Hun er advokat, han er revisor. Sammen er de sylskarpe.
Det er alt vi vet om ekteparet Ekholt, som helt siden 1988 har holdt til i en fasjonabel enebolig i Villaveien, en liten Osloidyll som snor seg mellom Frøen og Blindern.
Mer får vi ikke vite, de stiller ikke opp til intervju.
Likevel skal vi fortelle historien om familiens uvanlige handletur til Bogstadveien. De har kjøpt aksjeleiligheter som andre kjøper hagemøbler. Adressen er Bogstadveien 3 og 5, en bygård som en gang i tiden ble tegnet av Henry Fearnley Coll og oppført i 1918. Leilighetene her er organisert gjennom et aksjeselskap, AS Bogstadveien 3 & 5. Selskapet er eid gjennom 396 aksjer. Og her har det skjedd mye de siste årene.
Anne Ekholt (64) er til daglig advokat i Storebrand Bank. Men de siste ti årene har hun hatt et hektisk bierverv. I 2012 ble hun styreleder i AS Bogstadveien 3 & 5.
Datteren Charlotte Ekholt Torneus (34) har vært modell og hatt ulike kommunikasjonsjobber, blant annet i Google Norge og Louis Vuitton. I dag er hun registrert som daglig leder i Advokatfirmaet Torneus. I 2012 kjøpte hun en leilighet og dukket opp på aksjonærlistene i selskapet, med 24 aksjer.
Sønnen Carsten Ekholt (31) har vært DJ og kunderådgiver i Storebrand Bank, men jobber i dag i familiens eiendomsselskap Herkules Confektionsfabrikker. I 2012 kommer navnet hans opp på aksjonærlistene i selskapet, med 24 aksjer.
Odd Ekholt (66) er revisor og eiendomsinvestor. Han sto oppført med 24 aksjer allerede i 2007.
Gjennom årene har familien kjøpt seg stadig mer opp. I 2012 hadde de 30 prosent av aksjene. I 2016 nådde de 40 prosent av aksjene. Og nylig vippet de over det magiske punktet: De eier i dag 51,5 prosent av aksjene.
Og litt hjelp har de også fått underveis, av en av Odd Ekholts egne.
På ett tidspunkt kjøpte nemlig Pål Tharaldsen en leilighet og dukket opp på aksjonærlistene. Tharaldsen er styreleder i Herkules Confektionsfabrikker, familieselskapet. Leiligheten hans ble trolig videresolgt til eiendomsselskapet.
Samtidig har det skjedd noe annet. Følg nøye med. Endringen er å finne i notene til selskapets regnskaper.
I regnskapet for 2007 står det ingenting om hvilke type selskapet AS Bogstadveien 3 & 5 er å regne som. Det var kanskje ikke nødvendig. Alle var i samme båt.
I 2012 kommer det inn en bemerkning om at selskapet er et boligaksjeselskap. Var det noen som fikk det travelt med å få inn den teksten?
Senere byttes styret ut. Anne Ekholt får først med seg Anne Spiten og Veronique Truedsson som medlemmer i styret. I 2014 byttes sistnevnte ut med Pål Tharaldsen. Ekholt-sfæren er i flertall.
Anne Ekholt er styreleder i AS Bogstadveien 3 & 5, som et biverv på fritiden og hun anser ikke at dette er i strid med hennes jobb i Storebrand Bank.Anne og Odd Ekholt
Og da skjer det ting. I notene til regnskapet for 2015 er dette plutselig blitt et helt annet selskap. «Selskapet blir lignet som næringsdrivende aksjeselskap», står det å lese.
En bitteliten skattemessig formalitet. Eller? Det kan handle om noe mye større, om folks boligformuer.
La oss spasere 300 meter oppover i Bogstadveien. I nummer 30 finner vi en gråblå bygård i funksjonalistisk stil. Bygården sto ferdig til OL i 1952.
I fjor sommer kunne Finansavisen fortelle historien om hvordan eiendomsinvestoren Carl Erik Krefting sammen med Odd Ekholt hadde kommet opp i et flertall av aksjene i eierselskapet AS Bogstadveien 30 Byggeselskap. Etter at Finansavisen skrev om saken har det haglet med søksmål.
