En kontraktsposisjon er enkelt sagt en kontrakt kjøper og selger (utbygger) inngår før et nybyggprosjekt er ferdigstilt. På papiret eier man da retten til å overta en konkret leilighet ved ferdigstillelse, til en forhåndsavtalt pris.
Men mange overtar aldri leiligheten de har kjøpt.
«Kontraktsflipping»
En del kjøpere velger heller å legge boligen ut for salg, i håp om en betydelig gevinst.
Noen selger kontrakten før ferdigstillelse, såkalt «kontraktsflipping», hvor man i realiteten forsøker å tjene penger på å flytte et stykke papir. Andre overtar først, styler, og selger deretter leiligheten videre med normale visninger, foto og så videre.
Et eksempel på sistnevnte er en 102 kvadratmeter stor leilighet i første etasje på Ulven i Oslo:
Denne ble kjøpt før ferdigstillelse, på høsten i fjor, for rett i underkant av 1,7 millioner kroner. I tillegg var det en fellesgjeld på nesten 4 millioner.
Etter at leilighetskomplekset var ferdig bygget overtok kjøper, stylet og la den ut for salg på det åpne markedet med en prisantydning på 4.792.000 kroner.
Leiligheten ble altså aldri tatt i bruk.
Etter visningsrundene blir den videresolgt for fem millioner kroner, pluss fellesgjelden.
Opprinnelig kjøper sitter dermed igjen med en gevinst på hele 3,3 millioner kroner.
Flere steder
Og det er ikke bare på Ulven det «flippes».
Finansavisen har vært i kontakt med en Oslobeboer, som ønsker å være anonym.
Han har gjennomgått flere større utbyggingsprosjekter på Ensjø, og viser oss en liste med leiligheter som ligger ute på markedsplassen Finn.no, hvor kjøpere av kontraktsposisjoner håper på betydelig gevinst ved videresalg.
– Jeg har kikket på 4 av prosjektene som nærmer seg overtakelse – Locus Ensjø, Tigergården, Malerhaugveien 20 og Kongsløkken. Det er til sammen 17 leiligheter som ligger ute på Finn ved salg av kontraktposisjon, og selgerne forventer å tjene fra 487.000 kroner til 1.900.000 kroner på salget av hver leilighet, forteller han.
I leiligheten hvor man forsøker å oppnå gevinst på 1,9 millioner kroner, spekuleres det i å omgjøre det som opprinnelig er en 3-roms leilighet på 93 kvadratmeter, til en 4-roms med hybel.
Ett av soverommene deles opp i to stk 7,5 kvadratmeters rom, og det som er planlagt som hovedsoverom gjøres om til en hybel på 15 kvadratmeter.
Selger dekker seg bak følgende tekst «Det antas at det er mulig å etablere en utleiedel i boligen, se alternativ plantegning. Estimert skattefri inntekt på ca kr 9.500,-. Det presiseres at det ikke er gjort videre undersøkelser av røropplegg og lignende, og at kjøper selv må gjøre sine undersøkelser på om dette er gjennomførbart.»
– Jeg synes det er spesielt, sier han.
Ansatte får fordeler
Og det er ikke bare «vanlige» privatpersoner og investorer som spekulerer i videresalg av kontraktsposisjoner:
Ved flere tilfeller får også ansatte hos utbygger muligheten til å kjøpe leiligheter før de legges ut for salg på det åpne markedet.
Et eksempel på dette, er en leilighet i Malerhaugveien på Ensjø:
Her har en ansatt i Bundebygg, som står for utbyggingen av prosjektet, kjøpt en leilighet på 49 kvadratmeter, i første etasje.
Da kontrakten ble inngått, ble det avtalt en pris på 3.705.000 kroner.
Vanligvis må kjøper ut med enten 100.000 kroner, eller 10 % av kjøpesummen, i innskudd ved inngåelse av kjøpekontrakt.
Men av salgsoppgaven fremkommer det at den ansatte har sluppet unna uten å betale en eneste krone i innskudd.
