– Vi har lagt opp til at konseptene ihvertfall fra slutten av år to, skal være lønnsomme, sier adm. direktør i Höegh Eiendom, Eirik Thrygg. 

– Dere tåler noen år med tap?

– Ja, det gjør vi.

Kontorledigheten stiger, leieprisene faller og flere spår spikeren i kisten for mange coworkingaktører. Likevel åpner Höegh Eiendom nå sitt fjerde lokale, og planlegger enda flere. 

Kjøpte opp partner 

Höegh Eiendom startet med det de ønsker å kalle fleksibel kontorutleie i samarbeid med partneren CWi (Coworking International) i Moss. I 2019 kjøpte de selskapet for å få kontroll over segmentet selv og startet konseptet Ö.   

Som Finansavisen tidligere har omtalt så sliter coworking-aktører med å fylle lokalene og DNB Næringsmegling spår at flere vil gå over ende. 

– De fleste sier de har 15 prosent lavere belegg enn for ett år siden, mens noen har mistet halvparten av leietagerne. Spesielt hardt går det ut over «free seating» og åpent landskap, som nesten ingen bruker under corona, sa analytiker Anders Steinsland Haugan nylig og viste til DNBs ferske coworking-undersøkelse. 

Les også

Gårdeiere vil ta over kontorfellesskap

Det var allerede tøft for mange. Nå er lønnsomheten enda dårligere, og flere gårdeiere vil ta over coworkingmarkedet. 

Det er ikke bare coronakrisen som gjør at aktørene sliter, men også stadig større konkurranse fra gårdeiere som selv tar over tilbudet, kjøper opp eller kan presse andre aktører ut av markedet.  

En av dem er Höegh Eiendom som kun hadde kontorfellesskap i Moss før Norge stengte ned, men i løpet av krisen har de valgt åpne og planlegge for en rekke steder i Oslo.

80 PROSENTS BELEGG: Höegh Eiendom må ha folk på 8 av 10 plasser for at driften skal gå rundt. Her i nyåpnedene Parkkvartalet har de lyktes. Foto: Arild Danielsen

Gir rabatter 

I juni ifjor lanserte de «Ö» i Karvesvingen på HasleLinje. Deres første kontorfellesskap i Oslo er ennå ikke lønnsomt. 

– Hvis vi lander på over 80 prosents belegg, er det lønnsomt. Dette konseptet er også viktig for å sette de andre konseptene. Hasle ligger på 50 prosent, så den er ikke lønnsom ennå, sier Thrygg.

Bedre skulle det gå da eiendomsselskapet åpnet lokaler mer sentralt i Oslo i januar i år. Da slo de sammen tre eiendommer i Parkkvartalet til ett kontorsenter, hvor 80 prosent er utleid.

– Men dere åpner kontorfelleskap på verst tenkelige tidspunkt?

– Med året vi har bak oss tror jeg nok selskaper ønsker seg mer fleksibilitet fremover. Vi har åpnet to sentre midt i corona, men det har gått overraskende bra, sier markeds- og forretningsutvikler Jørgen Christoffer Flaa. 

– Jeg tror nok at mindre selskaper har vært litt mer liberale til hjemmekontorreglene og risikoen er mindre med to eller tre ansatte, fortsetter han.

– Må dere gi store rabatter for å fylle opp?

– Vi har gitt litt rabatter. Det er viktig å ha et godt belegg fra start. Du kan sammenligne det med en restaurant. Du ønsker å være et sted det er fullt og mye mennesker fra dag én. Vi har gitt en måned eller to i leiefritak for eksempel. 

– Hvis det er halvfullt er det selvfølgelig vanskelig å holde prisene, men i Parkkvartalet har vi hatt så og si fullt belegg fra start, fortsetter Flaa. 

Åpner flere 

Suksessen i Parkkvartalet og et fullt utleid lokale i Moss, hvor det hele startet, har gitt eiendomsselskapet blod på tann. 

Nå renoveres lokalene i Indekshuset på Solli Plass i Oslo, for å gjøres klar til kontorfelleskapslokaler fra august. Akersgata 73 overfor regjeringskvartalet, som medieselskapet NENT flytter ut av i september, skal også inn i det samme konseptet. Det planlegges også en avdeling i Ski. 

– Hvorfor vil dere ikke ha en ekstern partner som tidligere, som kunne tatt nedsiderisikoen i et utfordrende marked akkurat nå?

– Vi må «eie» våre egne kunder. Omlag 90 prosent av selskapene i Oslo har under 10 ansatte, og det markedet hadde ikke vi noe å tilby til. De er våre kunder om de er små eller store, og vi må ha kontroll på de tjenestene vi tilbyr kundene våre selv. Vi hadde ikke vært tjent med å ha en ekstern partner som tapte penger heller, sier Thrygg. 

– Og fordi dere vil være alene om oppsiden?

– Ja, det er også en naturlig konsekvens av dette. Veldig ofte vokser de små kundene og blir langsiktige leietagere etterhvert, sier Thrygg.

SOLLI PLASS: I august åpner Höegh Eiendom sitt tredje kontorfelleskap i Oslo, mens andre coworking-aktører sliter med å få tak i kontorister. Foto: Dimitri Tkachenko

– Tar ikke livet av de andre

Höegh Eiendom er ikke alene om å ha startet egendrevne kontorfelleskap som gårdeier. KLP, Olav Thon Gruppen og Selmer Eiendom har gjort det samme. OBOS har også sitt eget konsept som skulle ha åpnet, men som er utsatt på grunn av corona. 

Höegh Eiendom mener eiendomsselskapene ikke vil ta livet av de enkeltstående coworkingaktørene. 

– Det er 40 forskjellige aktører innen co-working og 100 sentre i Oslo. Jeg tror det er rom for mange forskjellige konsepter. Flex og hotdesking har vært vanskelig å drive under corona, jeg tror ikke det er et helt dødt produkt, men det blir mindre vanlig, erkjenner forretningsutvikler Flaa. 

– Det var en overetablering av coworkingaktører før corona, nå er lønnsomheten for mange enda verre og flere gårdeiere utvider/starter egne konsept. Flere vil vel ikke overleve?

– De må nok tilby noe annet enn de vi gjør, kanskje mer eventer og den biten. Det er nok lettere å tenke seg at fleksibel kontorutleie er mye mer naturlig sortiment hos en gårdeier som har store bygg fra før. Det er også grunnlag for de andre, men de må nok jobbe på en annen måte, sier Thrygg.

- Hvis ikke andre coworkingaktører klarer å drive lønnsomt, hvorfor skal dere klare det?

- Det er noe annet når du har et lokale du betaler fast leie på og du ikke har mulighet til å tjene penger på annet vis, men bare driver med coworking. Vi satser jo ikke på store eventer og konferanser, som rammes mye hardere nå, sier Flaa.'