Et rolig villastrøk på Korsvoll i Oslo har i flere år vært åsted for en juridisk dragkamp mellom kommunen og Korsvoll huskomité, et sameie der Korsvoll Idrettslag eier en tredjedel og Korsvoll Arbeiderpartilag eier resten.
Stridens kjerne er et tidligere brakkareal vis-à-vis Korsvollbanen: Langåsveien 20. Den 3,1 mål store tomten hadde i mer enn 60 år tilhørt huskomiteen, før Oslo kommune trengte den som parkeringsplass for et idrettsanlegg.
Nå har Borgarting lagmannsrett konkludert i en ankesak. I et såkalt overskjønn tilkjennes Korsvoll huskomité 27 millioner kroner pluss renter og saksomkostninger for 1,7 av disse målene – ikke 550.000 kroner, som Oslo kommune opprinnelig mente var riktig pris.
Huskomiteen anket først til Oslo tingrett, som hevet prisen til 20 millioner kroner. Da steilet kommunen, og anket saken videre til lagmannsretten. Det burde den kanskje ikke ha gjort.
– Vi er naturlig nok godt fornøyd, sier advokat Pål Martin Sand i Dæhlin Sand Advokatfirma, som representerer Korsvoll huskomité.
Lot prisen vente
Det hele begynte med at Oslo kommune ville utvide idrettsanlegget på Korsvoll med blant annet en flerbrukshall. Den omstridte tomten var ikke nødvendig for selve anlegget, men for parkering, så ikke villaveiene i området skulle blokkeres av besøkende biler.
Dermed er det lett å skjønne at det ikke var dagens Ap/SV/MDG-byråd som regjerte den gangen, men det tidligere, borgerlige byrådet. Det ble jobbet med planene frem mot 2012, før reguleringen kom året etter.
Det er derfor ikke regningssvarende å drive parkeringsplass. Dette tilsier en meget begrenset verdi for denne delen av tomtenAnførsel fra Oslo kommune
Den sydlige delen av Langåsveien 20 ble nå regulert til parkering, og det ble inngått en avtale om at kommunen skulle kjøpe tomten.
Noen pris ble derimot ikke avtalt.
Om det ikke ble oppnådd enighet om prisen innen 15. mai 2019, skulle den «fastsettes ved rettslig skjønn som tiltakshaver begjærer i henhold til skjønnslovens § 4 (avtaleskjønn). Skjønnet skal bygge på vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper».
Hyret Ap-advokat
Og da ble det bråk. Én ting var den nordlige delen av tomten. Den var regulert til friområde/turvei, og alle var enige om at den var verdiløs. Men den sydlige? Kommunen anførte at tomten allerede var regulert til parkering, og at en parkeringsplass knapt er verdt noe.
Den strakk seg til et vederlag på 550.000 kroner.
«Det er kostnader for å opparbeide arealet til parkering, og drift av parkeringsplass koster. Det er derfor ikke regningssvarende å drive parkeringsplass. Dette tilsier en meget begrenset verdi for denne delen av tomten», skriver Oslo kommune i saksdokumentene til lagmannsretten.
Det Ap-dominerte sameiet hadde imidlertid kommet i kontakt med advokat Sand, som i sin tid var statssekretær i Stoltenberg II-regjeringen. Han ble hyret inn.
– Det var dugnadsbaserte organisasjoner som eide tomten. De har nok hatt hovedfokus på sin kjernevirksomhet og mindre på hvordan denne eiendommen burde utnyttes kommersielt. Derfor har de bare fortsatt å holde den åpen for parkering, sier Sand.
Men hva om de 1,7 målene kunne blitt brukt som boligtomt?
200 meter unna, i Åmotveien 9, skal det bygges to eneboliger. Hver av de to boligene, som rommer 148 og 150 kvadratmeter, er priset til 19,75 millioner kroner.
– Her måtte vi se om det var sannsynlig med en alternativ bruk, sier Sand.
Insisterte på parkering
Det mente Oslo kommune at det ikke var. Den normalt bilfiendtlige kommunen tviholdt på at denne tomten ikke kunne være noe annet enn en parkeringsplass. Videre argumenterte kommunen for «de mange protestene fra beboere mot ytterligere bebyggelse i området»
Korsvoll IL og Korsvoll Arbeiderpartilag mente derimot at tomten lett kunne blitt omregulert til boligformål – hvis det ikke var for at kommunen selv ville sikre seg den.
«Det påregnelige er omregulering til bolig. (...) Det er dermed ikke relevant at de saksøkte i lang tid har tillatt parkering på området. Spørsmålet er hva de kunne få solgt for og hva en eiendomsinvestor ville vært villig til å betale», skriver advokat Sand i anførselen til lagmannsretten.
Verdsettelsen skal da ta utgangspunkt i hva en kjøper ville vært villig til å gi for tomten basert på at den kunne brukes til å bygge boligerUttalelse fra lagmannsretten
«Plan- og bygningsetaten har funnet tomten godt egnet for boligbygging. Det har vært naboprotester knyttet til parkering ved nye boliger, men slike legges det erfaringsmessig liten vekt på», fortsetter Sand.
Og:
«Tomten er godt egnet til boligbygging. Det er et velfungerende marked for slike tomter. Den skal vurderes som utviklingstomt etter småhusplanens bestemmelser.»
OBOS-Mæland vitnet
Sand dro med seg tungvektere som tidligere OBOS-sjef Martin Mæland og Rita Brunsell Harsvik til vitneboksen. Sistnevnte var mangeårig lokalpolitiker for Ap og medlem av bystyret.
«De har forklart hvordan det var mangel på tomter for boligbygging i Oslo og hvordan fortetting i småhusområder var et viktig virkemiddel for å skaffe tomter til boligbygging», skriver lagmannsretten i sin oppsummering.
Mæland og Brunsell Harsvik forklarte videre at eventuelle naboprotester mot boligutbygging ikke ville blitt særlig vekt på.
«Verdsettelsen skal da ta utgangspunkt i hva en kjøper ville vært villig til å gi for tomten basert på at den kunne brukes til å bygge boliger», konkluderer lagmannsretten.
I tillegg til de 27 millioner kronene i vederlag, skal Oslo kommune betale 5 prosents rente fra 15. mai 2019 til betaling skjer. På toppen kommer saksomkostninger på 621.846 kroner og 25 øre. Dermed bikker totalbeløpet 30 millioner kroner.
Overskjønnet er ikke rettskraftig, og kan ennå ankes til Høyesterett. Kommuneadvokaten henviser til Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY), som svarer dette i en kommentar til Finansavisen:
«EBY aksepterer at retten har et annet syn på saken enn det vi har. Årsaken til at saken ble anket etter avgjørelsen i første instans skyldtes at vi hadde et annet syn på eiendommens verdi, så vi hadde jo håpet på et annet utfall i andre instans. Nå skal vi lese avgjørelsen grundig, før vi fatter noen beslutning. Vi har med andre ord per i dag ikke kommet til noen konklusjon om vi ønsker å ta saken videre eller ikke.»
