Finansavisen har igjen spurt 18 økonomer og bransjefolk hva de tror om boligprisene i Norge og i Oslo alene, i 2022. En del tror at landet som sådan fortsatt kommer til å ha prosentvis høyere vekst enn i hovedstaden, mens andre tror på et sterkere comeback for Oslo. Nasjonalt er boligprisveksten 6,5 prosent i 2021 (til og med november), mot 2,1 prosent i Oslo.
Siden 2020 har boligprisene i Norge økt med 15,8 prosent, mot 14,4 prosent i Oslo.
Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets:
NORGE: 1 prosent
OSLO: - 2 prosent
Hvorfor: Renten skal bra opp gjennom 2022 om det ikke skjer noe dramatisk negativt i norsk økonomi, ut over en forholdsvis mild coronanedtur i starten av året. Rentehevingene vil bite hardere i Oslo med mer gjeld. På samme måte som rentekuttene i 2020 kjørte boligmarkedet rett opp, vil økt rente kjøle det ned i 2022. På den annen side er det få boliger for salg, og økonomien og sysselsettingen vil være ok igjen, så snart vi har kommet oss gjennom viruskampen.
Torbjørn Ek, eiendomsadvokat:
NORGE: 1,5 prosent
OSLO: 0 prosent
Hvorfor: I motsetning til ifjor ser jeg en dårlig markedspsykologi sammen med en vaklende tro på pandemiens avslutning, og er redd vi kommer til å se en gjennomsnittlig sideveis mot negativ prisvekst i Oslo i 2022. Nye mutanter viser med stor tydelighet at pandemier er umulig å kontrollere. Jeg tror imidlertid at prisutviklingen i Norge vil greie seg noe bedre enn i hovedstaden.
Terje Buraas, adm. direktør i DNB Eiendom:
NORGE: 2,4 prosent
OSLO: 2 prosent
Hvorfor: Det har vært en stor vekst over tid i Oslo som nå korrigeres noe, samtidig som tilbudssiden er lav med lite hjelp fra nybyggsektoren. Tilbudssiden er jokeren i Oslo, og gjør det til området med størst usikkerhet. I landet er det stor etterspørsel og gode økonomiske fremtidsutsikter som gir husholdningene god tro på egen økonomi, til tross for norgeshistoriens mest varslede renteøkninger og høye strømpriser.
Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 1,7 prosent
Hvorfor:
Boligmarkedet i Oslo var usedvanlig sterkt hausset ved inngangen til 2021, men falt siden tilbake, noe det også later til å gjøre inn i 2022. Oslo-markedet vil trolig stabiliseres til våren, med en prisoppgang fra desember til desember på 1,7 prosent som fasit. I så fall blir det nok et år med realprisnedgang for Oslos boliger å regne. Resten av Norge vil få noe høyere boligprisvekst enn hovedstaden, med mer utflytting til nærliggende kommuner. Vi vil fortsatt ha utstrakt bruk av hjemmekontor med økt behov for plass til både familie og jobb. Prisene i resten av Norge er også vesentlig lavere enn i Oslo, noe som kan friste mange til å flytte ut, av den grunn alene. En selvforsterkende prosess hvor utflytting av mange ressurssterke mennesker kan få andre til å flytte etter.
Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 3 prosent
Hvorfor: I tillegg til at rentene øker, spiser de skyhøye strømprisene av husholdningenes disponible inntekter. Det samme gjør høye drivstoffpriser. Det blir mindre penger igjen til å betjene gjeld, og i kombinasjon med høyere renter, betyr det at flere vil få et lavere beløp på finansieringsbeviset enn tidligere. Vi tror prisutviklingen i Oslo og resten av landet blir mer lik gjennom 2022 enn den var i 2021. Endringer i renten har som regel størst effekt der prisene og gjelden er høyest i forhold til inntekt, altså i Oslo. Samtidig vil boligetterspørselen antagelig ta seg mer opp i Oslo enn i resten av landet når (dersom) pandemien er over. Økt tilflytting av blant annet arbeidsinnvandrere og studenter vil stimulere leiemarkedet i Oslo igjen og etter hvert smitte over på eieetterspørselen. Vi venter ikke at innvandringen vil komme tilbake til gamle høyder, men at den vil ta seg opp fra de veldig lave nivåene under pandemien, er sannsynlig. På den andre siden vil barnefamilier fortsette å flytte fra Oslo til nabokommunene – det er ikke tegn til at tilbudet av eneboliger og småhus i Oslo vil øke nok til å senke prisnivået tilstrekkelig.
