– Vi har jobbet lenge på Ski, helt siden 2011, og det har kommet ekstremt mange boliger i Ski. Vi var blant de første, nå kommer mange av de store utbyggerne, sa driftsdirektør Andreas Martinussen i Solon Eiendom under kvartalspresentasjonen onsdag formiddag.

– Fikk godt betalt 

Han fikk spørsmål fra salen om hvorfor de valgte å selge nå.

– På forrige kvartalspresentasjon fikk vi en flott fremstilling av Ski-potensialet, og jeg ble overrasket da det ble solgt. Hva er rasjonalet? spurte en tilhører.

– Vi følte vi fikk godt betalt, og vi er med på prosjektet videre, vi har 25 prosent av aksjene. Det var en taktisk vurdering som var helt all right, sa Martinussen.

Ferdig i 2024

Rett før sommeren meldte Solon Eiendom at de solgte det siste byggetrinnet i Magasinparken Ski på Ski i Viken. Prosjektet selges meget tidlig, det skal stå ferdig i første halvår 2024, og meglerhuset Arctic Securities har satt sammen en kjøpergruppe som tar de resterende 75 prosent av aksjene. Ingen nøkkelpersoner i Solon Eiendom, hverken i styre eller ledelse er med i Arctic-selskapet, får Finansavisen opplyst.

For jobben tar Arctic Securities 10 millioner kroner, og skal ha 2 millioner årlig for å forvalte prosjektet. Ergo betaler Solon Eiendom 1 million til Arctic i fireårsperioden i forvaltning. 

Solon har sikret seg en bonus på 10 prosent på all egenavkastning over 13 prosent årlig i perioden.

19 PROSENT BOKFØRT EGENKAPITAL: Scott Danielsen, finansdirektør i Solon Eiendom. Foto: Kaare Martin Granerud

I Arctic-prospektet er overskriften «Unique opportunity to co-invest with Solon Eiendom in the most attractive stage of a successful residential project», og det lokkes med 13 prosent årlig egenkapitalavkastning og 60 prosent totalt når prosjektet er ferdig.

Total salgssum er anslått til 751,5 millioner på de 113 leilighetene, gjennomsnittlig kvadratmeterpris er 82.000 kroner og resultatet før skatt er anslått til 115 millioner. Det ble hentet inn 105 millioner. Etter skatt skal investorene etter prognosene sitte igjen med 60 millioner. Solon Eiendom får en cash effekt på 94 millioner og en regnskapsmessig gevinst på mellom 125 og 135 millioner.

19 prosent egenkapital

Ved utgangen av første halvår var egenkapitalandelen i Solon Eiendom på 19 prosent, og på spørsmål om ledelsen anså dette som lavt og om det var gjort tanker om å øke den, svarte finansdirektør Scott Danielsen:

– Vi har en god likviditetssituasjon, og har ingen planer om å gjøre noe med soliditeten. Balansen økte etter kjøpet av Kruse Smith og den vil automatisk reduseres når vi overleverer enhetene vi overtok som del av kjøpet.

– Hvorfor selger dere ikke hele prosjektet hvis dere mener at det fare for at markedet på Ski vil oversvømmes av boliger?

– Vi har gjort en samlet vurdering av hva som for oss er den beste pakken i denne type salg, der kombinasjonen av å låse verdien på et svært godt nivå og fortsatt ha noe fremtidig interesse i et prosjekt vi skal jobbe med videre - er analysert. Vi er av den oppfatning at kombinasjonen av salgsverdi og etterfølgende insentiver knyttet til prosjekthåndteringen er den mest fordelaktige for oss, sier Bech.

– Prospektet opererer med prosjektmarginer på 15,3 og 18,2 prosent som er høyere enn de dere har i bøkene deres. Det kan det virke som det ville vært mer lønnsomt for dere å kjøre prosjektet ut på egne bøker. Selger dere nå for å øke soliditeten i selskapet?

– Salget er en tidlig del av vår strategiske prosess rundt tomtebanken, der høy lønnsomhet og soliditet alltid er to viktige faktorer. Vi selger fordi vi har oppnådd en god pris, og kjøp og salg av tomter er en del av vår aktivitet.

Selskapet har også meldt at de, etter modell fra Selvaag Bolig og Veidekke, ønsker å selge unna tomtebanken, men å ha eierskap i den så man kan plukke tilbake tomter man ønsker å bruke selv. Tomtebanken er av eksterne verdivurderere anslått til å være verdt rundt 4,7 milliarder kroner.

Både Selvaag Bolig og Veidekke brukte salgsprovenyet til å betale ut store utbytter.

– Hvordan går salget? Har dere vært i konkrete forhandlinger med interessenter?

– Vi har ingen kommentarer om pågående prosesser, sier adm. direktør i Solon Eiendom, Stig L. Bech.

Høye produksjonstall

Samlet sett for første halvår er Bech godt fornøyd med utviklingen. Spesielt salget i Veslebukta i Kolbotn og Lier Hageby i Lier utenfor Drammen hadde gode starter, men marginene ble svakere enn i fjor.

Det skyldes at Lier Hageby var et lavmarginprosjekt, og Utsikten på Nesodden har det var diskusjoner om infrastrukturrefusjon, og hvor selskapet har vært forsiktig med å inntektsføre.

Samlet sett har selskapet 1.065 boliger under produksjon mot 440 i fjor. Overtagelsen av Kruse Smith Eiendom i andre kvartal har trukket opp tallene.

Solon Eiendom eier 49 prosent av Solon Realkapital som har kjøpt 114 enheter av Solon Eiendom i 2018 og 2019. I år har Solon Realkapital ikke kjøpt noen, men det er solgt for drøyt 90 millioner til medlemmer av styret, ledelsen og nærstående, opplyses det om i rapporten.

– Dette er privatpersoner som jobber i selskapet, meg inkludert, som har kjøpt boliger privat - direkte eller gjennom sine selskaper, sier Danielsen.