Finanstilsynet sendte mandag Finansdepartementet et høringsnotat med forslag til endringer i gjeldende utlånsforskrift.

Det foreslås blant annet at den maksimale grensen for samlet gjeld for låntakeren reduseres fra 5 til 4,5 ganger brutto årsinntekt. 

Tilsynet fremhever at det har vært en sterk økning i antallet lån gitt til låntagere med gjeldsgrad opp mot maksgrensen, i tillegg til at gjennomsnittlig gjeldsgrad har økt betydelig.

Det skrives blant annet at «Etter Finanstilsynets vurdering er det nå økt risiko for finansiell ustabilitet sammenliknet med situasjonen da gjeldende utlånsforskrift ble fastsatt.»

– Kan forsterke et fall ytterligere

Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic mener forslaget kommer på et merkelig tidspunkt:

– Det er litt overraskende at Finanstilsynet foreslår dette nå.

– Hvorfor det?

– Vi har en rente som er 2,25 prosentpoeng høyere enn på samme tid i fjor, og vi har ennå ikke sett hva det vil bety for boligprisene, så jeg synes det er rart at man nå plutselig har så dårlig tid. 

– Hvorfor kan man ikke heller avvente litt og se hvordan rentehevingene slår ut, undres hun videre.

Sjeføkonomen påpeker en bred konsensus blant både økonomer og fagfolk om boligpriser som er på vei ned fremover uansett, og er redd en innstramming vil gjøre vondt verre.

– Med det bakteppet, så tenker jeg at dette kan forsterke et eventuelt fall ytterligere. Behovet for å stramme inn akkurat nå er ikke så stort, mener hun.

– Fratas muligheten til å drive godt bankhåndverk

Finanstilsynet foreslår også endringer for kvoten som gjør at bankene kan innvilge lån som ikke oppfyller alle krav i forskriften. Den såkalte fleksibilitetskvoten for boliglån foreslås redusert fra 10 prosent (8 prosent i Oslo) til 5 prosent på landsbasis.

– Bankenes mulighet til å utøve godt bankhåndverk sikrer at unge med god betalingsevne ikke utestenges fra boligmarkedet, så mange vil nok mene at bankene fratas denne muligheten om fleksibilitetskvoten skulle bli redusert.

– 5 prosent er ganske lite.

Andelen boliglån som kan avvike fra maks fem ganger inntekt er nå høyere på landsbasis enn i hovedstaden, men også denne ordningen foreslår nå Finanstilsynet å endre, slik at det blir likt i hele landet.

– Jeg tenker det er greit at det er like regler i Oslo og i landet for øvrig. På den ene siden så er det selvfølgelig vanskeligere å komme inn på boligmarkedet i Oslo, men samtidig er sårbarheten større med tanke på rentesensitivitet og høyere gjeldsbyrde, påpeker hun.

Vil påvirke 28 prosent

Ifølge Finanstilsynets Boliglånsundersøkelse for 2021, ble det i fjor gitt nye nedbetalingslån og rammekreditter med en gjeldsgrad mellom 4,5 og 5 ganger inntekt i 24 prosent av tilfellene.

I tillegg ble fire prosent av lånene gitt til låntagere med en gjeldsgrad høyere enn fem ganger inntekt.

– Totalt sett gikk 28 prosent av samlet utbetalte lånebeløp i fjor til noen som har mer enn 4,5 ganger inntekt i lån, fremhever Macic.

De har også sett på andelen lån gitt til personer som har en gjeldsgrad over 4, og en belåningsgrad over 75 prosent – altså mindre enn 25 prosent egenkapital:

Hele 48 prosent av de under 25 år faller utenfor en eller begge disse parameterne, mens det i aldersgruppen 25 til 34 år er 42 prosent. Mellom 35 og 44 år er tallet nede i 21 prosent.

Og tendensen de siste årene er negativ:

– Vi ser en økning blant alle aldersgruppene i andelen som både har mindre enn 25 prosent egenkapital og samtidig mer enn fire ganger inntekt i gjeld.

Stresstest til besvær

Banker er pålagt å «stressteste» kundenes betjeningsevne med et påslag på fem prosentpoeng. Men med en rente som «bare» er 2,25 prosentpoeng høyere enn på samme tid i fjor, synes Macic det er spesielt å høre om folk som sliter med boliglånet allerede nå.

– Renten har ikke økt fem prosentpoeng, og stresstesten skal jo ha fanget opp en rente som er dobbelt så høy som den er nå, så at folk skulle begynne å slite nå tyder på at stresstesten kanskje ikke fungerer helt optimalt.

– I tillegg er beregningene som brukes fra SIFO (referansebudsjett som viser alminnelige forbruksutgifter for ulike typer husholdninger i Norge, journ. anm.) ganske forsiktige, så det totale bildet er nok ikke godt nok.

Spennende høst

På landsbasis var det ifølge Prognosesenteret pr. 2. oktober i år 13.300 boliger for salg, mens det én måned tidligere var 11.800. 

Og trenden er visstnok oppadgående:

– Jeg snakket med en eiendomsmegler i Oslo for noen dager siden. Han fortalte at det er veldig mange salgsoppdrag om dagen, og alle kollegene hans meldte om det samme.

– Tror du det betyr at mange er redde for et fall, og prøver å «selge på topp»?

– Ja, det kan virke litt sånn.