– Kommunen bruker disse tallene for å stanse nye prosjekter, men tallene stemmer ikke, sier adm. direktør i boligbyggelaget Bonord, Kurt Figenschau.
Nylig kom samfunnsrådgivereren Rambøll og Samfunnsøkonomisk Analyse med en rapport bestilt av regjeringen, som tar for seg boligreservene i en rekke norske kommuner. Flere utbyggere er uenige i tallgrunnlaget som forskerne har fått fra kommuner som Oslo, Bergen og Tromsø.
– Administrasjonen og politikerne i Tromsø sauser sammen det som allerede er vedtatt og igangsatt med det som er planlagt. Vi mener boligreserven er betydelig mindre enn det som har kommet frem, sier Figenschau.
Antall boliger
| Kommunens tall | Rambøll/S/A | Utbyggere | |
| Oslo | 27.000* | 11.875 | 6.000** |
| Bergen | 5.408 | 5.514 | 2.100 |
| Tromsø | 6.250 | 6.114 | 3.000-4.000 |
*27.000 inneholder områdereguleringer og skal endres.
** Tall fra OMA Ressursgruppe (de største utbyggerne i Oslo)
Vi ha flerdobling
Utbyggere som OBOS, Selvaag Bolig og JM deltar i rapporten fra Rambøll og Samfunnsøkonomisk analyse. En ikke-navngitt utbygger mener boligreserven i Tromsø kun er på 3.200 boliger, blant annet fordi mange av planene ikke kan realiseres eller er under omregulering. Bonord peker på det samme, men kommer til et noe høyere tall.
– Vi mener den faktiske boligreserven er på 4.000 boliger og ikke 6.250. 20 prosent er boliger under omregulering og det er mange studentboliger som vi mener er feil å ta inn. De skal ikke kjøpes, men leies av studenter for en periode, sier Figenschau.
– Hva betyr dette i praksis?
– I Tromsø har det vært bygd 500 til 600 boliger i året og da er ikke den faktiske boligreserven tilstrekkelig. Vi mener den må flerdobles. Idag er det en underdekning som sender prisene kunstig høyt og det har vært en uhyggelig boligprisvekst for unge førstegangskjøpere, sier Figenschau.
De seneste ti årene er boligprisene i Tromsø opp med 80 prosent.
Tromsø kommune erkjenner at utbyggere og kommunen har ulik oppfatning av hva som skal med, men mener fortsatt boligreserven er på 5.000 om man tar vekk studentboligene.
– Tom for boliger i 2024
I Bergen har boligutvikleren JM nylig gjort en egen analyse som mer enn halverer boligtallene kommunen bruker.
Utbyggeren hevder den er på 2.100 boliger, mens kommunen mener 5.400.
Hovedgrunnen til at differansen er så stor er at nær 3.000 boliger ifølge JM allerede er ferdig bygd og boliger som er i salg.
– Kommunen har jevnlig brukt 5.400 som et tall for å roe ned innbyggerne. De har sagt at Bergen har tilstrekkelig med boliger i banken, sier regiondirektør Petter Sunde.
– Dere tar vekk 2.923 boliger som er ferdig utbygd, under bygging eller har startet salg, sistnevnte er boliger som kommer?
– Vi mener det ikke gjenspeiler fremtiden. Hele poenget skal være at det er en urørt reserve, ikke prosjekt som er i gangsatt og solgt. Vi har også funnet prosjekter som ikke engang har boliger i seg, sier leder for forretningsutvikling i JM Vestland, Christine Revheim-Hansen.
– Dere mener reserven er tom om noen år?
–Ja, hvis vi legger til grunn at det produseres 800 boliger i året, er boligreserven tom for boliger i 2024.
Ikke gjennomførbare
Den største utbyggeren i Bergen er Bonava og de mener JMs gjennomgang viser at boligsituasjonen er mer prekær enn kommunen vil ha det til.
– Mange reguleringsplaner er i praksis ikke gjennomførbare. Det blir derfor ikke riktig å summere potensialet i alle ferdigregulerte planer og konkludere med at dette er boliger som er klar til å bygges. Videre er det heller ikke slik at en godkjent reguleringsplan er ensbetydende med at man faktisk får tillatelse til å bygge, sier sjefsutvikler Jørgen Madsen i Bonava.
– Om vi legger til grunn et gjennomsnittlig boligbehov på 1.300 boliger i året, går det ikke mange årene før boligreserven er tom. I 2019 ble det regulert 379 boliger i Bergen, man må tilbake til finanskrisen for å finne et lavere tall, fortsetter han.
Størst forskjell i Oslo
Av alle kommuner har nok diskusjonen vært heftigst i Oslo. Her har Plan- og bygningetaten vist til 27.000 boliger i boligreserven, mens sammenslutningen av de største utbyggerne i Oslo, OMA Ressursgruppe Boligutvikling, mener det riktige tallet er 6.000. Blant annet på grunn av prosjekter som ligger flere tiår frem i tid, utdaterte planer og at reserven inneholder omsorgsboliger og studentboliger.
