– Markedet for næringseiendom er følsomt for svingninger i den økonomiske aktiviteten. Et kraftig tilbakeslag i norsk økonomi kan gi et betydelig fall i prisene på næringseiendom og økte tap i bankene, sier direktør for digitalisering og analyse, Per Mathis Kongsrud i Finanstilsynet.
Finansavisen har de seneste ukene skrevet flere saker om økende kontorledighet og fallende leiepriser. Foreløpig er det ikke dramatiske tall, men ledigheten er økende og leieprisene fallende. Det store spørsmålet er ikke minst hva som skjer med betalingsevnen til leietagerne.
I Finanstilsynets ferskeste statusrapport, Finansielt utsyn fra juni, er de spesielt bekymret for at stadig flere leietagere ikke skal klare å betale husleien, på grunn av coronakrisen.
«...Videre kan mange leietakere gå konkurs eller avvikles, mens andre kan bli tvunget til eller ønsker å redusere etterspørselen etter næringseiendomsareal. En slik utvikling kan innebære at både leieinntekter og eiendomsverdier til utleieforetakene faller kraftig. Dersom de fleste næringer, inkludert 'Næringseiendom', blir hardt rammet og situasjonen vedvarer, kan utlånstapene bli svært høye.»
Kraftig prisøkning
De seneste ti årene har har gjennomsnittstransaksjonen for næringseiendommer økt med 115 prosent i verdi, og bare fra 2015 er prisøkningen 32 prosent. Prisene er imidlertid 10 prosent under toppen i 2016, men da økte gjennomsnittsprisen fra 29 millioner i 2015 til 42,5 millioner året etter.
– Næringseiendom står for den største andelen av bankenes utlån til ikke-finansielle foretak, og utviklingen i denne næringen er derfor svært viktig for bankene. Prisene på næringseiendom har økt betydelig de siste årene, sier Kongsrud.
Frykten til Finanstilsynet er en større fallhøyde, med tomme lokaler, lavere betalingsevne og mindre verdi på de dyre og belånte byggene. Det er ikke noe markant fall i priser eller økning i ledighet, men i byer som Stavanger er kontorledigheten over 10 prosent og i randsonen over 15 prosent. I Oslo nærmer kontorledigheten seg 7 prosent og i Oslo Øst 14 prosent, ifølge tall fra Arealstatistikk hentet ut av Newsec. Før coronakrisen var kontorledigheten generelt lav.
Det finnes foreløpige ikke oppdaterte ledighetstall på handels- og logistikkarealer etter coronakrisens innmarsj.
Flere kan få problemer
Hvis flere leietagere mister betalingsevnen, kan det få stygge ringvirkninger for hele Norges økonomi. Næringseiendom har historisk påført bankene store tap.
– I siste Finansielt utsyn pekte Finanstilsynet på at flere foretak med stor sannsynlighet vil få betalingsproblemer etter hvert som konsekvensene av coronakrisen og oljeprisfallet brer om seg i økonomien, sier Kongsrud.
I Finansielt utsyn fra Finanstilsynet i juni heter det blant annet:
«Antallet konkurser og avviklinger vil stige i en rekke næringer. Banker gir utlån til de fleste næringer, og situasjonen vil påvirke norske banker gjennom lavere løpende inntjening og høyere utlånstap. Lån med sikkerhet i næringseiendommer utgjør en betydelig del av bankenes utlån til bedrifter.»
Og betydelig er kanskje å ta svakt i. Utlån til næringseiendom utgjør den desidert høyeste andelen av utlån til næringer.
31 prosent
Den næringen som har nest størst andel av bankenes utlån er industri og bergverk med 9,6 prosent.
Næringseiendom er derimot på en soleklar førsteplass med 31 prosents andel av bankenes utlån til ikke-finansielle foretak.
Finanstilsynet har delt næringene inn i følgende kategorier, ut fra hvor påvirket de sannsynligvis blir av krisen: Svært hardt, hardt, moderat og i liten grad.
Næringseiendom er i kategorien hardt rammet.
Tilsynet er bekymret for de mange leietagerne i hotell og restaurant som er i en krevende situasjon, samt mer bruk av netthandel som gjør behovet for næringslokaler mindre.
«Det er uvanlig store sprik i forventningene til utviklingen fremover. Stor økonomisk usikkerhet vil bidra til at enkelte eiendomsinvesteringer utsettes, samtidig som tilgang på finansiering vil kunne bli en begrensende faktor.»
Finansielt utsyn analyserer og vurderer stabiliteten i det norske finansielle systemet, og gis ut i juni og desember hvert år.
– Bidrar til resesjonsfare
Tapene på utlån til Næringseiendom ligger ifølge Tilsynet på gjennomsnittet for alle næringer. Men ettersom denne næringen har den klart største utlånseksponeringen, står den for den største andelen av bankenes totale utlånstap.
I forkant av finanskrisen vokste gjelden i næringseiendom mer enn omsetningen. Norges Bank og Finanstilsynet har flere ganger pekt på faren ved økte renter for denne næringen. Akkurat nå er ikke rentenivået den største utfordringen.
– Inntjeningen for næringseiendom kommer til å gå ned og byggebransjen kommer til å få dårligere tider. Det blir en investeringstørke . Det er en av flere ting som øker resesjonsfaren for norsk økonomi, sier sjeføkonom i Eika Gruppen, Jan Ludvig Andreassen.
Han tror ikke på den store knekken for kontormarkedet, da han mener behovet for plass vil bli større, men sier etterspørselen vil gå ned.
– Før coronaen kom var det allerede overinvesteringer i kontormarkedet, og nå har vi det med oss i en økonomisk nedtur som kan bli langvarig. De dårlige tidene vil slå inn i etterspørselen etter kontorlokaler.
Og han fortsetter:
– Det er ikke tvil om at det vil gå dårligere og dårligere for kontoreiendom. Såkalt forretningsmessig tjenesteyting blir mindre brukt. Det gjelder spesielt konsulenter, som er det første som må vike, sier Andreassen.
