Størst er kontorledigheten i Stavanger med 10,6 prosent, mens den øker mest i Bergen og i Oslo.
– Etterspørselssiden er avventende og prosesser utsettes, med det som ferdigstilles av prosjekter blir resultatet økende ledighet, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Ledigheten kommer fra et lavt nivå, men den er ventet å øke videre. Analytikere Finansavisen har snakket med tror også leieprisene skal videre nedover.
KONTORLEDIGHETEN
| By | 1. kv. 2020 | 2. kv 2020 | 3 kv. 2020 |
| Stavanger | 10,1 % | 10,1 % | 10,6 % |
| Bergen | 7,6 % | 8,3 % | 9,0 % |
| Trondheim | 6,9 % | 7,5 % | 7,8 % |
| Oslo | 5,9 % | 6,7 % | 7,2 % |
Store forskjeller
I Oslo er det som vanlig randsonene som har den høyeste ledigheten. Lysaker og Bryn/Helsfyr skiller seg ut med henholdsvis 14,7 og 17 prosents kontorledighet. For Bryn/Helsfyrs vedkommende er det en oppgang på 6,4 prosentpoeng fra første kvartal.
– Årsaken til den økende ledigheten på Bryn Helsfyr ligger i all hovedsak på Bryn, og at området undergår transformasjon med flere prosjekter. Helsfyr, derimot, har en begrenset tilbudsside og mye konvertering. Ser vi Helsfyr isolert, er ledigheten i dag på lave 5,7 prosent, og vi forventer at den skal videre ned, sier Dahl.
Han tror ledigheten skal videre oppover i resten av Oslo, men at den vil flate ut.
– Vi tror ledigheten skal ytterligere opp, med en ledighetstopp på 8 prosent de kommende årene, opp fra 5,9 prosent ved inngangen til 2020.
Prisfall
I mars var leieprisene i kontormarkedet i Oslo i snitt 2.410 kroner per kvadratmeter. Ved utgangen av september var snittleien redusert til 2.210 kroner. Det tilsvarer en nedgang på 8,3 prosent.
– Vi tror leieprisen skal litt videre ned før en utflating. Det meste av fallet er tatt ut, sier Dahl.
DNB Næringsmegling viser til at det også på prissiden er store forskjeller.
– I Norges dyreste kontorområde, Vika/Aker Brygge, har man ikke registrert noe særlig leieprisreduksjon. Arealstatistikktallene er kvartalsvise målinger, og kan svinge noe fra kvartal til kvartal, også i en stabil markedssituasjon, sier analytiker, Magnus Havikbotn Jacobsen.
Han mener prisforskjellene også vil følge ulike fasiliteter.
– Generelt tror vi at vi vil se større prisforskjeller, hvor vinnerne blir de som klarer å tilfredsstille leietagernes behov. Dette gjelder alt fra ønsket om beliggenhet tett på kollektivknutepunkter, miljøbygg og små møterom med videofasiliteter – som vi vet mange leietagere er opptatt av i disse dager, sier Jacobsen.
Nye prosjekter vil bremse. Det blir lite oppstart av nye prosjekter uten at man har leid ut en stor andel av arealet på forhåndThomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling
Få skriver kontrakt
Ifølge DNB Næringsmegling er det også signert færre kontrakter enn på veldig lenge.
– Arealstatistikk registrerte under 300 kontrakter i andre og tredje kvartal totalt i Oslo. Det er det laveste antallet avtaler de har registrert i tilsvarende kvartaler de siste ti årene. Med andre ord har det vært en brems i markedet, ikke unaturlig siden mange ikke en gang benytter kontorene sine fullt ut om dagen, sier analytiker Anders Steinsland Haugan.
Få bygger på spekk
Newsec tror som sagt på en ledighetstopp på 8 prosent i Oslo og at flere prosjekter blir forskjøvet.
– Det er svært få som setter i gang å bygge på spekulasjon når leietagerne er så avventende som nå. Man ønsker jo å ha leietagerne på plass. Derfor vil prosjektene skyves ut i tid. I prinsippet betyr det at de som allerede har skjøvet prosjektene sine fra 2022 til 2023, kanskje skyver det ett år til, til 2024, sier analysesjef Øyvind Johan Dahl.
– Bygger du uten leietagere i dag, skal du være ganske sikkert på at bygget er så attraktivt at du skal klare å ta leietagere fra andre, fortsetter han.
I DNB Næringsmegling tror de 2022 dermed blir et år med mindre ledighet.
– Nye prosjekter vil bremse. Det blir lite oppstart av nye prosjekter uten at man har leid ut en stor andel av arealet på forhånd. Det vil bankene også kreve i de fleste tilfeller. Først i 2022 vil man se resultatet av nybyggbrems, og vi forventer da at nybyggvolumet vil være det laveste på mange år, sier analysesjef Thomas Ramcilovic.
