«Det er med vantro, sinne og frustrasjon jeg leser aksjonærinformasjon sendt 21. oktober 2021 at det i Berlin Eiendom Alpha ble gjort avtale om kjøp av ytterligere én gård i mars inneværende år. Pris 4,6 mill euro. Vi sliter med å selge en portefølje med gårder, og ledelsen vil ha oss til å tro at ytterligere én gård vil gjøre det enklere å selge».
Avsenderen er Oddvar Skogseth. Mottagerne er Berlin Eiendom-ledelsen ved Steinar Strømsnes, Thorbjørn Nerland og styreleder John Arthur Olafsen. Han har kopiert inn øvrige aksjonærer i Berlinselskapene, og til og med aksjonærer i Tide Forsikring der Olafsen også er styreleder.
«Flåsete bortforklaringer»
«Dere driver selskapet som deres egen lommebok», tordner Skogseth, og henvender seg åpent til alle aksjonærene: «Nå er det på tide at flere innser realitetene. En granskning av selskapene er høyst påkrevet. Vi får en mengde triviell informasjon, men ikke når det kjøpes en gård til 46 millioner. Ta kontakt om du har innsett realitetene, og ønsker en begrenset og kontrollert intern granskning».
Skogseth etterlyser informasjon om eiendomskjøpet og hvorfor det ikke har vært informert om kjøpet. «Flere aksjonærer har etterlyst utbytter fra selskapene Eiendom, Alpha og Beta. Dere har kommet med flåsete bortforklaringer», skriver Skogseth.
Ubetalt utbytte
Den 1. oktober 2021 skrev Finansavisen at flere av Berlin Eiendom-selskapene ikke hadde utbetalt vedtatt utbytte for 2019 basert på tyske regnskaper for 2018. Også noe utbytte for 2018 manglet, altså basert på tysk regnskap for 2017.
Blant disse var Berlin Eiendom Alpha. Den 15. mars 2021 kjøpte selskapet likevel en gård i Mitte Moabit, Rathenowerstrasse 42 i Berlin for 4,6 millioner euro. Aksjonærene ble gjort kjent med kjøpet i aksjonærbrevet fra John Arthur Olafsen av 20. oktober 2021.
Penger i Berlin Eiendom-selskapene blir ikke bare brukt til å kjøpe nye gårder, men også til å finansiere andre Berlin Eiendom-selskaper gjennom det de kaller en internbank, som omtalt i Finansavisen 2. oktober.
«Uforholdsmessig mye tid»
Også en annen Berlin Eiendom-aksjonær, Roald Iversen, har sendt ut e-post til Berlin-aksjonærer. Også han vil ha svar fra ledelsen, og etterlyser intern granskning.
I aksjonærbrevet skriver Olafsen at styre og ledelse har «måttet bruke uforholdsmessig mye tid på å håndtere henvendelser fra noen få enkeltinvestorer. Slik service overfor enkeltinvestorer kan fort gå på bekostning av det viktige arbeidet som gjøres for å utvikle eiendomsmassen og øke verdiene for aksjonærfellesskapet».
Eiendomskjøpene i Berlin ble gjort etter finanskrisen på svært lave nivåer, og siden har både priser og husleie steget kraftig. Mens aksjonærene etterlyser utbytte, viser Olafsen til en stipulert årlig verdistigning på 25-30 prosent for de første Berlin-selskapene.
Spørsmål til Berlin
Hverken adm. direktør Steinar Strømsnes eller styreleder John Arthur Olafsen har tidligere villet svare på spørsmål om Berlin-kritikken. I stedet er svar sendt via Thorbjørn Nerland som omtales som administrasjonssjef.
I denne omgang sendte Finansavisen Nerland følgende spørsmål med kopi til John Arthur Olafsen:
Hvorfor kjøpe mer eiendom når dere allerede sliter med å selge en portefølje med gårder?
Kan dere vise til informasjonen som ble gitt aksjonærene på generalforsamlingen i mars?
Hvis dere mener det er gitt muntlig informasjon om kjøpet på generalforsamlingen – hvordan kan det da ha seg at Skogseth og flere aksjonærer jeg har vært i kontakt med aldri har hørt om dette?
Hvorfor har dere aldri sagt at manglende utbyttebetalinger skyldes kjøp av ny gård?
Hvordan kan dere være sikre på at eiendomskjøpet så bra for aksjonærene når dere selv sliter så tungt med å selge?
Skogseth antyder at nøkkelpersoner i Berlin-selskapene får ut penger ved transaksjoner.
Vil dere stille dere positive til en granskning eller er dette noe dere vil forhindre?
Berlin Eiendoms svar
Nerlands svar på spørsmålene er slik:
«Vi antar eposten du viser til er den samme som Skogseth har sendt oss. Den føyer seg inn i rekken av liknende eposter med påstander og beskyldninger som vi mener er grunnløse. Det vil føre for langt å kommentere på dem alle.
Selskapene som inngår i Berlin Eiendom er underlagt revisjon og kontroll og følger vanlige regler og praksis for eierstyring, herunder rollefordeling mellom aksjonærer, generalforsamling, styre og administrasjon. Aksjonærene i respektive selskap blir orientert om virksomheten i møter, rapporter og skriv og de velger styret som løpende fatter beslutninger om blant annet investeringer.
Selskapene drives med et felles mål, å sørge for best mulig avkastning til alle aksjonærene. Vi mener resultatene som er redegjort for i vårt seneste aksjonærbrev taler for seg.
Vi har notert oss at et lite antall investorer ønsker mer informasjon og enda tettere oppfølging enn det de opplever per i dag. Vi tar dette til etterretning, samtidig som vi må holde deres ønsker opp mot vår plikt til å behandle alle aksjonærer likt. Vi vil ikke la enkeltaksjonærers behov trumfe aksjonærfellesskapets ønske om å prioritere det viktige arbeidet med verdiskaping for alle».