Søksmål-bonanza
Finansavisen har fått se tre separate søksmålsvarsler i nummer 30. Disse er fra Lasse Reiersen-Gravdal, Cecilie Schübeler Mogstad Sandell og André Nilsen. Videre er det et massesøksmål på gang som Finansavisen omtalte i november i fjor. 28 personer er med på søksmålet som går mot styret i Bogstadveien 30, inkludert Carl Erik Krefting og Odd Ekholt. Kjendismegler Torbjørn Ek og eiendomsinvestor Christian Ringnes er blant saksøkerne. Saken er berammet til 31. mai. Det er satt av én uke.
I tillegg skal det være et femte søksmål på gang, som vi ikke kjenner i detalj.
Her er Bogstadveien 30 i korte trekk: I nesten 70 år har leilighetene blitt omsatt som normalt i boligmarkedet. Etter at Krefting og Ekholt kom opp i en eierandel på 50,6 prosent har ting begynt å endre seg. De to hevder at dersom styret skal følge norsk lov, så må husleien oppjusteres til en normal markedsleie.
Folk risikerer å bli leietakere i det de trodde var sin egen selveide bolig.
Ekholt og Krefting har samtidig kjøpt opp festetomten som bygården står på.
Den som uttrykte det klarest var pensjonisten Svein Terje Dybing. Han kjøpte en leilighet i bygården for 6 millioner kroner i 2012. Nå frykter han at leiligheten, som er verdivurdert til 9 millioner kroner, er uselgelig. «Dette er tyveri. Det virker som de ønsker å rane oss», uttalte Dybing til Finansavisen i fjor sommer.
Cecilie Schübeler-Mogstad Sandell fikk solgt sin leilighet i Bogstadveien 30. Våren 2020 la hun ut en 50 kvadratmeter stor leilighet for salg. Sandell hevder at hun først ble kontaktet av Odd Ekholt. Ekholt mente at selskapet kunne kjøpe hennes leilighet til 2,5 millioner. Cecilie nektet. Leiligheten ble siden solgt i markedet til 3,35 millioner kroner, noe hun mener er halvannen million kroner under markedspris for en tilsvarende leilighet i området.
– Jeg er påført et enormt tap. Det er håpløst å måtte ta et tap i dagens boligmarked på over 1,6 millioner, sier hun i dag. For at styret skulle godkjenne aksjeoverføringen mellom selger og kjøper, måtte hun betale nærmere 100.000 kroner til selskapet.
Det var dette salget, sammen med to andre salg, som avdekket at styremedlemmene la seg opp i omsetning av leiligheter i bygget.
– Ingen interessekonflikter
Tilbake til Bogstadveien 3 og 5. Tilbake til en snørik torsdag i mars 2021. Her er det foreløpig relativt fredelig. Finansavisen har forsøkt å få kontakt med de fleste av eierne i bygården. Ingen av de vi snakker med har en formening om hva endringen i notene i årsregnskapet kan innebære.
– Jeg kan ikke si annet enn at dette er et veldrevet selskap, med betydelig innsats fra de som sitter i styret. Vi ønsker å beholde og utvikle gårdens verdi og jeg ser ingen interessekonflikter i styret rundt dette, sier Helge Vilhelmsen, som har bodd i gården i over ti år. Han sitter i styret sammen med Anne Ekholt og Pål Tharaldsen.
Men familien Ekholts shoppingtur er en reise langt inn i jussens verden.
De fleste eiendomsmeglere vil i dag hevde at om du kjøper en aksjeleilighet i dag, kjøper du noe som er ditt. En leilighet som utgjør din private boligformue. Og kanskje låner du mange millioner for å skaffe boligen. Du kjøper for millioner, og du kan selge for millioner.
Og i de fleste bygårder med aksjeleiligheter i Oslo er det ryddige forhold. I skrivende stund er det for eksempel annonsert 36 aksjeleiligheter til salgs på Finn.no.
Kjøp av en aksjeleilighet innebærer at man kjøper en aksje i et boligselskap som gir rett til å bruke en bestemt leilighet. Det er i bunn og grunn ikke stor forskjell på en aksjeleilighet og borettslagsleilighet. Men noen forskjeller er det, som gjorde at det på 1980-tallet og 1990-tallet kom flere saker der eiendomsinvestorer raidet bygårder via oppkjøp av stråmenn. Fra 2003 kom det en lovendring som innførte et forbud mot å opprette nye boligaksjeselskaper.
