Sekundærboligandelen i Oslo er på 16,4 prosent pr. andre kvartal. Det er den laveste andelen Samfunnsøkonomisk Analyse har målt siden de startet målingene i 2013. Målingene gjør de på oppdrag fra Norges Eiendomsmeglerforbund og Ambita.
For to år siden var sekundærboligandelen i Oslo på 17,5 prosent. Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, tror mange har sikret gevinst i et fallende Oslo-marked.
– Flere av de eksisterende sekundærboligeierne kan ha ønsket å realisere gevinst nå i 2. kvartal etter den sterke prisveksten det siste året, og dermed solgt sekundærboligen sin, i påvente av at renteøkningene fremover vil gi en mye svakere prisvekst enn det vi har opplevd det siste året, sier hun.
Regjeringsskifte avgjørende
Mari O. Mamre, som er stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved Handelshøyskolen NMBU, viser blant annet til lavere tilflytting til Oslo og at et regjeringsskifte kan bidra til en enda lavere andel av bolig nummer to.
– Det kan henge sammen med spesielt svak befolkningsvekst og innvandring i det siste, og et i hovedsak svakt leiemarked. Oslo hadde rekordlav nettoinnflytting i 2020 og inn i 2021, samt lav etterspørsel etter å leie. Pandemien ser ut til å ha bidratt til en kraftig boom i investeringer i egen bolig, og ikke sekundærbolig. Usikkerhet knyttet til varigheten av prisoppgangen og utsikter til regjeringsskifte kan også spille inn, sier Mamre.
– Frykten for et annet skatteregime?
– Det er høy sannsynlighet for at utsikter til et regjeringsskifte kan spille inn. Både økt usikkerhet og signaler om gjeninnføring av arveavgiften kan påvirke og fremskynde et salg. Vi har sett store bevegelser i forkant av varslede endringer i skatteregimet tidligere, sier Mamre.
Hun viser blant annet til skattereformen i 2006.
– Skattereformen i 2006 innebar en større endring i marginalskatten på lønn og kapital. Mens effektiv marginal skattesats på utbytte var 28 prosent før reformen, ble den økt til 48 prosent. Utbyttet steg fra 40 milliarder i 1992 til 100 milliarder i 2005 og ned til 10 milliarder i 2006.
– Større endringer i kursen, som arveavgift, fra en eventuelt ny regjering kan ventelig gjøre at mange fremskynder arv. For mange vil det innebære salg, da eiendommen gjerne er belånt, sier Mamre.
Senterpartiet, SV, Rødt og MDG vil gjøre det mindre lukrativt å eie bolig nummer to ved å skatte denne høyere, eller utrede andre tiltak. De tre sistnevnte vil også gjeninnføre arveavgiften.
Flere årsaker
Både Mamre og Macic peker videre på egenkapitalkravet som for mange har gjort det vanskelig med en bolig nummer to.
– Tilførselen av nye sekundærboligeiere er blitt bremset av egenkapitalkravet på 40 prosent. Med den sterke prisveksten som var i Oslo i 2020, biter egenkapitalkravet enda mer enn før, sier Macic.
– Fremover vil det selvsagt påvirke sekundærboligetterspørselen om bolig skulle skattes hardere. Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes med 22 prosent fra første krone. I tillegg settes nå formuesverdien av sekundærboliger til 90 prosent av boligverdien. Dersom dette økes ytterligere, vil det også gjøre regnestykket for sekundærboligeiere mindre lønnsomt, fortsetter Macic som understreker at det langt fra er opplagt at det vil komme endringer her ved regjeringsskifte.
Sjeføkonomen viser også til at tallene kan handle om at leiemarkedet har vært som sirup under coronakrisen.
– I en periode var leiemarkedet veldig tregt, da studentene og arbeidsinnvandrerne forlot den stengte hovedstaden. Det kan ha påvirket flere sekundærboligeiere til å selge. Imidlertid melder de fleste nå om at leiemarkedet har våknet igjen i forbindelse med studiestart og at byen har gjenåpnet.
Det er også en mer teknisk forklaring på trenden er nedadgående, ifølge sjeføkonomen.
– Nemlig at sekundærboligandelen korrelerer med ferdigstillelsen av nye boliger. I perioder når det ferdigstilles mange nye boliger, ser vi i tinglysningene at antallet sekundærboligeiere øker. Nå har vi lagt bak oss en periode der antallet ferdigstilte boliger har falt siden forrige topp i 2019, sier Macic.
Svakere prispress
Hva betyr det så om det blir stadig færre sekundærboligeiere?
– Færre investorer vil ventelig bidra til svakere prispress og mer stabile priser, men også en mindre utleiesektor. Det er rundt 30 prosent av befolkningen som leier bolig i Oslo. Hvor mange som flytter inn og ut har også mye å si, sier Mamre.
Fra 2019 til 2020 gikk nettoflyttingen til Oslo fra 6.892 til minus 1.807. Ferske tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det var 3.926 flere som flyttet ut av enn inn til Oslo i første halvår i år.
– Utviklingen vil nok avhenge av nivået på befolkningsveksten og spesielt arbeidsinnvandringen til Oslo, de politiske signalene som gis etter valget og utviklingen i bruktboligmarkedet, sier boligforskeren.
Tall fra Finn.no viser at det de to siste ukene er lagt ut 25 prosent flere boliger til salgs i Oslo i forhold til samme periode i fjor. På leiemarkedet er tilbudssiden redusert med 5 prosent.
– Hvis trenden er at flere selger unna sekundærboliger, vil tallene våre kunne underbygge denne påstanden. Vi ser den samme trenden i de andre store byene i Norge, sier produktdirektør for Eiendom i Finn.no, Jørgen Hellesveit.
Flere førstegangskjøpere
I takt med at flere sekundærboliger blir solgt eller færre blir kjøpt, blir det flere førstegangskjøpere, ifølge Prognosesenteret.
– Våre egne tall (basert på tinglysninger i grunnboken pr. 17. august) viser at det hittil i år er 7.408 førstegangskjøpere i Oslo, mot 6.848 i fjor på samme tid. Dette er basert på tinglysninger, altså ved overtagelse, så det kan være tregheter på opptil tre måneder sammenlignet med når selve kjøpet fant sted, sier Macic.
– Vanligvis stiger antallet og andelen førstegangskjøpere mest i 3. kvartal, da mange nyutdannede kommer ut i jobb og mange kjøper bolig for første gang. Dermed burde antallet og andelen førstegangskjøpere øke utover året, fortsetter hun.
