I Borgarting lagmansrett pågår nå ankesaken mellom eiendomsselskapet og Oslo kommune, som potensielt kan få store konsekvenser også for andre utbyggere.
– Dette er en viktig sak fordi kommunen i veldig mange plansaker forventer et større bidrag enn utbyggeren hadde regnet med. I tillegg bidrar det til en forsinkelse av planen, sier Thor Olaf Askjer, rådgiver og tidligere adm. direktør i Norsk Eiendom.
Rekkefølgekrav etter seks år
For snart ti år siden begynte Entra planleggingen av utbyggingen av Tullinkvartalet i Oslo sentrum. Under saksbehandlingen i kommunen ble det innhentet uttalelser fra Statens vegvesen, Riksantikvaren og flere kommunale etater. Kollektivtransport eller sykkelvei ble ikke nevnt i 2011 og ikke de påfølgende årene heller.
14. juni 2016 antok Entra at rammene for prosjektet var klare og undertegnet leiekontrakt med Universitetet i Oslo, som fra januar i år åpnet juridisk fakultet, Domus Juridica, i Kristian Augusts gate 17.
Ti dager senere sendte Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) en uttalelse til Plan og bygningsetaten og anbefalte at det ble satt rekkefølgekrav om «sykkeltilrettelegging i Henrik Ibsens gate» og «Gate og trikketiltak på strekningen fra CJ Hambros plass til St. Olavs gate/Tullins gate».
Når Oslo kommune ikke finner noen reelle saker og tiltak, så mener vi det er myndighetsmisbruk, sier Askjer.Thor Olaf Askjer, Norsk Eiendom
Entra måtte da betale 27,3 millioner i kontantbidrag til disse tiltakene for å kunne fortsette byggingen.
– Myndighetsmisbruk
Askjer i Norsk Eiendom mener dette er et eksempel på misbruk av makt.
– Vi opplever ofte myndighetsmisbruk som dette. Kommunen tenker langt ut i prosessen at utbygger slipper unna fordi infrastrukturen er bygd ut fra før. Dermed begynner de lete og finner ting som en sykkelvei et stykke unna og ombygging av trikken som er et tiltak som allerede vedtatt og finansiert, sier Askjer i Norsk Eiendom.
Bransjeorganisasjonen fungerer som en støttepart til Entra i ankesaken.
Entra vant frem i Oslo tingrett som ifjor dømte Oslo kommune til å betale tilbake kontantbidraget fra Entra på 27,3 millioner kroner for både trikk- og sykkelveiutbygging. I tillegg til saksomkostninger på 1,9 millioner kroner.
Tingretten slo fast at disse avtalene var ulovlige, da de ikke ble sett på som nødvendige og relevante for utbyggingen.
I dommen heter det: «...Det var mer fokus på «økonomiske bidrag til politisk prioriterte områder» enn vurdering av det temaet plan- og bygningsloven forutsetter, nemlig konkret nødvendighet av de enkelte tiltak knyttet opp mot utbyggingen.»
Dommen viser også til Plan- og bygningsrett 3. utg. 2018 s. 340, som legger til grunn at:
«...Det kan derfor ikke stilles rekkefølgekrav for å sikre økonomiske bidrag fra utbyggere gjennom f.eks. en utbyggingsavtale uten at tiltaket har tilstrekkelig sammenheng med eiendommen og utgjør et behov som utløses ved utbygging av eiendommen. Det vil i tilfelle være myndighetsmisbruk.»
– Når Oslo kommune ikke finner noen reelle saker og tiltak, så mener vi det er myndighetsmisbruk, sier Askjer.
– Prosjekter kan droppes
Selvaag Bolig vant frem med en lignende problemstilling i tingretten. Oslo kommune ville ha krav om en utbedret tursti før prosjektet «Bispelua» på Mortensrud fikk brukstillatelse. Retten mente utbyggingen ikke utløste et behov for å oppgradere stien.
Men i ankesaken tapte Selvaag Bolig. Dommerne mente at bestemmelsen i sin helhet ligger innenfor kommunens frie skjønn. Utbyggeren har anket saken til Høyesterett.
Norsk Eiendom mener begge sakene er avgjørende for utbyggere.
– Det vil jo skape nye rammebetingelser. Det kan bety at flere utbyggere ikke realiserer de prosjektene de hadde tenkt å realisere. I frykt for å få mange rekkefølgekrav underveis, og fordi det koster for mye, sier Thor Olaf Askjer.
– Kommunen ser det i et større bilde, at de ber om delvis støtte til prosjekter og det kommer alle til gode, også de som bruker byggene, hva tenker du om det?
– Det går an å skjønne det, vi skjønner at kommunen vil finansiere mange ting, men da må det gjøres innen lovens rammer. Også er det retten som skal avgjøre hvem som tolker loven riktig.
– Vi mener at loven beskytter utbyggerne mot å bli utsatt for urimelige krav fra kommunen som i dette tilfellet, fortsetter Askjer.
Kommunenes advokat, Tor Erling Nordstad, ville ikke kommentere saken i retten mandag, men sa i rettsalen at kommunen har opptrådt i tråd med Plan- og bygningsloven 17,3 som omhandler nødvendige tiltak. (se faktaboks).
Lov om planlegging og byggesaksbehandling § 17-3
En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.