Ved revisjonen av borettslagsloven i 2003 ble det bestemt at mye av det som gjelder for borettslag også skal gjelde for boligaksjeselskaper. Men, uten å dykke til bunns i lovverket, det er unntak.
Unntaket sier at dersom aksjeselskapet også eier lokaler som leies ut til aksjonærene er det ikke lenger snakk om et boligaksjeselskap.
Det er her advokaten og revisoren fra Villaveien kommer inn. Og det er derfor det som står i notene til regnskapet plutselig er så viktig.
– Vi vil eie
Ekteparet Ekholt stiller ikke til intervju, men svarer på spørsmål på epost. Sammen. Sylskarpt.
– En beboer forteller oss at han trodde det bare var lov å eie én leilighet i bygården?
– Det er ingen begrensninger i antall leiligheter man kan eie i AS Bogstadveien 3 & 5 hverken i vedtektene eller i lovgivning, kommenterer Ekholt.
– Hva vil dere med familiens systematiske oppkjøp av leiligheter i bygården?
– Bogstadveien er et attraktivt bolig- og butikkområde. Carsten bor i gården, det samme gjorde Charlotte for inntil noen måneder siden. Vi synes det er interessant å eie leiligheter i gården.
– Vi ser av notene til regnskapet at teksten er endret. Fra og med 2015 heter det: «Selskapet blir lignet som næringsdrivende aksjeselskap». Vi vet fra Bogstadveien 30 hva en slik endring kan innebære. Vil samme endringer kunne komme også i AS Bogstadveien 3 & 5? Har dere planer om å gå inn og endre leiefordelingsprinsipper, husleie og eventuelt også utstede krav om særkostnader med tilbakevirkende kraft?
– Selskapet var opprinnelig et næringsdrivende selskap og ble drevet som næringsdrivende selskap fra starten, ikke minst på grunn av den næringsvirksomheten som ble drevet med utleie av butikkene i 1. etasje. Butikkene ble solgt for mange år siden og er ikke lenger en del av selskapet. AS Bogstadveien 3 & 5 består derfor kun av leiligheter, ikke butikker. Husleie fra boligene dekker selskapets driftskostnader på vanlig måte og det har ikke vært og er ingen grunn til å endre noe på dette. Dersom det er driftsproblemer i gården som berører både bolig og næring, er det et sameiestyre som tar seg av oppfølgingen. Styreleder er advokat Per Hodneland, skriver Ekholt videre.
– Er de andre eierne informert om og inneforstått med konsekvensene av det styret har foretatt seg de seneste fem årene?
– Styret sonderte deltakerligning med skattemyndighetene et år, men har fortsatt å rapportere inn selskapet som næringsdrivende selskap. Styret konstaterte at man ikke kunne endre ligningsform.
– Aksjeselskapet sender inn regnskaper uten revisjonsberetning. Har ikke selskapet revisjonsplikt?
– Det er ikke noe lovkrav om revisjon av selskapet. Og fordi vi bruker en ekstern regnskapsfører, var det enighet på en generalforsamling for flere år siden at selskapet dropper revisor for å spare kostnader. Vedtektene ble tilsvarende endret. Vedtektsendringer krever to tredjedels flertall.
– Til Anne Ekholt er det naturlig å stille spørsmål om jobben som advokat i Storebrand Bank er forenelig med å drive denne typen eiendomsvirksomhet privat?
– Anne Ekholt er styreleder i AS Bogstadveien 3 & 5, som et biverv på fritiden og hun anser ikke at dette er i strid med hennes jobb i Storebrand Bank.
Problemene tårner seg opp
Likevel har Anne Ekholt mye å bekymre seg over i bygården i Bogstadveien. Etter at hun ble styreleder har årsberetningen gått fra å være korte og enkle til å bli lange og problematiserende.
Det ferskeste eksempelet er årsberetningen fra 2019. Fuktighetsskader, reparasjon av hustelefoner, feil på en terrassegulvmembran, luktproblemer og annet, blir nevnt i årsberetningen. Det står også mer som mindretallsaksjonærene i 3 og 5 nå må lese to ganger: «Noen av vedtektene er gamle og i utakt med tiden. Styret har fulgt opp saken og vil legge frem et forslag til endrede vedtekter for beslutning på generalforsamlingen».
Ingen vet hva som kan skje i bygården i årene som kommer. For hun er advokat, han er revisor. Sammen er de sylskarpe.
