Investormarkedet har bråvåknet til en fremtid med kraftig økende renter. Det slår nå knallhardt på alt som handler om lavyield-eiendom og store låneforpliktelser. Midt i dette havet bader Ivar Tollefsens Heimstaden og Heimstaden Bostad.

Finansavisen skrev at han hadde 149.000 leiligheter til en verdi av 316 milliarder kroner hvorav 253 milliarder var gjeld. Heimstaden-finansdirektør Arve Regland ville ikke ha med preferansekapitalen som en del av gjelden fordi eierne av gjelden også eide aksjer, om enn med ulik fordeling.

«Hvis utenforstående aktører hadde eid preferanseaksjene ville jeg vært enig i at det er gjeld», sa han til Finansavisen.

Men selv preferanseaksjene er voldsomt ned i verdi. På dagen torsdag falt de nye 10 prosent, og er ned over 35 prosent siden inngangen på april, men før børsen rakk å stenge falt bunnen fullstendig ut, og aksjen raste til 19,20, ned 23 prosent torsdag og hele 41 prosent siden starten av april.

Pref-aksje-kollaps

Hvor mye som regnes som gjeld er viktig fordi det sammen med verdien av eiendommene påvirker ratingbyråenes klassifisering, og følgelig hvor høy rente som må betales på nye lån.

Ivar Tollefsens Fredensborg eier alle ordinære aksjer i Heimstaden, men bare 5 prosent av preferanseaksjene. Resten er fordelt på en stor mengde investorer der ICA-kjøpmennene er størst med 6,4 prosent, mens Futur Pension, Avanza Pension, Kamprad-stiftelsen, Nordea Liv og andre følger med mindre eierandel enn Tollefsen.

Aksjen er børsnotert i Sverige. Ved utgangen av mars sto aksjen i 32,70. Deretter har den falt, og de seneste dagene har bunnet falt fullstendig ut av aksjen. På tre uker er aksjen ned fra 29 til 20,95 hvorav de seneste to dagene har vært spesielt ille.

Preferanseaksjene er aksjer som står foran i køen når Heimstadens overskudd skal fordeles. Følgelig ville Tollefsens ordinære aksjer,  hvis de var børsnotert, stige og falle mye mer enn «preffene».

– Fullstendig sell off

Men Heimstaden er ikke alene. Det samme bildet ser man i Balder og SBB. Ingen er uenig om årsaken. Det handler om stor frykt for at stigende renter ødelegger lønnsomheten i disse selskapene.

– Det er fullstendig sell off og økte kredittspreader, sier en markedsaktør.

Da Finansavisen omtalte renteboomen som rammet Ivar Tollefsen for to uker siden var poenget at Heimstaden hadde boligportefølje som yieldet 2,3 prosent samtidig som rentenivået hadde økt voldsomt - både i form av 5-årig renteswap både i norske, men særlig svenske kroner, og i form av sterkt økende kredittspreader.

Nå har kredittspreadene økt ytterligere.

Yielder 13 prosent

Ved utgangen av forrige uke ble Heimstadens 2024-lån på 4,5 milliarder kroner handlet til en kurs på 88, hvilket yieldet 7,5 prosent. 2026-lånet på 300 millioner euro var handlet til en kurs på bare 60, hvilket ga en yield på 13,1 prosent.

Ser man på flere lån, som Heimstaden Bostads 2027-lån på 800 millioner euro gikk det på kurs 52 og yieldet 8,2 prosent, mens 2024-lånet på 800 millioner euro gikk på kurs 67,5 og yield 7,6. Samme selskaps 2026- og 2027-lån på 600 millioner euro var handlet til 51 og 56 som yieldet 8,5 og 9 prosent.

Når Finansavisen henter ut kursutviklingen på Heimstadens 2024-lån på 350 millioner euro og kupongrente på 4,25 prosent viser det en fallende tendens gjennom hele 2022, før kursen deiset kraftig ned denne uken til en kurs på 83.

– Det er naturlig

– I Heimstaden handler dette om at investorer vil ha mer betalt for å ta risiko i eiendom. Eiendom er blitt en dårligere aktivaklasse nå enn for et år siden, og det skal de ha bedre betalt for. Det er naturlig, sier kredittstrateg Thomas Eitzen i SEB.

Han er tydelig på at andre svenske eiendomsselskaper, som SBB og Balder, lider en verre skjebne enn Heimstaden.

– Her priser de inn et scenario verre enn aksjen. De priser inn at det kommer inn pant foran usikrede kreditorer i køen. At de blir satt bakerst i bussen.

– I min bok er en viktig forklaring på spetakkelet forventningene fremover. Fem års svensk renteswap er over 3 prosent. Den var minus for bare halvannet år siden. Det er gjort ekstremt mye eiendomsfinansiering da langrenten var null. Nå sier markedet 3 prosent pluss kredittmargin, og den bare fortsetter å øke, sier Eitzen.

– Hvis man skal drive med lav yield må man også ha lav rente. Det er viktig. For SBB er ratingen nå sekundært. Der er det viktigste å holde skuta flytende. De har ikke det problemet i Heimstaden.