Karl Johans gate i Oslo. Paradegaten som strekker seg fra Jernbanetorget til slottet har hatt et utfordrende år. Det gikk fra et yrende liv til en kilometer med stengte butikker og serveringssteder. Håp om bedre tider er blitt slått i bakken av noen ord på en pressekonferanse, og desperasjonen etter litt omsetning har økt i takt med ukene som er gått. Men håpet er tilbake, i hvert fall for butikkene, som har fått lov til å åpne igjen.
– Nedstengingen har definitivt gått hardest utover butikkene i sentrum, sier Remi N. Olsen retailmegler i Akershus Eiendom.
Han forklarer det med at mange nettaktører har vokst betydelig det siste året. Også flere butikker på kjøpesentre har gjort det bra, men i sentrum har det vært stille. Få mennesker bor der, og nå er det også få mennesker som jobber der. Kollektivtransport skal bare tas når det er høyst nødvendig.
– Vi er inne i et vakuum, sier Olsen.
Stillheten og omsetningssvikten gjør at butikk- og restauranteiere er forsiktige. Det er lite bevegelser. Tanker om flytting til nye lokaler blir lagt på is. Foreløpig har en fryktet konkursbølge latt vente på seg.
– Alle skynder seg langsomt. Få nye kontrakter blir skrevet, fortsetter han.
Kinesiske elbiler
Noe har likevel skjedd. På en dag der et snev av sommervarme er på besøk i Oslo står Olsen og spiser is mens han venter på Sigurd Stray, viseadministrerende direktør i Eiendomsspar. Solstrålene skinner ned på deres mørke dresser før vi trekker inn, til en adresse som har fått nye leietakere.
Det er ikke bare kinesiske produsenter som ønsker seg inn, men elbilprodusenter fra hele verdenRemi Olsen, Akerhus Eiendom
Det er Karl Johans gate 33, en eiendom som for mange er bedre kjent som Magnusgården. I første etasje har O`Learys, Deli de Luca og Ett glass holdt til, men til høsten er det den kinesiske elbilaktøren NIO som ruller inn.
– Det er mange store internasjonale merkevarer som har forsøkt å få tak i dette hjørnet, sier Stray.
Eiendomsspar betalte 460 millioner kroner for bygården i 2014, som også huser et hotell i Rosenkrantzgate 11. Siden den gang har selskapet brukt nærmere 300 millioner kroner på renovering. Over 100 av dem har gått til eiendommens butikklokale.
På det høyeste er det i underkant av 10 meter fra gulv til tak i de 1.700 kvadratmetrene NIO skal leie. Det kinesiske bilmerkets inntreden i Norge ledes av Marius Hayler, mannen som tidligere har vært importsjef for Jaguar og Land Rover.
– Europas første NIO House, sier Hayler mens han åpner den ene døren etter den andre med både kort og kode. Vi er på vei inn bakveien. Hovedinngangen ut mot Karl Johan er sperret av med solide jernporter.
– Dette skal bli et møtested med en kafé, bibliotek, et område for barn, forelesninger og konserter, fortsetter Hayler.
Han snakker om en familie, et samfunn knyttet rundt varemerket NIO. Da handler det ikke bare om biler, men også såkalte livsstilsprodukter som klær, bager og solbriller.
– Vi ville finne et sted midt i sentrum der kundene våre ofte oppholder seg på fritiden sin, forklarer Hayler, som formelt ble NIO-ansatt 1. mars i år.
Tror flere følger etter
Olsen var megler i avtalen mellom Eiendomsspar og NIO, som han mener understreker at Oslo er verdens elbil-hovedstad.
– Vi er ukentlig i kontakt med aktører som ønsker seg inn i Oslo og det norske markedet, men pandemien og stengte grenser gjør dette utfordrende, sier han.
Sigurd Stray mener det er spennende at en av Karl Johans største butikker blir brukt til salg av biler. Ganske ironisk er det også, at et sentrum som er på vei til å bli bilfritt skal huse en gigantisk bilbutikk.
Mange førsteetasjer i sentrum blir nok fylt med andre ting enn tradisjonelle butikker med klær og skoLars Paulgaard, Malling & Co
Og flere elbilprodusenter kan følge etter, for Olsen tror på en ketchupeffekt når det blir mulig å reise igjen. NIO benyttet seg av reisevinduet som var på sensommeren i fjor, men flere andre venter på en mulighet for å få sett på lokaler med egne øyne.
