– Aldri før har Arealstatistikk meldt inn over 200 signerte kontrakter for et tredje kvartal. Kun etter regjeringens midlertidige arealbehov tilbake i 2011, er det observert like høy aktivitet på høsten, sier analysesjef Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Etter terrorangrepet mot regjeringskvartalet i Oslo sentrum, måtte alle departementene på kort tid finne seg nye lokaler og det la et kraftig press på kontormarkedet sentralt i Oslo.
Leieprisoppgang
Under pandemien har kontormarkedet vært preget av avventende leietagere, flat prisutvikling og færre inngåtte kontrakter enn normalt. Dette er nå i ferd med å snu.
– I 2020 ble det kun signert 135 kontrakter i tredje kvartal. Ser vi på antall kvadratmeter i kontraktene signert i denne perioden i år, inneholder de over 183.000 kvadratmeter som er det nest høyeste meldt på høsten noen gang, sier Dahl.
Men likevel ligger ikke 2021 an til å bli et uvanlig sterkt år.
– Sammenligner vi med mer normalår, så er vi på vei tilbake, men året totalt sett vil ligge litt bak, da 1. kvartal 2021 fortsatt var preget av pandemi-treghet, sier Dahl.
Den økte pågangen den seneste tiden påvirker imidlertid leieprisene som har en snittårsvekst som går fra 0 prosent i tredje kvartal 2020 til 3,2 prosents økning i samme periode i år. Dette er mål som 12 måneders rullerende snitt.
– Ser vi på de 15 prosent dyreste kontraktene, går veksten fra 0,2 prosent til 3,4 prosent. Det er ikke CBD (de mest attraktive kontormrådene som Tjuvholmen og Vika jour. anm.) som skiller seg ut, men Bryn og Helsfyr har en leieprisvekst på hele 8,8 prosent og Nydalen på 7,6 prosent, sier senioranalytiker Karen Cecilie Thunes.
I randsonene er derimot prisutviklingen negativ. Mest tilbakegang har Oslo ytre øst og Skøyen (se tabell). Hvis vi ser på de 15 prosent dyreste kontraktene alene har Oslo ytre vest det sterkeste leieprisfallet.
Leieprisutvikling i Oslo (årsvekst gledende snitt)
| Bydel | Snittleie | Leieprisvekst | Snittleie 15% dyreste | Leieprisvekst |
| Oslo | 2420 | 3,20% | 3990 | 3,40% |
| CBD | 4015 | 3,70% | 5273 | 1,60% |
| Indre by sentrum | 2715 | 0,30% | 4015 | 4,70% |
| Indre by | 2385 | 7,30% | 3150 | −1,70% |
| Lysaker | 2148 | 6,70% | 2670 | 5,30% |
| Skøyen | 2638 | −2,60% | 3278 | 4,30% |
| Bryn/Helsfyr | 1815 | 4,70% | 2478 | 8,80% |
| Nydalen | 1980 | 0,00% | 2535 | 7,60% |
| Oslo ytre øst | 1573 | −3,50% | 2390 | 0,80% |
| Oslo ytre vest | 1608 | −0,40% | 2213 | −3,10% |
Fallende ledighet
Kontorledigheten i Oslo har under pandemien ligget på opptil 7,6 prosent, men har gått ned et drøyt prosentpoeng fra dette nivået.
– Vi tror arealledigheten har toppet ut for Oslo og at det fra starten av 2022 skal begynne å falle. Dette fordi det er lavere ferdigstillelse neste år, samtidig som at markedsaktiviteten tar seg kraftig opp. Prisutviklingen vil således være positiv, særlig for pressonene i sentrum og kollektivknutepunktene i randsonen. Dette er de samme områdene som allerede nå ser en positiv trend og den vil ikke avta med det første, sier Thunes.
– Er det fortsatt negativ absorpsjon, det er står en del ledig areal på østkanten?
– 2021 startet trått med negativ absorpsjon i 1. kvartal. Dette snudde allerede i 2. kvartal og høsten har fortsatt den sterke tendenser. Med andre ord tar leiemarkedet unna en del av det som kommer av nye arealer, mens konvertering og rehabilitering hjelper mye, ved at arealer tas helt eller delvis ut av markedet. Trenden vil bli positiv i 2021 som helhet, sier Thunes.
Selv om trenden nå er oppadgående, er det fortsatt litt sirup når de største avtalene skal landes.
– Newsec sine utleiemeglere melder om større treghet i beslutningsfasen for de største prosessene, spesielt hvis leietager har internasjonal eier. Dette er i noe kontrast til transaksjonsmarkedet hvor det er bånn gass og veldig tilstedeværelse av internasjonale investorer i alle segmenter, sier Dahl.