Og nå forsøkes det å selge leiligheten videre til 4.700.000 kroner.
En potensiell gevinst på hele 995.000 kroner, uten at en krone av selgers kapital er bundet opp i mellomtiden.
– Fryktelig urettferdig, synes flere Finansavisen har vært i kontakt med.
– Det er sykt at man kan tjene nesten en million på å sitte på et dokument i noen måneder eller år, bare fordi man nyter fordelen av å være ansatt i et selskap som driver med utbygging, mener de.
Videresalg av kontraktsposisjoner:
Det har for øvrig ikke lykkes å få kontakt med noen fra utbyggerselskapet som kan uttale seg.
– Har ikke noe i mot det
Mangeårig boligtopp, og tidligere Nordr- og Selvaag-sjef, Baard Schumann, mener det er positivt for markedet at ansatte og investorer får kjøpe leiligheter før alle andre.
– Jeg har ikke noe i mot det.
– Hvorfor ikke?
– En utbygger må som regel selge rundt 60 prosent av leilighetene på forhånd, før man får igangsatt bygging, og da er dette en måte å få til det på, mener han.
– Det blir litt som aksjer, hvor man selv sitter på risikoen. Det er viktig å huske på at de som inngår kjøpekontrakter med en hensikt om videresalg sitter på en betydelig risiko her.
– Hvis boligmarkedet skulle gå ned i mellomtiden?
– Ja, det er lett å glemme i disse tider hvor markedet har steget voldsomt. Man risikerer jo å sitte med skjegget i postkassa om boligprisene snur, påpeker boligtoppen.
I forbindelse med finanskrisen var det for eksempel en mann som hadde kjøpt flere kontrakter før krisen inntraff, forteller Schumann. Da prisene sank, satt mannen plutselig med flere leiligheter som hadde sunket betydelig i verdi sammenlignet med hva han kjøpte de for, og krisen var et faktum.
– Det ble rimelig kaotisk, for å si det sånn. Han måtte selge flere av leilighetene med tap, og pådro seg en betydelig gjeld som han måtte tilbakebetale over en god del år, minnes Schumann.
Ansattfordeler
Boligtoppen synes også det er helt greit at ansatte får muligheten til å velge leiligheter før prosjektene legges ut på det åpne markedet.
– I mine tidligere jobber (Nordr og Selvaag, journ. anm.) hadde vi en policy hvor vi plukket ut de billigste leilighetene, slik at ansatte ikke fikk lov til å velge disse.
– Deretter lot vi ansatte som skulle bo der selv velge først, før de som skulle videreselge fikk velge. Til slutt la vi resten av leilighetene ut for salg.
– Hvor mange leiligheter var det snakk om?
– Som regel ble rundt 80 prosent av leilighetene lagt ut som vanlig på det åpne markedet. De resterende 20 prosentene ble kjøpt av ansatte som skulle bo der selv, ansatte som skulle videreselge, og investorer som enten skulle videreselge eller leie ut.
– «Cowboy-tilstander»
Gevinst ved salg av kontraktposisjoner er skattepliktig, og det skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 prosent. Med forbehold om at det ikke anses som næringsvirksomhet:
Om man kjøper og selger kontraktsposisjoner av et visst omfang, vil det kunne beregnes som virksomhetsinntekt, og man må betale opptil 49,6 prosent til staten.
Selger har selv ansvar for å føre opp gevinsten i skattemeldingen.
Tidligere har dette ført til at flere har unngått å melde inn fortjenesten, i håp om å putte pengene rett i egen lomme. Schumann mener dette er mye bedre overvåket i dag:
– For noen år siden var det nok litt «cowboy-tilstander» rundt skatt ved kjøp og salg av kontraktposisjoner, men Skatteetaten har vært obs på dette en liten stund nå.
– De gjennomgår ofte kjøperlistene hos utbygger, og følger opp i ettertid, så det er mye vanskeligere å unndra skatt på dette enn tidligere, hevder han.
