Entra la fredag frem regnskapet for første kvartal. «Strong income and portfolio value growth» var selskapets overskrift. Simen Mortensen er opptatt av noe helt annet i sin analyse «A new reality emerges».
Effekten av den nye virkeligheten er at Mortensen tar aksjen fra hold til selg etter å ha barbert kursmålet fra 210 til 150 kroner.
– Rentene stiger, og forventes å stige fremover, og da stiger Entras finanskostnader også. Entra har rentesikringsinstrumenter som starter neste år, sier DNB-analytiker Simen Mortensen til Finansavisen.
Han mener aksjemarkedet ikke har tatt dette inn over seg. Men mandag morgen stuper aksjen over 4 prosent på Oslo Børs.
– Vårt syn er at det virker det som mange som dekker selskapet ikke hensyntar nåværende rentekurve eller Entras rentederivater. Rentene skal betydelig opp. Vi bruker kredittmarkedets renteforventninger, og disse tilsier 350 millioner høyere rentekostnader enn konsensus.
Bomben i rapporten
Entra har gjort rentesikringsavtaler etter kjøpet av Oslo Areal etter utløpet av fjerde kvartal. Effekten av disse kom frem i en tabell langt nede i kvartalsrapporten fra selskapet.
Under «Interest rates and maturity structure» fremgår det at Entra har inngått såkalte «Forward starting swaps», det vil si rentesikringsavtaler med oppstart frem i tid. Av tabellen fremgår det at 5,6 milliarder har oppstart om cirka et år, én milliard om ett til to år og 1,4 milliarder om to til tre år. Totalt utgjør dette 8 milliarder kroner med en rente på 2,2 prosent.
– Den renten ligger i hvert fall 30-40 basispunkter over den renten vi lå inne med, sier Mortensen.
– Det er riktig av selskapet risikostyringsmessig å gjøre dette, men det var vanskelig for oss å vite hva renten ville bli ettersom markedet har vært så volatilt. Men dette måtte gjøres og skulle gjøres, men i forhold til hva som ligger som forventet blant mine og andres estimater medfører det justering av forventede finanskostnader, sier Mortensen.
En ny fare venter
Han understreker at DNBs estimater ikke avviker markant fra konsensus hva gjelder leieinntekter, men at rentekostnadene avviker vesentlig.
– Markedet ligger inne med flytende rente i estimatene sine. Da blir det mismatch. Vi ligger 31 prosent høyere på rentekostnadene i forhold til konsensus.
– Selv har jeg økt rentekostnadene med 200 millioner kroner for selskapet, sier Mortensen.
Det har kuttet forventet fortjeneste pr. aksje med 13 prosent for 2023 og 9 prosent for 2024.
Men renteøkningene i den lange enden bidrar også til en annen negativ faktor, ifølge Mortensen.
– Vi tror eiendomsmarkedet blir mer illikvid fremover på grunn av at finansieringskostnadene blir høyere. Kjøperne klarer ikke betale det selgerne har forventningene om, mens selgerne ikke må selge som følge av at kortrentene er lave. Dermed er det ingenting som tvinger gjennom eiendomssalg. Forskjellen på korte og lange renter får stor effekt på eiendomsmarkedet. Økt illikviditet gir økt risiko.
– I verdivurderingene brukes gjennomførte transaksjoner som bevis. Men aksjemarkedet priser på hva som er forventet nivå reelt sett. Da får du en mismatch. Stigende rentemarked gir rabatter mot verdivurderingene, sier Mortensen.
