Tross høy arbeidsledighet og sjokk i den norske økonomien i 2020 så har boligmarkedet seilt sin egen sjø, godt hjulpet av rekordlav styringsrente på 0 prosent. Den endelige fasiten foreligger ikke før Eiendom Norge kan oppsummere boligåret 6. januar 2021.
Men fra november 2019 til november 2020 er boligprisene opp 10,4 prosent i Oslo og 7,8 prosent i landet.
I begynnelsen av november gikk boligutvikler Terje Tinholt ut i Finansavisen med sin hårete spådom om 20 prosents boligprisvekst i hovedstaden i 2021, rett under toppåret 2016 da boligprisene steg med 23,3 prosent i Oslo. Han gjentar spådommen halvannen måned senere.
– Jeg og mange med meg har advart politikerne lenge. Oslo ligger langt bak i boligbyggingen og har en altfor lang saksbehandling for imøtekomme fremtidig boligbehov. Politikerne forstår dessverre dette for sent i hver syklus, sier Tinholt.
Flere tipper tosifret
Finansavisen har tatt en runde blant økonomer og bransjefolk og det er ingen som er med på 20 prosents prisvekst i Oslo, men stadig flere tror vi skal se lik vekst som i år, fra utgangen av desember 2020 til utgangen av desember 2021. Eller enda kraftigere.
Konsernsjefen i eiendomsselskapet Nordr, Baard Schumann, er den som tipper nest høyest prisvekst.
– Jeg tror dessverre vi kommer til å se 14 prosents økning i Oslo neste år, fordi ingen politiske partier i Oslo egentlig ønsker å bidra til mer boligbygging. Dette har jeg varslet de siste tre til fire årene, sier Schumann.
Advokat Torbjørn Ek står ofte for de dyreste boligsalgene i Norge, nylig solgte han to eiendommer på Bygdøy for 87,5 millioner til skipsrederarving Helene Sundt.
Det har vært et rekordår i salg av eksklusive boliger og boliger generelt, med nær 100.000 transaksjoner i 2020.
– God psykologi og tro på at vi sammen står han av bidrar, og jeg er redd det blir «da capo pluss» i Oslo, og en prisvekst på 12 prosent, sier Ek.
– Manglende prioritering av boligregulering over tid gir varig virkning og det bygges altfor lite nytt. Varelageret av bruktbolig i hovedstaden pr. nå er meget lavt, og ikke nok til å dekke etterspørselen en god stund inn i 2021, fortsetter han.
Tilbud og sentralisering
Adm. direktør i Privatmegleren, Grethe W. Meier, tipper også over 10 prosents vekst i Oslo neste år.
– Jeg tror det blir 11 prosents vekst. Oslo vil bli enda mer berørt av lavere tilbud enn i landet for øvrig, spesielt på grunn av for lite nybygg som kommer ut i 2021.I tillegg ser vi at sentraliseringen fortsetter, sier Meier.
Meglertoppen tror prisveksten i seg selv kan bli selvforsterkende.
– Vi vil også kunne se at økt prisvekst alene er med på å øke etterspørselen, både ved at de som allerede eier vil kjøpe dyrere, og de som ikke er i markedet vil inn.
Hun tror arbeidsledigheten ikke vil få særlig innvirkning på boligmarkedet, som den heller ikke har hatt til nå.
– Arbeidsledigheten vil trolig øke, men vi ser at mange som er arbeidsledige i dag ikke er eksponert i boligmarkedet, eller at de får hjelp gjennom avdragsfrihet og klarer å beholde sin bolig, sier Meier.
– Gratis å låne penger
Hvis Norges Bank følger rentebanen de legger opp til, vil styringsrenten være 0 ut 2021. Det er en av grunnene til at Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig, også tror på tosifret vekst i 2021.
– Det er gratis å låne penger. Jeg tipper 10 prosents vekst i Oslo. Grunnen til at det ikke blir enda høyere, som i 2016, er at boliglånsforskriften legger en begrensning på lånebeløp, sier Molvik.
I 2018 og 2019 ble det regulert under 3.000 boliger i Oslo til sammen, og der er ventet at det ferdigstilles minst 1.000 færre boliger enn forventet boligbehov i 2021.
– Det foregår en urbanisering og det bygges for lite i Oslo kommune. Tilbudssiden er lav og det kommer den til å fortsette å være fordi det reguleres for få boliger, sier Molvik.
Han får støtte av adm. direktør i DNB Eiendom, Terje Buraas.
–Vi tror prisveksten i Oslo vil ligge på 10 prosent. De største drivere er lite utbud, lav rente og hovedstadseffekten, sier han.
Oppussing bidrar
Investor og adm. direktør i Storm Capital, Morten E. Astrup, tror også på et nytt år med tosifret boligprisvekst i Oslo. Han mener man ikke skal undervurdere at mange boliger nå har langt høyere standard etter et år med massiv oppussing.
– Å pusse opp har en verdi for boligene som er vanskelig å regne på, men det påvirker nok prisene positivt i 2021, samtidig vil folk i andre halvår bruke mer penger og tid på festivaler og reising, og mindre på ny bolig. Ettersom mange nok har brukt 2020 til å pusse opp eller kjøpe, sier Astrup.
Investoren tror mesteparten av prisveksten vil bli tatt ut første halvår i Oslo.
– Selv om det i 2020 har vært praktisk å bo utenfor byene, tror jeg det blir en euforisk start på året med tilhørende svakt andre halvår. I sum tror jeg Oslo lander på 10 prosents økning, fordi det er regulert like mye de tre seneste årene, som ett års boligbehov, sier Astrup.
Boligprisestimater for 2021 i Oslo (31.12 2020 – 31.12 2021)
| Ekspert | Selskap | Prisvekst |
| Terje Tinholt | Tinholt Eiendom | 20 % |
| Baard Schumann | Nordr | 14 % |
| Torbjørn Ek | Advokat Torbjørn Ek | 12 % |
| Grethe W. Meier | Privatmegleren | 11 % |
| Sverre Molvik | Selvaag Bolig | 10 % |
| Terje Buraas | DNB Eiendom | 10 % |
| Morten E. Astrup | Storm Capital | 10 % |
