Plan- og bygningsetaten kan ha gjort mange Oslo-beboere millioner rikere da de onsdag la frem forslaget til ny småhusplan. Boligutvikler André Falchenberg spådde 50 prosent prisøkning de neste seks månedene. Flere andre er enige.
– Dette vil ha ekstremt store konsekvenser for utbygging i småhusplanområdet. Det vil bli veldig begrenset hva som er mulig å få til, og det vil påvirke prisene ekstremt, sier Lasse Røsnes, som sto bak Neptun Properties, men som nå opererer i Streken Eiendom.
– Det vil blir mye vanskeligere å få tak i enebolig, tomannsbolig eller rekkehus, og det er motsatt effekt av det man trenger i byen, nemlig å få barnefamilier inn i byen, og ikke bare leiligheter, sier han.
Forslag til ny småhusplan i Oslo
Tomtestørrelse
Hver boenhet skal ha en tomtestørrelse på minimum 600 m2. Dette kravet gjelder ikke for sekundærleiligheter.
Tillatt utnyttelse
Maksimum tillatt % BYA = 16 %, mot 24 % tidligere. For noen områder blir tillatt % BYA = 12 %.
For sekundærleiligheter stilles det krav om én sykkelparkeringsplass per boenhet.
Bilparkeringsplasser som etableres på terreng skal medregnes i BYA med 18 m² pr. plass.
Bebyggelse og anlegg under bakken
Bebyggelse og anlegg under bakken kan kun etableres under arealer som er medregnet i BYA. Det tillates kun én etasje der overkant gulv ligger helt under ferdig planert terreng. Denne etasjen kan ha innvendig romhøyde på maksimalt 3,0 meter
Høyder
Følgende høyder tillates: a. Gesimshøyde inntil 6,0 meter og mønehøyde inntil 8,0 meter. (tidligere var det 6 og 9 meter)
Avstand mellom bygninger
Avstand mellom bygninger skal være minimum 8 meter, uavhengig av eiendomsgrenser, med unntak for frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse med BYA og BRA inntil 50 m².
Grøntarealer og vegetasjon
Minimum 60 % av tomtens areal skal være grøntarealer.
Bevaring av store trær
Store trær skal bevares, og skal ikke felles. Dersom et stort tre tillates fjernet, skal dette erstattes av minimum to trær av stedegne arter. For erstatningstrær gjelder de samme kravene som for store trær.
Terrenginngrep
Minimum 65 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep.
Takterrasser
Terrasse som ligger på/i boligens hovedtak (øverste tak) eller som utgjør minimum 1/3 av underliggende etasje, tillates ikke.
Bevaringsverdig bygning og bevaringsverdig boligbygning
Alle bygninger oppført før 1945 defineres som bevaringsverdige bygninger, med mindre fravær av verneverdier kan dokumenteres.
Fleksible utenfor Oslo
– Det ikke å felle trær eller rive eldre ting er også ekstremt. Det er derfor vi har byantikvaren, nettopp for å bestemme hva som er viktig og hva som ikke er viktig. Totalforbud fremstår meningsløst, mener Røsnes.
– Vil du flytte virksomheten ut av Oslo?
– Man må jo se om det fortsatt er muligheter. Det vil helt klart bli dyrere priser i byen på hus med denne innstrammingen, for det blir vanskeligere å få tak i, og følgelig en sjelden vare. Det finnes andre planer enn småhusplanen, så det vil være andre områder det er mulig å gjøre noe – der det ikke er så strengt.
– Det blir også lettere å bygge ut i randsonen av Oslo der kommunene er mer fleksible, og ønsker fortetting og utvikling, og flere nye beboere, sier Røsnes.
– Brenner dere inne med eiendommer som får mindre utbyggingsmuligheter?
– Vi har noen prosjekter som er inne, og som vi håper vil bli behandlet etter gammel plan. Vi har én eiendom som ikke sendt inn. Men vi var forberedt, så vi har tegnet og tilpasset det en lavere utnyttelse. Men det kom nye ting her som totalforbud mot å hugge trær, som virker ekstremt. Gamle frukttrær eller annet – da kan nesten ingenting bebygges av store eiendommer.
Truer med eldrebølge
Men Røsnes trekker frem at politikerne i det siste har vendt seg mot høyhus med leiligheter, og han tror følgelig den nye småhusplanen ikke har så stor oppslutning som Plan- og bygningsetaten skulle tro.
– Bestillingen fra politikerne var et ønske om revidering av planen, og så har det gått et år, så jeg er ikke sikker på at planen lenger er i tråd med dagens ønsker.
Færre småhus og flere leiligheter tror han kan medføre en utvikling andre steder utenfor Oslo har fått føle på kroppen.
– Drøbak er et eksempel på et sted der det ikke har vært regulert noe særlig småhus og boliger de seneste ti årene, slik at det har vært for dårlig utbygging. Dermed har de fått en eldrebølge og lite tilflytting av unge mennesker og barnefamilier, sier Røsnes.