– I Oslo opererer man i dag med en total som inkluderer både områdereguleringsplaner og detaljreguleringsplaner, ca 27.000 boligenheter. I vårt prosjekt har vi en definisjon som kun tar med de som er detaljregulert. For Oslo gir det en boligreserve på 11.875 boenheter. I tillegg kommer noe utbygging innenfor småhusplanen, sier Ole Johan S Kittilsen i Rambøll, som var oppdragsleder for den regjeringsbestilte rapporten.
– Hva tenker dere om differansen mellom deres/kommunenes tall og utbyggernes?
– Dette spørsmålet handler litt om definisjoner. I vårt prosjekt har vi kun regnet med boliger som er detaljregulert. En del av boligene i reserven ligger i områder det er ny reguleringsplan under arbeid. Enkelte av boligene ligger også i planer som er utdaterte. Disse kan man stille spørsmål ved om skal regnes med eller ikke. Men samtidig er det viktig å påpeke at dette er et relativt begrenset antall sammenlignet med totalen. Vi mener uansett også at omsorgs- og studentboliger bør regnes med i reserven. sier Kittilsen.
– Hvorfor det?
– Omsorgsboliger er ikke like relevant for de kommersielle utbyggerne, men samtidig er beboerne i disse boligene naturligvis minst like avhengig av plass/bolig som de som er på det private markedet. Og omsorgsboliger inngår i kommunens/det offentliges oppgaver. Det kan være konstruktivt å operere med ulike totaler avhengig av problemstillingen, men om man skal vurdere antall boliger som trengs for å dekke den samlede befolkningsveksten må de tas med. På samme måte kan man også skille på total med og uten studentboliger.
Usikkerhet
Finansavisen har forelagt kommunene kritikken fra utbyggere som mener de operer med feil tall om hvor mange boliger de har klar til bygging.
Tromsø kommune sier det kan være en usikkerhet i tallene.
– I boligreserven inngår det 1.250 vedtatte studentboliger, ser vi bort fra disse har vi omlag 5.000 boliger i reserve i vedtatte reguleringsplaner pr. mai 2021. Det kan hefte mer usikkerhet ved noen prosjekter enn andre, om de blir realisert eller at enkelte planer ikke blir realisert fullt ut. Vi prøver å ha så god oppdatert informasjon som mulig, blant annet gjennom kontakt med utbyggerne, skriver Kjell Grønsberg i seksjon for byutvikling i Tromsø kommune i en e-post.
Han skriver videre at utbyggere og kommunen ser på reserven med ulike øyne.
– Planmyndigheten sin vurdering er at et areal som er regulert til boliger, hvor man kan søke om tiltak umiddelbart, er en realistisk del av boligreserven. Tromsø kommune har ellers startet arbeidet med revisjon av kommuneplanen sin arealdel. Her blir det en ny gjennomgang av avsatte områder til boligformål.
Ber om planer
I Bergen kommune peker de også på usikkerheter, samtidig som de mener utbyggerne må ta et større ansvar.
– Bransjen er vel kjent med at de selv har et ansvar for å bidra til en forsvarlig boligreserve. Det hovedsakelig private utbyggere som sender inn planforslag for nye boligprosjekter. Vi har mottatt færre private planforslag i Bergen kommune de siste årene, skriver byråd for klima, miljø og byutvikling, Thor Haakon Bakke (MDG) i en e-post.
Han viser til at boligreserven ikke kan gi et riktig bilde til enhver tid.
– Det vil alltid vil være en viss usikkerhet forbundet med denne typen estimat, og boligreserven bør vurderes sammen med både reguleringstakt, boligtall i regulerte planer over tid, oppførte boliger over tid, og volum av pågående planer. Større prosjekt igangsettes og ferdigstilles ofte i bolker, og dette kan gi «opphopninger» i noen år, og lavere tall i neste, skriver han.
Byråden mener det ikke er rart at tallene kan være så forskjellige som 5.400 hos kommunen og 2.100 hos boligutvikleren JM.
–JM og Plan- og bygningsetaten teller boligreserven på ulikt vis. Jeg forstår det slik at JM tar med antall solgte boliger, uavhengig om disse har fått rammetillatelse, mens Plan- og bygningsetaten ser på potensialet for boliger i reguleringsplaner minus antall gitte rammetillatelser. Det sier seg selv at dette kan gi et ulikt utslag.
Oslo med gigakutt
I Oslo kommune har byrådet pålagt Plan- og bygningsetaten å endre boligreserven, som kan bety at denne snart blir mer enn halvert.
– Vi jobber med å omgjøre reguleringsreserven til en boligreserve og en områdereserve, hvor boligreserven er detaljreguleringer og boliger i områderegulering som kan behandles direkte på byggesak, skriver enhetsledee Ronny Kristiansen i Plan- og bygningsetaten i en e-post.
Dette vil blant annet si at de sagnomsuste 10.000 boligene som er tenkt bygget på Gjersrud-Stensrud i fjern fremtid, ikke blir en del av den nye boligreserven, sammen med andre områdeplaner langt frem i tid.
– Arbeidet med omleggingen startet før sommeren og vi regner med at vi kan publisere tallene en av de nærmeste ukene, skriver enhetslederen videre.
