For 2022 er marginalskattesatsen for formuesskatt økt til 1,1 prosent og beregningsgrunnlaget for næringseiendom økt fra 55 til 75 prosent av beregnet utleieverdi. Beregnet utleieverdi vil i mange tilfeller overstige eiendommens omsetningsverdi. Skattyter kan da kreve at formuesskattegrunnlaget nedsettes til 75 prosent av omsetningsverdien i de fem påfølgende årene.
I det følgende vil jeg se nærmere på hvordan næringseiendom som ikke er eid av børsnoterte selskap, verdsettes for formuesskatteformål. Skatteloven har regler for beregning av formuesskattegrunnlaget for næringseiendom.
Utleid eiendom
Er eiendommen utleid ved årets utgang, fastsettes formuesskattegrunnlaget med utgangspunkt i skattyters faktiske brutto leieinntekter, med fradrag for eierkostnader på 10 prosent. Beregnet nettoleie divideres med en kapitaliseringsfaktor. Kapitaliseringsfaktoren svarer til statsobligasjoner med 10 års løpetid tillagt fem prosentpoeng (6,4 prosent i 2021) og formuesskattegrunnlaget utgjør 75 prosent av beløpet.
Er eiendommen bare delvis utleid eller utleid en del av året, benyttes den faktiske leien for den utleide delen for å beregne leieverdien for tomme lokaler og for den perioden lokalene ikke har vært utleid. Dette gjelder også når eier forgjeves har søkt å leie ut lokalene.
Eierkostnadene er like uansett alder på bygget og kalkulasjonsfaktoren er den samme i alle kommuner.
Ikke utleid eiendom
Når eier benytter mer enn 50 prosent av eiendommen ved årets utløp, fastsettes formuesskattegrunnlaget med utgangspunkt i brutto leieverdi fastsatt av Skattedirektoratet. Skattedirektoratet har basert disse leieverdiene på eiendomstype, areal og hvilken kommune eiendommen ligger i.
På Skattedirektoratets hjemmeside kan skattyter beregne formuesverdien for slike eiendommer. Av tabellen for 2021 fremkommer det at en eiendom med 1.000 kvadratmeter kontorlokale i Oslo skal ha en beregnet utleieverdi på 2.439 kroner pr. kvadratmeter og på 1.965 kroner pr. kvadratmeter når eiendommen har 4.000 kvadratmeter med kontorer.
I Fredrikstad er den beregnede utleieverdien av 1.000 kvadratmeter kontorlokaler på 1.668 kroner pr. kvadratmeter og i Ålesund 1.249 pr. kvadratmeter. Deretter gjøres det fradrag i beregnet utleieverdi med 10 prosent eierkostnader og nettobeløpet divideres med den fastsatte kalkulasjonsfaktoren.
Mange kommuner har utarbeidet egne sjablonger som benyttes for å beregne omsetningsverdien av næringseiendom for eiendomsskatteformål. Fredrikstad kommune har for eksempel angitt at kontorlokaler har en utleieverdi på mellom 1.815 og 495 kroner avhengig av beliggenhet og standard, eierkostnader utgjør 10-15 prosent og kalkulasjonsfaktor på 10-15 prosent.
Dette kan gi en indikasjon på at beregningsmodellen som benyttes for å fastsette formuesskattegrunnlaget, i mange tilfeller gir for høye verdier.
Rett til nedjustering
Verdsettelsesreglene av næringseiendom for formuesskatteformål er ment å ivareta skattekontorets behov for enkle og praktiserbare regler.
Reglene vil i mange tilfeller beregne for høy omsetningsverdi på næringseiendommer. Dette gjelder i første rekke i de distriktene hvor etterspørselen etter næringslokaler er lav, og hvor investorene har et høyere avkastningskrav. Videre kan bygg med høyt vedlikeholdsbehov, store krav til leietakertilpasninger og med lokaler som er vanskelig å leie ut, bli verdsatt for høyt.
For å beskytte skattyter, kan skattyter kreve at formuesskattegrunnlaget reduseres til 75 prosent av eiendommens «dokumenterte omsetningsverdi», jf. skatteloven §4-10 (7).
På bakgrunn av uttalelser i lovforarbeidene i tilknytning til tilsvarende bestemmelse om verdsettelse av boligeiendom samt ligningspraksis, praktiseres dokumentasjonskravet slik at det er tilstrekkelig at skattyter fremlegger en takst eller en verdivurdering av den aktuelle næringseiendommen. I lovforarbeidene angis det som et vilkår at eiendommen er «besiktiget innvendig og utvendig». Videre at det er et «minstekrav til takster/verdivurderinger, og ved åpenbare feil eller mangler kan de settes til side».
Dokumenteres at omsetningsverdien er lavere enn verdien etter verdsettelsesmodellen i skatteloven, skal formuesskattegrunnlaget fastsettes til 75 prosent av den dokumenterte omsetningsverdien. Videre skal den prosentvise reduksjonen legges til grunn i de fem etterfølgende årene.
For skattytere med marginalskattesats på formue på 1,1 prosent, reduseres betalbar formuesskatt med 11.000 kroner pr. million formuesskattegrunnlaget reduseres. Det er derfor gode grunner til å undersøke om formuesskattegrunnlaget på næringseiendommer er fastsatt for høyt.
Advokat Morten Fjermeros
Bull & Co
