Fra 1. januar 2022 får du ikke lenger lov til å selge boligen «som den er», og du kan som boligselger bli stilt til ansvar for langt flere feil og mangler enn idag – også de du umulig kan oppdage selv. Norske Boligbyggelags Landsforbund har kjempet for å beholde «som den er», men forskriften ble klar nylig, og NBBL har tapt.
– Vi var tilhengere av «solgt som den er» fordi den balanserte forholdet mellom kjøper og selger. Nå kan kjøper komme tilbake og påpeke feil og mangler man ikke kunne vite om. Vi frykter som tidligere at dette kommer til å føre til flere konflikter, men det er lov å håpe at man tar feil, sier adm. direktør Bård Folke Fredriksen.
I avhendingsloven vil det fra nyttår hete følgende:
«Eiendommen har også en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.»
Mer ansvar på selger
Det ligger også an til dyrere boligforsikringer når selger kan få flere krav rettet mot seg. Forsikringsagenten Buysure vil ikke si noe om prisingen fremover, men forbereder seg på flere saker.
– Når «solgt som den er» blir borte, innebærer det at du fjerner 29 år med rettspraksis. Det kan bli en økning i reklamasjoner og rettssaker når flere vil teste ny rettspraksis. Nivået for hva selger blir ansvarlig for senkes, sier adm. direktør i Buysure, Jørgen Jensen.
– Boligkjøpere kan klage inn mer, men samtidig vil grundigere tilstandsvurderinger ha en konfliktdempende effekt. Derfor mener jeg at det ikke var nødvendig å fjerne «solgt som den er» i tillegg til å heve kravene til tilstandsrapport, fortsetter han.
– Det kan bety drastiske konsekvenser for selger som kan bli stilt ansvarlig for skjulte feil og mangler?
– Ja, det er riktig. Det er mer ansvar som føres over på selger. Det skal også avdekkes mer, men en takstmann har ikke røntgensyn. Nå holder det å klage på en feil som er et avvik fra forventbar standard, sier Jensen.
– En slik risiko betyr dyrere forsikringer?
– Vi holder på å legge et løp nå. Man må prise inn risikoen, men det handler også om hvordan man setter sammen produktene, sier Jensen.
– Men totalt blir det dyrere for kundene?
– Det vil jeg ikke kommentere nå.
Konkurrenten i Help Forsikring, som forsikrer kjøperne, tror prisene vil stige.
– En mer opplyst bolighandel kan bety færre tvister, men det er et større ansvar for selger, og det tror vi kan bety flere utbetalinger og høyere pris for selgerforsikringene, sier Blerande Thaqi, advokat og fagsjef for boligkjøperforsikring i Help Forsikring.
– Nå skal ikke jeg reklamere for de som driver boligselgerforsikring, men de som har tenkt at det ikke var nødvendig, tenker nok det nå, fortsetter hun.
Boring i vegg
Ved siden av at man fra nyttår ikke lenger kan gjemme seg bak «solgt som den er» så stilles det en rekke krav til hvordan tilstandsvurderingen skal være. Det mest omdiskuterte er nok at man nå skal bore hull i vegger for å sjekke om det er fukt på bad.
I forskriften heter det følgende:
«For å undersøke om våtrommet har en fuktskade som definert i den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for fuktsikker bygning, skal den bygningssakkyndige bore et hull på minimum 73 mm (omkrets) fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Den bygningssakkyndige skal måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg».
Dette mener Byggmestrenes Takseringsforbund (BMTF) er håpløst at skal inn i forskrift.
– Dette gir en veldig falsk trygghetsfølelse og det kan vise seg at man har ødelagt mye mer etterpå, sier byggmester og styreleder i BMTF, Lars Einar Ulriksen.
Han viser til at man kan treffe skjulte ledninger, høyspentkabler og annet elektrisk utstyr som blir mer og mer vanlig i for eksempel smarthus.
– Vi fraråder ukritisk boring. Nakkehårene hadde reist seg om folk fikk beskjed om å bore hull i karosseriet for å kontrollere kanalene i en tre år gammel Audi for å sjekke om det er rust. Følgeskadene av boring til våtrom kan være formidable og ansvaret går tilbake på takstmann, sier Ulriksen.
– Er det fukt kan den også være et helt annet sted enn der du borer, og du avdekker heller ikke feil med membran, fortsetter han.
– Viktig med hull
Kommunal- og moderninseringsdepartementet forsvarer at man skal gjøre inngrep i konstruksjonen.
«Vi mener det er viktig at det tas hull fordi det kan bidra til å avdekke flere skjulte fuktskader. Hvis flere skader avdekkes før kjøperen gir sitt bud, i stedet for etter overtagelsen, vil det bli færre konflikter mellom kjøper og selger. Færre konflikter er nettopp hovedformålet med forskriften», skriver departementet i en e-post.
Å bore hull kan ikke pålegges boligselgerne skriver departementer videre.
«En bygningssakkyndig kan ikke i medhold av forskriften pålegge en boligselger å ta hull for å lete etter fukt, men hvis selger ønsker å nyte godt av det vernet en forskriftsmessig rapport er ment å gi, bør han tillate det».
