–Vårt hovedscenario er at eiendomsverdiene på bred basis faller 10-15 prosent fra toppen ved inngangen av 2022, kanskje nærmere 15 enn 10 prosent slik det ser ut akkurat nå. I så fall er trolig en betydelig del av verdifallet i ferd med å tas ut allerede, selv om det tar tid før det vises i referansetransaksjoner og verdivurderingene, sier analysesjef Robert Nystad.
KONTORVERDIER: Analysesjef Robert Nystad i Union Gruppen har nå oppjustert prime yield til 4 prosent. Foto: Ivan Kverme
Union har i år oppjustert prime yield fra 3,25 til 4,0 prosent nå.
– Det hefter naturligvis stor usikkerhet rundt hvor yielden er for øyeblikket, men at vi mangler referanser er ikke synonymt med at prisen er som før. Vår prognose innebærer at prime yield topper ut på rundt 4,25 prosent i første halvår neste år, men det er et veldig krevende marked å spå, sier han.
Nystad mener at det skal en del til for at verdifallet skal bli særlig større enn 15 prosent. Da må trolig leiemarkedet rakne uten at rentene kommer vesentlig ned igjen.
– Vi tror prime yield i en ny markedslikevekt ligger nærmere 4 enn 5 prosent, men det er fortsatt altfor mange usikkerhetsmomenter til å være sikker hvor dette ender.
Han viser til at både nominelle renter og realrenter med lang løpetid har økt mye, men at forventningen til nøytral realrente på lengre sikt fortsatt er moderat.
–5-års penger fem år frem i tid prises nå med en realrente som er om lag 50 basispunkter høyere enn årene før pandemien. Da var prime yield 3,60 prosent, men det er ingen tvil om at renteutviklingen gjør vondt for øyeblikket og det er store bevegelser fra dag til dag.
Transaksjoner stopper opp
Investorene er blitt avventende og det er gjort få transaksjoner i høst.
–Mange prosesser er lagt på is. Transaksjonsvolumet i Norge i første halvår var det nest høyeste noen gang, men nå er det vakuum i markedet. Derfor blir verdivurderingene også i stor grad basert på skjønn. Det tar tid å etablere et nytt markedskryss. Markedet skriker etter referanser.
I fjor sto syndikeringsaktørene og svenske eiendomsselskaper til sammen bak cirka halvparten av kjøpsvolumet i det norske transaksjonsmarkedet.
–Disse investorgruppene er trolig blant de mest rentesensitive aktørene, og mange er hardt rammet av av utviklingen i gjeldsmarkedet, sier Nystad.
Leiepriser flater ut
Hvor mye økonomien kjøles ned, påvirker sysselsettingen og leiemarkedet.
–I mange år har eiendomsmarkedet fått i pose og sekk fordi det stort sett har vært gode tider i leiemarkedet, synkende renter og dermed økende eiendomsverdier. Nå får man ikke i pose og sekk lenger, sier Nystad.
Leiemarkedet har vært veldig sterkt hittil i år, noe som demper noe av effekten av stigende yielder. Leieprisene i Oslo er opp rundt 10 prosent det siste året, men det er variasjoner mellom områdene.
Union forventer imidlertid nedkjøling i 2023 når norsk økonomi trolig går inn i en lavkonjunktur.
– Den sterke sysselsettingsveksten er ventet å stoppe opp, og leieprisene for kontorer i Oslo er ventet å flate ut. Det som trolig redder leieprisene er en gunstig tilbudsside med lav kontorledighet og veldig lite nybygging - enda mindre enn tidligere antatt, sier senioranalytiker Ann Kristin Aure.
LEIEPRISER FLATER UT: Senioranalytiker Ann Kristin Aure i Union Gruppen. Foto: Union Gruppen
Rekordlav nybygging
I perioden 2022-2024 er det ventet at cirka 160.000 kvadratmeter nybygde kontorer ferdigstilles, som gir et snitt på litt over 50.000 kvadratmeter årlig.
Til sammenligning har nybyggvolumet i gjennomsnitt vært 120.000 kvadratmeter årlig siden år 2000.
I år ferdigstilles mindre enn 30.000 kvadratmeter nytt kontorareal, og i 2023 ferdigstilles 70.000 kvadratmeter - hvorav Aker Tech House på Fornebu og Valle Vision på Helsfyr utgjør mesteparten av arealet.
– I 2024 venter vi 60.000 kvadratmeter, men så langt er det bare Veksthuset i Urtekvartalet og Helsfyret i Grenseveien på samlet 35.000 kvadratmeter som er bekreftet. Flere prosjekter er skjøvet til 2025, sier Aure.
I 2025 øker nybyggvolumet kraftig, trolig til rundt 185.000 kvadratmeter, hvor særlig Construction City og første byggetrinn av Regjeringskvartalet drar opp.
– Mye av arealet som kommer de neste årene er allerede utleid, men leietagerne som flytter vil etterlate seg kontorlokaler som etter hvert vil ledigstilles, sier hun.
Lav kontorledighet
Kontorledigheten i Stor-Oslo er nå bare 5,7 prosent og ledigheten har falt i de aller fleste kontorområdene.
– Til tross for at det bygges lite nytt tror vi at tror bunnen for ledigheten er nådd for denne gang ettersom økonomien trolig kjøles betraktelig ned til neste år, sier hun.
Construction City fylles med leietagere som hovedsakelig flytter fra sentrum, Helsfyr og Kværnerbyen, mens Veidekke og Sweco etterlater seg totalt 25.000 kvadratmeter når de flytter fra henholdsvis Skøyen og Lysaker.
Høyere byggekostnader har dratt opp leieprisene i nye byggeprosjekter.
– I randsone øst har det vært et høyt tilbud av nye prosjekter som har lagt lokk på leieprisutviklingen. I mange tilfeller har det vært leiepriser ned mot 2.000 kroner pr. kvadratmeter. Nå er ledigheten bare 6,6 prosent, som er det laveste nivået vi noensinne har målt, og vi tror at leietagerne må belage seg på å betale mer i årene som kommer, sier Aure.
Når yieldene nå øker, blir det også vanskeligere å regne hjem nybygg i randsonene.
Ikke fallende leiepriser
Union forventer 0-2 prosent nominell økning i markedsleiene neste år, litt avhengig av beliggenheten.
–Man skal ikke nødvendigvis være pessimistisk på lengre sikt når det gjelder leiemarkedet, selv om vi trolig får et omslag i 2023, sier Nystad.
Mye takket en gunstig tilbudsside, tror analytikerne at leieprisveksten vil være tilbake allerede fra 2024.
–Så lenge vi ikke bygger for mye nytt, pleier markedet å komme raskere tilbake enn man tror. I 2024 og 2025 kan markedsleiene begynne å stige igjen, men det avhenger selvsagt av hvor dyp og langvarig nedturen i norsk økonomi blir.
