Ved overgangen til 2020 sto 5,9 prosent av kontorarealet i Oslo tomt. Ved utgangen av fjerde kvartal var andelen økt til 7,3 prosent.
Denne ledigheten vil påvirke leieprisutviklingen, tror analytikerne i Newsec, som nå er ute med en fersk markedsrapport.
«Det er fortsatt knyttet usikkerhet til hvor lang tid det vil ta før markedene henter seg inn igjen, da det ved tidligere kriser har tatt alt fra ett til seks kvartaler», heter det i rapporten.
Ledigheten øker
Newsec viser til tall fra Arealstatistikk: Leiekontrakter i fjerde kvartal ble i snitt signert på 2.470 kroner pr. kvadratmeter.
«Ser vi på fire kvartalers rullerende snitt og dets årsvekst er den på skarve 1,6 prosent for snittet (fallende gjennom hele 2020) og faktisk negativ med 1,0 prosent for A-kategorien.»
Meglerhuset påpeker at selv moderat tilførsel av nybygg i 2020 ga økende ledighet, og at en økende tilbudsside i år vil presse ledigheten opp – dog ikke med tilsvarende styrke som i fjor.
– Leieprisene falt 9 prosent gjennom fjoråret, men så fikk de en kjempeoppgang i fjerde kvartal. Vi tror vel at leieprisfallet i hovedsak er tatt ut, men at ledigheten skal noe videre opp, sier Øyvind Johan Dahl, som er analysesjef og partner i Newsec.
– Hvis ledigheten øker, hvorfor skal ikke leieprisene da falle?
– Det er ikke et én-til-én-forhold. En ledighet rundt 6 prosent er mer eller mindre friksjonsledighet og nå er vi på 7,3 prosent. Rent matematisk skulle man tro det la et press, men vi tror ikke på noe kraftig fall, mer en sidelengs utvikling. Dog har vi sett et fall for de høyeste leiene, mens snittet holder seg. Trolig velger man med andre ord ikke de dyreste arealene i en turbulent tid.
I den grad prosjektene kan stoppes og det ikke er leietagere på plass, er vi sikre på at de skyvesØyvind Johan Dahl, Newsec
I rapporten heter det likevel at prognosen er «noe reduksjon av leiepriser på sentrale beliggenheter og nært kollektivknutepunkt, kraftigere reduksjon på objekter med mindre attraktiv beliggenhet».
– Knutepunktene vil uansett bli vinnerne. Det ser vi også globalt, sier Dahl.
Vil stanse prosjekter
Ifølge Pangea Property Partners vil det tilføres minst 220.000 kvadratmeter kontorlokaler i Oslo i år. Newsec har regnet seg frem til et litt lavere tall – oppunder 200.000 kvadratmeter.
Det er i alle tilfeller for mye, slik markedet er nå.
– I den grad prosjektene kan stoppes og det ikke er leietagere på plass, er vi sikre på at de skyves, sier Dahl.
– Vi tror ihvertfall ikke at noen vil bygge på spekulasjon slik situasjonen er nå.
