– Historisk sett har differansen mellom faktisk aktivitet og boligbehovet i Oslo vært veldig, veldig mye større enn det det er nå. Vi er nå på et tilfredsstillende nivå, sier adm. direktør i Prognosesenteret, Bjørn Magnor Birkeland.
I balanse
Prognosesenteret estimerer at ferdigstilte boliger vil ligge på 3.408 i Oslo de neste 12 månedene, som er over de 3.367 boligene de mener er behovet årlig – de neste fire årene. Estimatet er gjort basert på forventet lav innvandring.
– Det som bygges og det det er behov for står nå ganske likt. Det som kanskje er problemet med Oslo-markedet spesielt, er at det er en feil miks av boligmassen i forhold til det markedet etterspør, sier Birkeland.
– Og da spesielt mindre enheter til en pris som en del av boligmarkedet er i stand til å betale, fortsetter han.
De seneste 12 månedene har Oslo og Norge som sådan relativt lik prisutvikling i prosent, etter at Oslo-markedet har falt 3 prosent fra toppen i februar, men hovedstaden har som kjent hatt en sterkere boligprisutvikling over mange år.
Små leiligheter
I Oslo har man i 14 år hatt en leilighetsnorm, innført av et Høyre-byråd, som forbyr bygging av mindre leiligheter i de mest sentrale bydelene. Selv om boligtilbudet rent tallmessig nå er i balanse med etterspørselen, så mener Prognosesenteret det likevel er store utfordringer.
– Boligbehovet må nyanseres, ned på ulike kjøpergrupper og boligtyper. Det er nesten et utømmelig behov for mindre enheter i Oslo i lang tid fremover, sier Birkeland.
Han mener som sin kollega, sjeføkonom Nejra Macic, at både det som bygges og hvor det bygges, ofte er feil i forhold til hva folk etterspør.
– Bør man egentlig ikke bygge mer, men annerledes?
– Man må gjerne bygge mer, jeg tror ikke markedet i Oslo har noen problemer med å ta unna det som bygges, selv om det i noen år skulle være en «overbygging» ut fra det teoretiske boligbehovet, sier Birkeland.
– Det er ventet langvarig lav innvandring, flere flytter ut av Oslo, vil det aldri gå an å bygge for mye her?
– Det er litt høna og egget. Når boligprisene er så høye og tilbudet av en del av boligtypene er lavt, så flytter folk ut av byen. Hvis dette endres, kan det øke tilflyttingen til Oslo igjen, sier Birkeland.
– Man skal være opptatt av det fra politisk hold, hvilke boliger man ønsker inn i markedet. Det er et voldsomt underskudd av mindre boliger, og så har man titalls år bak seg hvor det har vært kontinuerlig underskudd av boligbygging, selv om man nå er i balanse, fortsetter han.
Leilighetsnormen:
Høyre, Venstre og KrF utgjorde byrådet, og det var borgerlig flertall i bystyret.
Normen har bestått med rødgrønt byråd frem til i dag. Oslo Høyre, som innførte leilighetsnormen, vil nå skrote den.
(Normen ble først innført i 2007, men revidert i 2013.)
Drukner i debatten
Prognosesenteret mener debatten om boligbygging er for snever.
– Det å ha fokus på å bygge riktig er vel så viktig som fokus på å bygge, og det drukner i debatten om at det er for lav boligbygging, sier Birkeland.
I august i fjor kom Prognosesenteret med sitt oppdaterte boligbehov for Oslo, og nedjusterte fra om lag 5.000 boliger årlig. Neste sommer kommer de med oppdatert prognose.
– Vi tror at alternativet med lav innvandring vil være det riktige de neste årene. Det er ikke like attraktivt å være tilflytter til Norge lenger, blant annet på grunn av arbeidsmarkedet. At vi kommer til å ligge på et lavt innvandringsnivå er sannsynlig, sier Birkeland.
