– Vi har alltid holdt på med tomtefeste, men vi ser at sakene blir stadig flere og krever mer ekspertise. Sakene blir tunge, og mange av dem går til Høyesterett, sier Marius Rød, ledende partner i Bing Hodneland.
Advokatfirmaet velger derfor å bygge opp et eget team på tomtefeste. Selskapet har hentet inn advokat Carina Borchgrevink Næss, som i dag jobber i Opplysningsvesenets fond, og har lang erfaring med komplekse festesaker, til å lede teamet.
Gruppen vil bestå av fire til fem advokater.
Flere lovendringer
Domstolenes berammingsliste viser at det bare de neste månedene skal behandles i underkant av 25 saker knyttet til tomtefeste eller festeavgift.
– En årsak til det er at tomtefesteloven har blitt endret en rekke ganger, at det også er nødvendig å se hen til den europeiske menneskerettighetskonvensjonen, og at det er snakk om kontrakter med svært ulik utforming, sier Carina Borchgrevink Næss.
– Da blir det også mange konflikter.
Hva skjer med bygget?
Feste benyttes både for bolig- og hytteformål og for næringsformål, men reglene er ulike for disse gruppene.
– Jeg skal nå i lagmannsretten med en sak som er blitt sendt tilbake fra Høyesterett fordi avgjørelsen ikke var godt nok begrunnet, forklarer advokat og partner Ole Tokvam.
Dette er en tvist knyttet til en næringseiendom ved Alna i Oslo som ble bortfestet av Oslo kommune. Spørsmålet her hva som skal skje med bebyggelsen som er er der i dag, ettersom kommunen som skal overta tomten ikke ønsker å betale for disse byggene, som er taksert til mellom 45 og 60 millioner kroner.
– Det er flere saker med en tilsvarende problemstilling i dette området, sier Tokvam.
Prisstigning påvirker
– Det er to årsaker til at disse dukker opp nå. Den ene er at flere av disse kontraktene ble inngått etter krigen og nå utløper, og den andre er den høye prisstigningen på bolig og tomter i Oslo, sier Tokvam.
– Det innebærer at yielden på disse næringstomtene med festekontrakt blir svært lav, og at det er mer fristende for tomteeier å avvikle som næringseiendom og i stedet satse på bolig, sier han.
– Og på grunn av eiendomsutviklingen blir det også mange saker knyttet til størrelsen på festeavgiften, ettersom det her ikke er noe maksimaltak, sier han.
Det er det derimot på boligeiendom, og for 2020 var denne på maksimalt 12.854 kroner pr. mål årlig. For attraktive boligtomter er dette svært lavt, noe som har medført at flere grunneiere har forsøkt å få satt dette taket til side. Et eksempel på det er Øvre-Ullern-saken som Carina Borchgrevink Næss førte på vegne av stiftelsen Karibu. Etter tap i Høyesterett ble denne saken anket til menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, der den er tatt opp til behandling.
Høye kostnader
– Et særtrekk ved mange av festesakene er nettopp at de går så høyt opp i rettssystemet, sier Rød.
Mange runder i rettssystemet medfører også høye kostnader.
– I Øvre-Ullern-saken ble de totale kostnadene på over 10 millioner, forteller Borchgrevink Næss.
Svært mange festekontrakter er knyttet til tomter som benyttes til fritidsbolig, enten på fjellet eller ved sjøen.
– Her er det flere enn før som ønsker innløsning, forteller Borchgrevink Næss.
– Men er det ikke litt paradoksalt at det først nå er et advokatfirma som oppretter et eget team på tomtefeste, for å behandle festekontrakter som kanskje er 150 år gamle?
– Tomtefeste har kanskje blitt oppfattet som litt bondejus, sier Tokvam.
– Og så er det først nå, med utviklingen i eiendomsmarkedet man virkelig ser konsekvensen av dette.
