En serie renteøkninger kommer til å slå kraftig på lommeboka til Ola Nordmann, som kanskje har 2,5 millioner i gjeld. Men hva med Ivar Tollefsen, som har 149.000 leiligheter til en verdi av 316 milliarder der gjelden utgjør 253 milliarder?
– Det systemet er sinnsykt høyt belånt – høyere enn SBB. Det er absolutt spennende å se på hvordan de skal finansiere dette, sier en eiendomsanalytiker til Finansavisen.
Heimstaden Bostad er imidlertid ikke børsnotert, og analytikeren vil ikke uttale seg om selskapet.
Selskapets seneste storkjøp, Akelius-porteføljen, fra september i fjor handlet om 28,776 tyske, svenske og danske leiligheter for 9,1 milliarder euro tilsvarende 94 milliarder med en netto avkastning på bare 2,3 prosent.
Kredittstrateg Thomas Eitzen i SEB varsler 50 prosent høyere rentekostnader for en rekke svenske eiendomsselskaper.
Lån på 34,4 ganger inntekt
Heimstaden Bostad har en rullerende 12 måneders rentebærende gjeld på 124,4 milliarder kroner. I tillegg har selskapet 42,2 milliarder kroner i såkalt hybridkapital, men også det er gjeld. Og på toppen også 86,8 milliarder i preferansekapital, også det gjeld. Total gjeld er følgelig 253,4 milliarder kroner.
Heimstaden har utarbeidet en tabell kalt «Earnings capacity», som skal vise hvilken inntjeningskapasitet som ligger i selskapet i dag. Ved utløpet av første kvartal viste denne et resultat før finanskostnader, eller bidrag til kapitalen, på 7,35 milliarder.
Kapitalen i Heimstaden handler om 253,4 milliarder i gjeld og 68 milliarder i egenkapital og utsatt skatt, og da gir inntjeningskapasiteten en avkastning på knappe 2,3 prosent.
Netto gjeld utgjør 22,4 ganger EBITDA, og hvis man inkluderer preferansekapitalen snakker vi om 34,4 ganger EBITDA.
Det lever Heimstaden greit med så lenge lånene ikke må refinansieres i obligasjonsmarkedet, og det er det lite av før mot slutten av 2023.
Selskapet oppgir at 76 prosent av rentebærende gjeld er sikret uten at det står hvor lang denne rentesikringen er. Resten, 24 prosent, har flytende rente.
5-6 prosent rente
I dagens obligasjonsmarked er rentene så høye at markedet for alle praktiske formål er stengt.
Hvis Heimstaden skulle ha finansiert kapitalen som kaster av seg 2,3 prosent ville kostnaden vært skyhøy. For rentene har steget kraftig slik at svensk 5-årig swap ligger på 2,99 prosent, mens norsk ligger på 2,22 prosent. På toppen av dette har påslagene økt enormt bare siden oktober/november i fjor.
Svenske 5-årige påslag på obligasjoner har i gjennomsnitt økt fra rundt 90 punkter i september/oktober i fjor, da Heimstaden gjorde Akelius-kjøpet, til nær 260 rentepunkter nå. Norske påslag har økt fra 80 til nær 160 punkter. I en ukesrapport fra DNB fra sist fredag antas påslaget for Heimstaden å ligge på 270 punkter.
Summerer man opp ville Ivar Tollefsens Heimstaden ha måttet betale nær 5,7 prosent rente i svenske kroner og 4,92 prosent i norske. Det er mer enn dobbelt så høyt som de seneste kjøpene Tollefsen har gjort.
Akelius-kjøpet ble gjort da rentene var lave, og Heimstaden lånte drøyt 6 milliarder i hybridkapital til en rente på 3,625 prosent de første 5,25 årene - pluss tillegg på 0,25 prosentpoeng om ikke lånet ble tilbakebetalt frivillig. Samtidig tok selskapet opp obligasjonslån på 28 milliarder med binding i 3, 6,5 og 10 år til 0,25, 1 og 1,625 prosent rente.
– Det er et problem
Kredittanalytiker Thomas Eitzen i SEB har gjort en grundig gjennomgang av eiendomsselskapene. Han varsler enorme rentehopp for svenske eiendomsselskaper.
– Vi har gått gjennom når obligasjonsforfallene til alle de svenske eiendomsselskapene, og vi har sett på hva de måtte betale i renter da lånene ble tatt opp og hva de måtte betalt for rentesikring pluss rentespread i dag. Hvis legger dagens rente- og kredittmarked til grunn vil en håndfull av disse selskapene pådratt seg rentekostnader som vil være 50 prosent høyere i dag enn da lånene ble tatt opp, sier kredittstrateg Thomas Eitzen i SEB til Finansavisen.
– Rentene har steget dramatisk. Det er selskaper som med dagens rentekurver vil få økt rentekostnadene med 5 prosentpoeng på ett års tid. Da er det dumt å ha kjøpt eiendom til lav yield. Det er et problem.
– De viktigste momentene for eiendomsselskaper er egenkapitalgrad, det vil si loan-to-value, og rentedekningsgrad, det vil si hvor mye penger du har til renter etter at driftskostnadene er dekket.
– Eiendomsfolk forteller meg at det er mulig markedsleiene skal opp, og dermed at verdien på eiendommene ikke faller selv om finansieringskostnaden stiger. Derimot er det vanskeligere å komme unna at rentedekningsgraden blir lavere. Dette kan bety at kredittratingselskapene må revurdere ratingen på enkelte selskaper. Og hvis du blir nedgradert til high yield blir finansieringskostnadene så høye at det neppe er liv laga å drive med eiendom med lav yield, sier Eitzen.
– Ikke konkurs hele gjengen
– Oppsummert – disse selskapene må gjøre noe med porteføljene sine. Jeg tror ikke de går konkurs hele gjengen, men de kommer ikke til å være aggressive når det gjelder kjøp. Kanskje henter de egenkapital. Svenske selskap og norske syndikataktører har kjøpt mye norsk eiendom de seneste årene. Med dagens renter vil få av disse vil nå ha råd til å kjøpe med dagens renter.
– Jeg skal ikke si så mye om Heimstaden ettersom jeg ikke er analytiker på selskapet, men selv om Heimstaden har kjøpt lavyieldeiendom har de rigget finansieringen bra. De har lange forfall på lånene. De har noe forfall, men ikke dramatiske volumer i forhold til størrelsen. Og de har 24 milliarder i bankfasilitet i tillegg til 16 milliarder i cash slik at de kan refinansiere forfallene de neste to-tre årene uten å få de høye påslagene i obligasjonsmarkedet. Andre selskaper ligger vesentlig dårligere an, sier Eitzen.
Finansavisen har spurt finansdirektør Arve Regland i Heimstaden Bolig om hvordan selskapet ser på de høye rentenivåene og påslagene i obligasjonsmarkedet, samt konkret hvordan selskapet i ettertid ser på Akelius-kjøpet, i tillegg til hvor lang binding selskapet har på rentesikringen sin. Regland har imidlertid ikke svart.
Ivar Tollefsens Fredensborg eier drøyt 70 prosent av Heimstaden AB, som igjen eier 65 prosent av Heimstaden Bostad og 35 prosent av preferanseaksjene. Resten eies av Alecta, Folksam, Ericsson Pension Fund, Sandvik Pensun Fund og The Swidish Pension Agency.