Daniel K. Siraj, konsernsjef i OBOS:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 3 prosent
Hvorfor: Forventninger om høyere rente demper isolert sett boligprisveksten noe mer i Oslo enn på landsbasis. Folketilveksten ventes også å bli lav i 2022. Samlet sett forventer vi at prisveksten i Oslo blir omtrent som på landsbasis. Utsikter til gradvis økte renter, noe bedring i boligtilbudet og fortsatt lav folketilvekst ventes å dempe boligprisveksten neste år. Samtidig trekker lav arbeidsledighet i motsatt retning. Selv om smittevernrestriksjoner kan gi en midlertidig økning i ledigheten i noen sektorer, ligger det an til et stramt arbeidsmarked med mange ledige stillinger og høyere lønnsvekst. Høyt smittetrykk og smittevernrestriksjoner også i år gir fortsatt noe vridning fra særlig tjenestekonsum til bolig. I sum anslår vi at dette vil gi en moderat boligprisvekst i 2022.
Carl Erik Krefting, eier av Carucel Eiendom og eiendomsinvestor:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 3,5 prosent
Hvorfor: Høy inflasjon gjør at vi fortsatt får en prisvekst ut over ønsket inflasjonsmål. Oslo kan overstige 3 prosent på grunn av dramatisk sen saksbehandling i Plan- og bygningsetaten.
Bård Bjølgerud, partner i Pangea Property Partners:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 4 prosent
Hvorfor: Boligprisene i Oslo falt i åtte av de første 11 månedene i 2021. Jeg har liten tro på at dette vil fortsette i 2022, forutsatt at vi ikke får nye og lange runder med full lockdown. Mye tyder på et fortsatt lavt og gunstig rentenivå i Norge, høy sysselsetting og solid formuesvekst. Tilgangen på finansiering er god, nybyggingsaktiviteten er fortsatt lav og den generelle husholdningsøkonomien er god. Vedrørende boligprisveksten, må vi tilbake til 2018 for å finne et år hvor landsgjennomsnittet var høyere enn i Oslo. Boligprisene har steget mye i Norge over mange år, men husholdningene fortsetter å investere i egen bolig.
Morten E. Astrup, investor og adm. direktør i Storm Capital:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 5 prosent
Hvorfor: I 2021 holdt boligprisene på landsbasis såvidt følge med den rekordhøye inflasjonen. Pandemien ser ut til å sette agendaen også i år, men min forutsetning er at 2022 er året da folk begynner å lengte etter storbyen igjen. Byggekostnadene har i løpet av fjoråret økt betydelig, og siden prosjekter utenfor de store byene har lav tomtekost, vil det trolig føre til at nye boliger enten stiger markant i pris også i 2022 eller ikke blir bygget i det hele tatt. Jeg tror prisene i landet som helhet demper seg noe og at økte renter vil dempe kjøpelysten noe. I Oslo var det i 2021 en realprisnedgang for markedet som helhet, men med betydelig oppgang i luksussegmentet. Jeg tror på en renteoppgang til rundt 2 prosent, og det vil jeg tro betyr mindre for Oslo-prisene enn resten av landet, ettersom problemet i Oslo er lånegrensen på fem ganger inntekt, snarere enn betjeningsevnen. Det var mange som tjente penger på aksjer i 2021, og det vil trolig føre til at de dyreste boligene fortsetter å øke mer enn gjennomsnittet.