– Det er ikke bare kinesiske produsenter som ønsker seg inn, men elbilprodusenter fra hele verden, sier Olsen.
Polestar er en annen aktør som allerede har etablert seg i Øvre Slottsgate.
– Det å være til stede i hjertet av byen er en del av strategien til Polestar, om det så er Oslo eller Beijing. For oss handler det om å endre måten vi tenker retail i bilindustrien, sier Kristin Fjell, kommunikasjonssjef i Polestar Norge.
Spill og showrom
Så hvor er vi på vei? Til et bilfritt sentrum full av internasjonale bilbutikker? Megleren som sto for utleien til Polestar er Lars Paulgaard i Malling & Co.
– Vi merker stor aktivitet fra bilaktører. Nordmenns måte å handle bil på har endret seg, det er ikke lenger 400 biler utstilt på Ensjø. Å handle bil er en shoppingopplevelse. Da Porsche etablerte seg på Aker Brygge åpnet de også en kafé. Flere tenker sånn og søker gjerne mot lokaler i sentrum, forteller Paulgaard.
Flere bransjer er på samme vei. Aktører innen hvitevarer har vært i kontakt med Malling & Co for etablering av showrom. Ikea har allerede et lite lokale i Akersgata.
– Mange førsteetasjer i sentrum blir nok fylt med andre ting enn tradisjonelle butikker med klær og sko.
Paulgaard sier det har vært lite å gjøre knyttet til butikker gjennom pandemien, men når det gjelder restaurant og servering har det vært høy aktivitet.
– Vi har signert mange restaurantleiekontrakter siden sommeren i fjor. Det virker som markedet posisjonerer seg for gjenåpning av samfunnet og en forventet bonanza når en befolkning sulteforet på sosial omgang kan møtes på restauranter igjen.
– Så serveringssteder overtar mange butikklokaler?
– Ja, og trenden med opplevelsesbaserte konsepter fortsetter. Det er shuffleboard, dart, spill og moro.
Konkurs for Norway Shop
Stray og Olsen snakker om en transformasjon av Karl Johans gate. Nye segmenter kommer til. Nettaktører etablerer fysiske lokaler.
– Vi er i kontakt med mange aktører innen netthandel. De kjenner allerede kundene sine godt og vet hvordan de ter seg og beveger seg, sier Stray.
Med en stadig voksende netthandel, var butikkene i sentrum under press også før corona.
– Det er alltid en sirkel der noen konsepter faller fra og andre slipper til, sier Olsen.
Et konsept som dukket under er Norway Shop i Karl Johans gate 8. Butikken som selger troll og andre suvenirer til turister gikk på en smell da pandemien slo til. Det ble konkurs med en gjeld på rundt 14 millioner kroner. En irsk pub er i ferd med å overta de tomme lokalene, som også eies av Eiendomsspar.
– Fikk dere samme leiepris med ny leietaker?
– Ja, vi fikk samme pris, men vi har samtidig måttet koste på en oppgradering av lokalene for leietaker, sier Stray.
Karl Johans gate 8 er en av mange adresser i sentrum der Christian Ringnes-selskapet Eiendomsspar har eierskap.
– Leieprisene har faktisk ikke falt så mye, men holdt seg på noenlunde samme nivå som før pandemien, hevder Stray.
Det er også Olsens erfaring om leieprisene.
– De har holdt seg forholdsvis stabile, sier han.
Nedslående rapport
Andre stemmer har hatt andre utgangspunkt. I oktober i fjor omtalte Finansavisen en rapport fra Collier International som viste at leieprisene i sentrum har stupt. Midtre del av Karl Johans gate mellom Kirkegata og Akersgata, samt deler av Nedre Slottsgate, har i mange år vært Norges dyreste strøk for leie av butikk- og serveringslokaler. Collier-rapporten fortalte at leieprisnivået som før svingte mellom 20.000 og 25.000 kroner kvadraten, var redusert til mellom 13.000 og 18.000 kroner.
– I Oslo sentrum er det et press med økt ledighet, og det tar lengre tid å fylle lokaler. Leienivåene er nok gått ned, sa Charlotte Christensen, direktør for utleie i Colliers International.
Det tok ikke lang tid før Annette Lund, daglig leder i eiendomsselskapet Promenaden Management, rykket ut og sa hun ikke kjente seg igjen i bildet som ble tegnet av Collier International.
– Vi opplever stor etterspørsel, fortalte hun.
