Foreløpig er det kun i mars det har vært boligprisnedgang i Norge i år. Etter at landet stengte ned og arbeidsledigheten skjøt i taket, falt boligprisene med 1,4 prosent i mars. Men siden utgangen av måneden har boligprisene steget med 3,7 prosent, og siden årsskiftet er de opp 6,7 prosent.
– Det er ikke dramatisk ennå, men boligmarkedet er på vei til å bli mer usunt og ubalansert. Lav tilbudsside og rente er med på å dra boligprisene videre oppover. For meg er det sunn boligprisvekst når den står i stil med generell pris- og lønnsvekst, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic.
Tidligere renteoppgang mener jeg er lite treffsikkert. Før coronakrisen så vi at fire renteøkninger på ett år hadde lite å si for boligpriseneNejra Macic, Prognosesenteret
Fra juni 2019 til juni 2020 har konsumprisindeksen steget med 1,4 prosent. Fra juli til juli har boligprisene steget med 5 prosent, som er flere ganger høyere enn generell prisstigning.
Advarer mot renteøkning
De ferskeste tallene fra Eiendom Norge viser at boligprisene steg med 0,4 prosent nominelt og 0,9 sesongkorrigert i juli. Oslo overrasket med svakere vekst enn ventet, med 0,6 prosent nominelt og 0,1 prosent ned sesongjustert.
Mye tilsier at boligprisene skal fortsette oppover som normalt i august, og stadig flere økonomer mener Norges Bank må vurdere raskere renteoppgang om boligfesten fortsetter. Allerede har sentralbanken fremskyndet mulig renteoppgang ett år, til utgangen av 2022.
– Det mener jeg er lite treffsikkert. Før coronakrisen så vi at fire renteøkninger på ett år hadde lite å si for boligprisene. Jeg tror boligmarkedet kan ri av nye renteøkninger, og en renteøkning vil påvirke økonomien negativt, som så vidt er på vei oppover.
– Samtidig kan boligprisene fortsette å stige. Så det kan ende opp med å ikke hjelpe hverken for prisvekst eller økonomien som sådan, som er i ferd med å hente seg inn, sier Macic.
Utelukker ikke nedtur
Sjeføkonomen mener regulering er veien å gå om man vil stagge boligprisveksten.
– Jeg mener det er bedre å regulere boligmarkedet gjennom boliglånsforskriften. Det vil hjelpe mye å sette ned fleksibilitetskvoten fra 20 til 10 prosent, og hvis ikke boligmarkedet kjøles ned av det, så kan det bli aktuelt å stramme inn «fem ganger egen inntekt», og sette lånegrensen lavere, sier Macic.
Hun utelukker heller ikke at boligmarkedet vil få en kraftigere smekk hvis smittetallene øker mye igjen.
– Får vi en ny smittebølge med ny nedstengning og økende arbeidsledighet, så tror jeg boligprisene vil rammes hardere, fordi rentevåpenet er brukt opp og det er begrenset hvor mye mer man kan bruke over statsbudsjettet til å redde økonomien.
Tror på videre vekst
Selv om sjeføkonomen ikke utelukker en kraftigere boligprisnedgang ved ny smittebølge, så mener hun mye ligger til rette for videre prisoppgang på kort sikt.
– Jeg tror vi vil se prisvekst til det roer seg i takt med at boliglånsforskriften etter planen blir strammet inn igjen i fjerde kvartal, sier Macic.
Mari O. Mamre, doktorgradsstipendiat i boligmarkedsøkonomi ved NMBU, mener folks forventninger vil drive prisene oppover, men utelukker heller ikke en knekk på sikt.
– For landet er julitallene knallsterke og et markert trendskifte etter nedstengningen. Basert på mine prognoser for landet som helhet fra før sommeren, skulle ikke boligprisveksten ha en 12-månedersvekst på 5 prosent før februar 2021.
– På lang sikt er det mye som tilsier at boligprisene vil påvirkes negativt av coronakrisen. Lav lønnsvekst, svekket innvandring og økt ledighet vil bidra til det, sier Mamre.
Rekordsalg
I juli fortsetter også trenden med rekordsalg av boliger. I juli ble det solgt i underkant av 7.000 boliger, som tilsvarer 45 prosent flere enn i samme måned i fjor.
– Det er litt rart, og hvis det betyr at folk bytter bolig hyppigere enn før, så betyr det også at folk sitter igjen med mindre i gevinst. Mer blir spist opp av dokumentavgift, meglerutgifter og andre transaksjonskostnader. Det lønner seg sjeldent å bo et sted mindre enn tre år, sier Macic i Prognosesenteret.
Så langt i år er det solgt 56.200 boliger, 2,3 prosent flere enn i rekordåret 2019.
Oslo med kraftig vekst
Tall fra Boligprodusentene viser en nedgang i antallet igangsettinger av nye boliger på 15 prosent frem til utgangen av mai, og spesielt i Oslo blir det mindre boligtilbud. I 2018 og 2019 ble det regulert under 3.000 boliger tilsammen i hovedstaden, og ferdigstilte boliger var før coronakrisen ventet å ligge på rundt 2.800 i året – i snitt i 2020 til 2022, ifølge Samfunnsøkonomisk analyse.
– Det er ikke utenkelig at vi nærmer oss 10 prosents årsvekst de neste årene i Oslo med lavere boligtilbud. De som blir rammet hardest av denne krisen, er lavinntektsgrupper som oftest er i leiemarkedet. Så typiske boligkjøpere og folk med høye lån har bare fått bedre råd. De rike er blitt rikere, og det forklarer også økningen i solgte luksusboliger, sier Macic.
– Det er heller ikke utenkelig at stadig flere investorer flytter fokus til eiendom, som et tryggere sted å putte pengene sine, fortsetter hun.
Sjefstrateg Erik Bruce i Nordea tror vi kan få et nytt 2016, ikke med tanke på like ellevill prisvekst, men regionale forskjeller.
– Det som blir avgjørende, er hvor hardt oljenæringen blir rammet. Da kan vi igjen se regionale forskjeller, som betyr at boligmarkedet kan gå bra i store deler av landet, mens områder som Stavanger kan gå dårlig, sier Bruce.
Stavanger og omegn har fortsatt negativ femårsvekst på 3,4 prosent og den svakeste prisveksten seneste år på 2,1 prosent.