Stian Kløfta, adm. direktør i Krogsveen:
NORGE: 3 prosent
OSLO: 5 prosent
Hvorfor: Vi har stabile politiske rammebetingelser, og man får raskt hånd om pandemien, som med omicron går over til å bli en «sesonginfluensa» etter hvert. Men stigende renter gjør husholdningene noe mer reservert generelt (gjelder absolutt også Oslo). Til tross for dagens kriseopplevelse med omicron og strømpriser, tror vi at den underliggende gjeninnhentingen fra pandemitilbakeslaget vil fortsette ufortrødent. I Oslo er det begrenset med overleveringer av nybygg, etter at det har vært relativt moderat med igangsettinger de siste par årene. Knekken markedet fikk fra mars ifjor og utover, skyldtes stort salgspress på grunn av gevinstrealisering hos en del sekundæreiere/semiprofesjonelle, noe som er ferdig nå. 12-månedersveksten vil derfor drives ned mot 2 prosent i februar, men deretter normaliseres opp mot 5 prosent ved utgangen av 2022.
Camilla Sem, grunnlegger og eiendomsmegler i Sem & Johnsen:
NORGE: 4 prosent
OSLO: 2,5 prosent
Hvorfor: Det å spå fasit i 2022 er ekstremt vanskelig av flere grunner. Pandemien er ikke over, inflasjonen som jeg spådde for omlag ett år siden er kommet, og den kan bli høyere. Det er økte strømkostnader for den enkelte og flere rentehevinger. Oslo har også en tid hatt mer fraflytting enn innflytting, og høye boligpriser har nok vært en av årsakene, sammen med eiendomsskatt og bompenger. Dette at hjemmekontor har vist seg å fungere for mange yrker, gjør at man kan bo utenfor Oslo.
Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge:
NORGE: 4 prosent
OSLO: 3 prosent
Hvorfor: Renten har stor betydning for boligprisene, og høyere renter i 2022 vil redusere prisveksten sammenlignet med 2020 og 2021. Økte renteutgifter for boligeierne, i kombinasjon med stabil boligbygging og lav folkevekst, tilsier en mer moderat prisutvikling enn hva vi har sett de siste to årene, og da spesielt i Oslo. På samme tid er det stor usikkerhet rundt økte energipriser, inflasjon og boligbehov grunnet lavere folkevekst, samt pandemiens videre forløp. Alt dette gir en større nedside enn oppside for boligprisene, etter vår vurdering.
Mari O. Mamre, stipendiat i boligmarkedsøkonomi ved Handelshøyskolen NMBU:
NORGE: 4 prosent
OSLO: 5 prosent
Hvorfor: Boligprisveksten svekker seg videre frem til april, både i Oslo og for landet som helhet. Deretter snur Oslo, mens Norge faller videre noen måneder til. Bakgrunnen er at Oslo-markedet allerede legger bak seg en lengre periode med fall, og ventelig snur raskere. Utsikter til økte renter, flere måneder med svekket boligpristrend allerede, usikre jobbutsikter i flere næringer etter nedstengningen og svak befolkningsvekst bidrar negativt. Muligheten for utsatte renteøkninger og en dreining av forbruk mot bolig bidrar positivt. Svekket attraktivitet kan gi svakere prisutvikling i Oslo enn anslått.
Grethe W. Meier, adm. direktør i Privatmegleren:
NORGE: 4,5 prosent
OSLO: 5 prosent
Hvorfor: Vi forventer at renten vil forbli lav selv om den økes noe. Renten vil slå kraftigere i Oslo, da prisene og låneeksponeringen er høyere her enn ellers i landet. Men vi tror likevel ikke at det påvirker så mye som de andre faktorene som drar motsatt vei. Utflyttingen av Oslo er tatt ut, og andelen enkelthusholdninger er størst i Oslo, og i vekst. I tillegg vil hovedstaden bli enda mer berørt av lavere tilbud. Norsk økonomi går meget godt, arbeidsledigheten er tilbake til normalnivå før coronaen ( gitt at det ikke kommer effekt av nedstengningen nå), lønnsøkningen forventes å bli god, og kjøpekraften er generelt høy. Coronaeffekten ved å måtte ha hjemmekontor, hjemmeskole med mer vil trolig avta i takt med at samfunnet åpnes opp og normaliseres, men jeg tror en ny bølge nå gir ny redsel som igjen vil styrke vår vilje til å investere i bolig.
