsfond, ifølge Bogfjellmo.

En inflasjonssikring

Forvalteren av Odin Eiendom viser for øvrig til at eiendom tradisjonelt har fungert som en god sikring mot høyere inflasjon.

– Ettersom leieinntektene er inflasjonsindeksert, så veier det godt opp mot eventuelle renteøkninger, forklarer han.

– Eiendomsaksjer har historisk hatt en solid utvikling i forhold til børsen, og dét vil trolig også være tilfellet i de kommende årene.

FORVALTER EIENDOMSFOND: Øystein Bogfjellmo i Odin Forvaltning. Foto: Odin Forvaltning

Eiendomsaksjer har historisk hatt en solid utvikling i forhold til børsen

Øystein Bogfjellmo, Odin Forvaltning