Promenaden Management forvalter 80.600 kvadratmeter butikklokaler fordelt på 14 bygg i Oslo sentrum. Blant dette er Promenaden Fashion District, et område med luksusforretninger i kvartalene mellom Prinsens gate og Grensen, avgrenset av Akersgata og Kongens gate. Lund kunne melde om en avtale i Karl Johans gate som ga leieinntekter på 28.000 kroner pr. kvadratmeter.
Vi eier såpass mange enheter i sentrum at vi også driver med stedsutviklingSigurd Stray, Eiendomsspar
Få nye kontrakter
En annen stor gårdeier i Oslo sentrum er Olav Thon Gruppen. Direktør for næringseiendom, Annette Hofgaard, mener det er for tidlig å si hvordan utviklingen blir i sentrum.
– Det er selvfølgelig vanskelige tider for de som driver butikk, men vi opplever likevel at mange er ute etter lokaler sentralt.
Hun vil også vente med å si noe om leiepriser, fordi det rett og slett er inngått få nye kontrakter gjennom det siste året.
– Vi må se hva som skjer når ting kommer tilbake til normalen og de økonomiske støtteordningene opphører. Trendene ser vi bedre når vi skal reforhandle eksisterende kontrakter eller skrive nye.
– Opplever dere at flere nettaktører vil inn i fysiske butikker?
– Det er litt tidlig å si, men det er nok flere nettaktører som vil være synlige i gatebildet. Jeg tror mange har gjort seg nye erfaringer det siste året med blant annet «pick up-points», svarer Hofgaard.
– Vi har god tro på sentrum som lokasjon.
Hjelp til oppussing
Sigurd Stray står med ryggen til Freia-skiltet, som hviler på taket til Zaragården, en av Eiendomsspars bygårder i sentrum. Han har merket lite på leieprisene, men kan fortelle om en annen markant endring. Gårdeierne må bidra mer i ferdigstillelse av lokalene og gi leietakerne en mykere oppstart med rabattert husleie til å begynne med. Det samme gjelder i Karl Johans gate 33.
– Vi har jo allerede brukt 100 millioner kroner på renovering, men NIO har også fått en sum til ferdigstillelse av lokalene og husleien trappes opp de første par årene.
Paulgaard i Malling & Co ser den samme trenden. Leieprisene har ikke nødvendigvis endret seg så mye, men kontraktstrukturene ser annerledes ut der utleier står for mer av grunninvesteringen i lokalene.
– Tidligere snakket vi om «white box», altså et firkantet hvitmalt lokale. Nå er det mer ferdigstilte lokaler som blir overlevert en ny leietaker.
Innen servering benyttes ofte omsetningsbasert leie i tillegg til en minimumsleie. Paulgaard ser nå på flere kontrakter at minimumsleien blir lavere og omsetningsprosenten litt høyere.
– På den måten kan leietaker spre risikoen. For utleier blir det enda viktigere å finne gode konsepter de tror kan gjøre det bra.
– Det beste for området
Rentekostnaden er den største utgiftsposten for gårdeierne. Stray forteller at når renta er såpass lav som den er nå, har de tid til å finne de riktige konseptene. Det er ikke kritisk å sitte på tomme lokaler i en periode.
– Vi eier såpass mange enheter i sentrum at vi også driver med stedsutvikling. Det er ikke nødvendigvis den som betaler mest som får kontrakten.
– Gjelder det for Magnusgården også? Betalte ikke Nio mest?
– Vi hadde dialog med flere, men på grunn av corona tok prosessen lengre tid. Vi fikk en deal som vi mente samlet sett var den beste for oss og området.
Noen uker ut i den første nedstengingen i fjor startet debatten om gårdeierne støttet nok opp om leietakerne som slet uten omsetning. Christian Ringnes tok bladet fra munnen allerede i slutten av mars og mente myndighetene hadde ansvaret for å rydde opp. Nå sier Stray at Eiendomsspar har tatt sin del av dugnaden.
– Vi har gitt utsettelser og støttet masse økonomisk. Problemet er at myndighetene tok mye av disse pengene, fordi vårt bidrag gjorde at leietakerne fikk mindre i coronastøtte. Da er det ikke noe spleiselag lenger. Støtten fra gårdeierne burde vært holdt utenom.
De mørke dressene fortsetter sin vandring i solskinnet. Og nærmest som bestilt passerer en dame med en høyttaler på slep. Ut kommer toner av gospelmusikk som understreker poenget til megleren og eiendomsaktøren. Vaksiner blir satt, smitten går nedover og sentrum skal slå tilbake. Det er håp i luften for en paradegate i endring.