Terje Tinholt, boligutvikler:
NORGE: 4,5 prosent
OSLO: 5,5 prosent
Hvorfor:
Renten skal ikke så mye opp som mange tror, og ikke i nærheten av det tempoet som ble formidlet ifjor sommer. Sentralbanken vil bli overrasket over hvor fort veksten bremser opp om de er for ivrige. Det bygges for lite familieboliger i Oslo, det vil presse prisen opp på rekkehus og eneboliger over hele linjen. Videre vil vi se ytterligere selektiv prisvekst for leiligheter, hvor de som ligger i high-end-områder etterhvert vil passere 200.000 kroner pr. kvadratmeter. Slike kvadratmeterpriser blir etterhvert mer og mer vanlig i attraktive nye byggeprosjekter. Vi tror det skal flate ut litt mer i Norge som snitt, men ser områder som normalt har vært langt etter i boligprisveksten tar igjen noe av det tapte. Typisk områder som Grenland, deler av Sør-Norge og Vestlandet. Sistnevnte kan få en en overraskende høy prisstigning om oljenæringen satser og oljeprisen holder seg over 70–75 dollar.
Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig:
NORGE: 5 prosent
OSLO: 7 prosent
Hvorfor:
Oslo kommer til å oppleve kraftigere prosentvis prisvekst enn resten av landet. Det handler rett og slett om tilbud og etterspørsel. I Oslo bygges det langt mindre enn det behovet skulle tilsi, og når pandemien avtar, kommer flere til å ville bosette seg og investere i Oslo. Det som er nytt nå er at renteeffekten er tatt ut (gitt at ikke en ny variant av covid forårsaker en ny rentenedsettelse), slik at vi ikke kommer til å få den samme eksplosive prisveksten som vi har sett før. Hele Oslo-området får likevel noe høyere vekst enn landet for øvrig, på grunn av tilbudsunderskudd og oppdemmet boligbehov i Oslo kommune. Jeg tror også at Bergen og Trondheim får en god utvikling på grunn av fortsatt urbanisering. Stavanger-området kommer også til å oppleve vekst i takt med økt sysselsetting. Der kan prisveksten bli høy fordi prisene er så lave nå.
Nils O.M. Nordvik, partner i Nordvik Eiendomsmegling
NORGE: 6,5 prosent
OSLO: 4 prosent
Hvorfor:
Jeg tror på noe høyere prisutvikling på landsbasis sammenlignet med Oslo. Bakgrunnen er tendensene vi har sett i det siste, med høyere etterspørsel i byene utenfor Oslo. Mange barnefamilier ser at å bo i byer med god kommunikasjon til Oslo kan være fordelaktig, og med mulighet for hjemmekontor som en fleksibilitet vil dette være svært positivt. Vi skal derfor ikke undervurdere effekten av økt digitalisering, som har bidratt til at det ikke lenger er et «must» å bo i byen. I Oslo tror jeg på en moderat prisutvikling for året sett under ett. Jeg tror volumet blir nokså likt som for 2021, men prisene er rimelig høye nå og reallønnen har ikke steget tilsvarende. Renteeffekten vi opplevde som en prisdriver i 2020 og første halvår 2021 er tatt ut i markedet. Det vil nok alltid være press mot Oslo på grunn av det sosiale hovedstaden kan by på, dessverre noe nedskalert nå på grunn av pandemien, men alle tror og håper at den snart vil avta.
Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom:
NORGE: 8 prosent
OSLO: 10 prosent
Hvorfor:
Kjøpekraften er god og rentehevinger har lite å si. Pengene er fortsatt gratis å låne, så lenge rentehevingene er lavere enn konsumprisindeksen. Det er primært to faktorer som påvirker prisutviklingen i Oslo – lav reguleringstakt og lang reguleringstid for nye boliger. Det ble kun regulert omlag 1.000 boliger i Oslo i 2021.
Boligprognoser for 2022
| Navn | Selskap | Norge | Oslo |
| Harald Magnus Andreassen | SpareBank 1 Markets | 1,0 % | −2,0 % |
| Torbjørn Ek | Advokat Torbjørn Ek | 1,5 % | 0,0 % |
| Terje Buraas | DNB Eiendom | 2,4 % | 2,0 % |
| Jan Ludvig Andreassen | Eika Gruppen | 3,0 % | 1,7 % |
| Nejra Macic | Prognosesenteret | 3,0 % | 3,0 % |
| Daniel K. Siraj | OBOS | 3,0 % | 3,0 % |
| Carl Erik Krefting | Carucel Eiendom | 3,0 % | 3,5 % |
| Bård Bjølgerud | Pangea Property Partners | 3,0 % | 4,0 % |
| Morten E. Astrup | Storm Capital | 3,0 % | 5,0 % |
| Stian Kløfta | Krogsveen | 3,5 % | 5,0 % |
| Camilla Sem | Sem & Johnsen | 4,0 % | 2,5 % |
| Henning Lauridsen | Eiendom Norge | 4,0 % | 3,0 % |
| Mari O. Mamre | Handelshøyskolen NMBU | 4,0 % | 5,0 % |
| Grethe W. Meier | Privatmegleren | 4,5 % | 5,0 % |
| Terje Tinholt | Tinholt Eiendom | 4,5 % | 5,5 % |
| Sverre Molvik | Selvaag Bolig | 5,0 % | 7,0 % |
| Nils O.M. Nordvik | Nordvik | 6,5 % | 4,0 % |
| Mathis Grimstad | Stor-Oslo Eiendom | 8,0 % | 10,0 % |
Boligprognoser for 2021
| Navn | Selskap/tittel | Norge | Oslo |
| Jan Ludvig Andreassen | Sjeføkonom i Eika | 2,5 % | 4,5 % |
| Carl Erik Krefting | Eier Carucel Eiendom | 2,5 % | 7,0 % |
| Nejra Macic | Sjeføkonom i Prognosesenteret | 3,5 % | 5,0 % |
| Daniel K. Siraj | Konsernsjef i OBOS | 4,0 % | 6,0 % |
| Camilla Sem | Grunnlegger av Sem & Johnsen | 4,0 % | 6,0 % |
| Harald M. Andreassen | Sjeføkonom i Sparebank 1 Markets | 4,0 % | 6,0 % |
| Morten E. Astrup | Adm. direktør i Storm Capital | 4,0 % | 10,0 % |
| Bård Bølgerud | Adm. direktør Pangea Property Partners | 5,0 % | 7,5 % |
| Stian Kløfta | Adm. direktør i Krogsveen | 6,0 % | 9,0 % |
| Mari O. Mamre | Boligforsker NMBU | 6,5 % | 7,5 % |
| Sverre Molvik | Adm. direktør i Selvaag Bolig | 7,0 % | 10,0 % |
| Baard Schumann | Konsernsjef i Nordr* | 7,0 % | 14,0 % |
| Henning Lauridsen | Adm. direktør i Eiendom Norge | 7,5 % | 9,5 % |
| Torbjørn Ek | Advokat Torbjørn Ek | 7,5 % | 12,0 % |
| Terje Tinholt | Partner i Tinholt Eiendom | 7,5 % | 20,0 % |
| Terje Buraas | Adm. direktør i DNB Eiendom | 8,0 % | 10,0 % |
| Mathis Grimstad | Adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom | 8,0 % | 13,0 % |
| Grethe W. Meier | Adm. direktør i Privatmegleren | 8,5 % | 11,0 % |
*Baard Schumann gikk av som konsernsjef i Nordr i september 2021.
