Tall fra Hawii Analyse viser at nyboligsalget er halvert siden september ifjor. Nærmere bestemt 934 salg mot 1.860 salg samme periode året før.
– Seneste året er nok den viktigste årsaken til lavere salg den sterke kostnadsøkningen i innsatsfaktorer, og at man er nødt til å skyve på prosjekter på grunn av forhandlinger med entreprenører, sier daglig leder i Hawii Analyse, Ravn Wiik.
Det at boligutviklerne nå bruker lenger tid på å bli enige med entreprenørene gjør også at de kan tjene på boligprisveksten i mellomtiden, men boligtilbudet blir lavere da færre prosjekter blir lansert. De seneste seks måneder er det lansert 56 prosent færre boliger i hovedstaden enn samme periode året før.
Det seneste året har også byggekostnadene for boliger ifølge Statistisk sentralbyrås byggekostnadsindeks økt med 25,9 prosent.
Østlandet består
Samfunnsøkonomisk analyse sin statistikk «Econ Nye boliger» viser at nyboligsalget på Østlandet som sådan holder seg på samme nivå. Dermed er det Oslo som skiller seg negativt ut.
– Nyboligsalget har fortsatt med god fart så og si alle andre steder enn i Oslo. Det var en kraftig oppgang i hovedstaden høsten 2020 med en tydelig topp ved årsskiftet 2020/2021. Men i 2021 falt nyboligsalget og det holder seg fortsatt lavt, sier sjeføkonom Andreas Benedictow.
Ser vi utviklingen over tid har ikke boligsalget falt mye. Over to år har boligsalget i hovedstaden falt med 2 prosent, så fallet nå handler også om et svært godt salg for ett år siden.
De ferskeste tallene fra Boligprodusentene er fra januar i år og viser en salgsnedgang på 58 prosent i Oslo mot samme måned ifjor. Akershus, med et bedre boligtilbud, har en økning på 7 prosent i nyboligsalget i januar.
Benedictow peker også på de økte boligprisene.
– Det kan være at prisnivået nå er så høyt at folk ser til andre steder. Økt bruk av hjemmekontor gjør det også mindre viktig å bo midt i byen. Salget er lavt i Oslo, men det går mye bedre i Lillestrøm og Lørenskog for eksempel. Vi har sett det tidligere også, at folk i større grad orienterer seg ut av byen når boligprisene stiger kraftig, sier Benedictow.
I bedring
– En annen årsak er den lave reguleringstakten i Oslo, men i februar i år har antallet salgsstarter økt igjen, tilsvarende også omsetningen. Det er ventet god utvikling videre ut i andre halvår med flere lanseringer av nye prosjekter, sier Wiik.
Tallene fra Hawii Analyse viser at salget i Oslo i februar nesten er på nivå med samme periode ifjor med 239 mot 261 solgte boliger. Lanseringer er derimot ned 25 prosent. Det seneste halve året og hittil i år er lanseringer mer enn halvert sammenlignet med året før.
– De siste tallene for februar viser et klart oppadgående trendskifte i Oslo med 239 salg fra et snitt siste halvår på 156 pr. måned. Hovedårsaken til trendskiftet er en klar økning i tilbudssiden fra siste halvår, sier Wiik.
Færre ferdige boliger
Det at salget av nye boliger nå har vært nedadgående over tid får konsekvenser for boligtilbudet også fremover. Allerede er boligtilbudet i Oslo på det laveste nivået på mange år.
– Det ligger an til at ferdigstilte boliger blir relativ lav i Oslo og det er i seg selv en prisdriver. Boomen fra 2020 vil føre til mer ferdigstillelse i år, men deretter blir den trolig ganske lav i 2023 og 2024, sier Benedictow.
Samfunnsøkonomisk analyse har ikke oppdaterte prognoser på ferdigstilte boliger før i april.
Hawii Analyse peker også på at det vil komme mindre nytt ut i markedet.
– Lav tilbudsside i dag får en klar påvirkning på ferdigstillelser to til tre år frem i tid, som videre vil påvirke tilbudssiden på bruktboligmarkedet. I Oslo vil det bli en flaskehals, sier Wiik.
Bergen har også hatt en kraftig nedgang i salg fra september ifjor til februar i år sammenlignet med samme periode året før med en nedgang på 37 prosent. Stavanger og Trondheim har til sammenligning en oppgang på henholdsvis 36 og 14 prosent.
– Men i Bergen startet oppadgående trendskiftet allerede i januar, og har fortsatt i februar med 148 salg i februar mot snitt siste halvår på 86 pr. måned, sier Wiik.
Flyktingstrøm kan påvirke
Boligprisene i Oslo har økt med rekordhøye 7,3 prosent i årets to første måneder, men kom fra et labert 2021 der boligprisene steg med 2,2 prosent. Samfunnsøkonomisk analyse sier det er vanskelig å spå veien videre med tanke på prisutvikling og press på boliger.
– Det er mye som er annerledes nå med pandemi og storkrig i Europa. Kommer alle de varslede renteøkningene, tilsier det en korreksjon eller utflating i boligprisene. Kommer det en stor flyktningstrøm kan det også påvirke prisene på noe sikt, men vi vet jo ikke hvordan det blir ennå og hvor lenge flyktningene eventuelt blir, sier Benedictow.
Hawii Analyse tror vi kommer til å se en klar forbedring utover året.
– Det er ventet god utvikling i alle storbyene fremover, men med store svingninger særlig i Bergen. Rentenivået er fortsatt svært lavt i historisk sammenheng og vil ikke påvirke i stor grad, også tatt i betraktning ventet solid lønnsvekst i år. Sterk prisvekst vil imidlertid dempe veksten i kjøpekraft, sier Wiik.
