Kontormarkedet har så langt kommet seg relativt greit gjennom coronakrisen i hovedstaden. Salget av næringseiendom har vært på rekordhøye nivåer, leieprisene har steget i snitt og ledigheten har ikke steget i markant, selv om nesten hele byen sitter på hjemmekontor.
Men etterspørselen er nå merkbart mindre og prisene faller, spesielt i toppsegmentene.
– Snittleien har negativ vekst for første gang siden 2016 og pr. første kvartal faller den 2,3 prosent for Oslo som helhet. Blant de 15 prosent dyreste kontraktene, faller prisene med hele 3,1 prosent, sammenlignet med samme kvartal i fjor, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Leiene har han hentet fra Arealstatistikk og de er målt som fjerde kvartals glidende snitt. Dahl mener prisfallet er forståelig når fremtiden er uklar.
– Det er ikke overraskende at det går tråest med de dyreste områdene, man venter nok litt med de heftigste oppgraderingene og signeringene nå i usikre tider, sier Dahl.
I 2020 steg kontorleieprisene i Oslo med 1,6 prosent og veksttakten var avtagende gjennom hele året.
Kontorledighet i Oslo
| Bydel | 1. kv. 2021 | 1. kv. 2020 |
| Bryn/Helsfyr | 14,9% | 10,6% |
| Lysaker | 14,4% | 15,4% |
| Ytre øst | 12,1% | 10,4% |
| Skøyen | 8% | 7,6% |
| Nydalen | 7,9% | 5,7% |
| CBD | 6,9% | 4,5% |
| Indre by sentrum | 6,3% | 3,8% |
| Indre by | 5,8% | 4,5% |
| Ytre Vest | 0,5% | 0,4% |
| Oslo | 7,5% | 5,9% |
For mye plass
Det er flere utfordringer for kontormarkedet i år. Ikke bare er det større usikkerhet rundt når Norge kan åpnes igjen, og folk kan vende tilbake til kontorene, det tilføres også mye nytt kontorareal. Kanskje ikke den beste timingen.
– Det kommer et nesten rekordhøyt volum til markedet i år, med leveranse av over 200.000 kvadratmeter nye kontorarealer. Disse var allerede igangsatt før pandemiens utbrudd og vil derfor presse arealledigheten noe videre opp også i år, sier Dahl.
Newsec anslår at kontorledigheten vil nå en topp på i underkant av 8 prosent og at flere prosjekter blir satt på vent på grunn av pandemien.
– Prosjekter som i utgangspunktet skulle igangsettes i løpet av 2021 og tidlig 2022 blir nok utsatt. Resultatet er lav ferdigstillelse i 2022, men med mulig høy ferdigstillelse i 2023, sier analysesjefen.
Volumet i transaksjonsmarkedet har også fått et tilbakeslag sammenlignet med samme tid i fjor.
Ifølge Newsec er verdien av omsatte næringseiendommer i Norge ned 15 prosent hittil i år, sammenlignet med samme periode i fjor. I første kvartal ble det omsatt næringseiendom for 16 milliarder kroner i Norge, men volumet er opp sammenlignet med 2018 og 2019.
Tar ikke unna
Vanligvis tar markedet unna det arealet som kommer ut, men for første gang på mange mange år, opplevde Oslo en negativ absorpsjon hvor omlag 80.000 kvadratmeter nytt kontorareal ikke ble beslaglagt i 2020.
– Vi er mer positive til leiemarkedet i 2021 enn hva vi opplevde i 2020. Vi tror negativ absorpsjon skal snus til positiv, dog på fortsatt noe beskjedne nivåer. Vi ser allerede bedring i arbeidsmarkedet og leiemarkedet hjelpes også av konvertering. Når samfunnet åpner opp igjen vil alt kunne være «up and running» mye raskere enn hva tilfellet har vært ved tidligere kriser, sier Karen Cecilie Thunes, senioranalytiker og partner i Newsec.
Newsec har tall som viser at vedtatt konvertering fra kontor til bolig gikk fra 20.000 kvadratmeter i 2020 til 62.000 kvadratmeter i 2021.
– Hvor vil pendelen snu først?
– Knutepunkt og fleksible arealer av moderne standard er vinneren. Eksempler på dette er Bryn/Helsfyr, Skøyen og til dels sentrumsnære lokaler. Det vil fortsatt være høy arealledighet i førstnevnte område, men det trekkes opp av Bryn. Her skjer det mye positiv områdeutvikling fremover, arealledigheten skal nok ned fra høye 14,9 prosent i dag, mot 11,5–12 prosent i 2022.
– Skøyen tror vi vil snu sine 8 prosent til under 7 prosent. CBD (Tjuvholmen, Vika og Aker Brygge) står nok litt stille og vaker rundt 6,5 til 7 prosents ledighet, fortsetter Thunes.
Konvertering av kontor til bolig i Oslo
| År | Kvadratmeter |
| 2016 | 86.000 |
| 2017 | 136.000 |
| 2018 | 30.000 |
| 2019 | 40.000 |
| 2020 | 20.000 |
| 2021 | 62.000 |
Prisene nedover
For de dyreste kontraktene er prisfallet over 3 prosent i Oslo. Tall fra Arealstatistikk viser at det er store forskjeller mellom bydelene i hovedstaden. Kraftigst prisfall er det i vest.
– På Skøyen er fallet i toppleiene på hele 3,6 prosent. Det samme ser vi på oljetunge Lysaker og til dels oljepregete ytre vest, her faller både snitt og toppleie til dels kraftig, sier Thunes.
I Oslo ytre vest som består av Asker, Sandvika og Fornebu er prisene i snitt ned med 6,4 prosent i første kvartal, sammenlignet med samme periode i fjor.
– Hva tror dere om prisutviklingen videre?
– Fremover er det nok toppsegmentet som fortsatt vil slite litt gjennom 2021, mens prisveksten vil komme mer i sentral randsone. Usikkerheten blant bedriftene spiller også ut i ledigheten, sier Dahl.
– For CBD har ledigheten gått fra 4,5 prosent pr. første kvartal 2020 til 6,9 prosent samme periode i år. Dette skyldes nok dels noe usikkerhet i markedet, samt at noe av det ledige arealet etter leietagere som skal til det nye kontorbygget VIA, er ute i markedet.
– Coronamessig er nok mulige leietagere mer forsiktig med å inngå de dyreste kontraktene i en periode som nå hvor pandemien drøyer ut i tid, forsetter Dahl.
Analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad, tror kontorledigheten nå har nådd sin topp for Oslo som helhet, men at CBD vil få høyere ledighet enn i dag.
– Jeg tror ledigheten i CBD fort kan øke med et par prosentpoeng til rundt 10 prosent. Utviklingen er imidlertid avhengig av når de store rehabiliteringsprosjektene kommer i markedet. Foreløpig ser det ut til at enkelte prosjekter drøyer litt, sier Nystad.
