– Likviditeten i markedet har tørket opp, og det samlede transaksjonsvolumet registrert for tredje kvartal i år på 7 milliarder kroner var nesten 50 prosent lavere enn det laveste tredje kvartalet vi har registrert de siste åtte årene, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec.

KRAFTIG BREMS: -Økte renter og risikopåslag preger dagens marked, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec. Foto: Kristin Vidhammer

Til sammenligning har gjennomsnittet av tredje kvartal i de siste åtte år ligget på i overkant av 17 milliarder kroner. Gjennom første halvår var det imidlertid høy aktivitet og Newsec registrerte et volum på nesten 62 milliarder kroner, kun slått av rekordåret 2021.

– Vi ser nå tydelige tegn til at reprisingen i markedet vil ta lengre tid enn antatt, og vi setter ned estimatet for volumet i år fra 120 til 100 milliarder kroner med høyere risiko for at vi havner ned mot 90 milliarder.

– Økte renter og risikopåslag preger dagens marked, førstnevnte grunnet en inflasjon som må dempes og sistnevnte grunnet en urolig markedssituasjon og lav likviditet. Kjøpere er varsomme og selgerne er mange, selv om de ikke synes presset til å selge, legger han til. 

Alt handler nå om hvor raskt det etableres et nytt markedskryss, hvorpå kjøpere og selgere igjen er villig til å forhandle. 

– For investorer som skal navigere i dagens marked vil det dog fortsatt være muligheter. For de beste eiendommene som har hatt budprosesser i høst ser vi fortsatt høy aktivitet på gode nivåer. Newsec har i skrivende stund flere budprosesser innen ulike segmenter hvor det er stor interesse blant investorer.

Økte lånekostnader

Det er både vanskeligere og dyrere med tilgang på fremmedkapital i dagens marked sammenlignet med før sommeren.

Siden nyttår har både Nibor og fem- og tiårs swaprenter steget med over 200 basispunkter. Risikopåslaget i obligasjonsmarkedet har også økt med 119 basispunkter for næringseiendom og 80 basispunkter hos banken.

– Samtidig melder banker at de er mindre utlånsvillige og likviditeten i obligasjonsmarkedet er lavt. Totalt sett er det nå dyrere og mer utfordrende med tilgang på fremmedkapital.

Lånekostnaden fra bank for en gjennomsnittlig kontoreiendom i Oslo er nå 6,31 prosent og lånekostnaden ved å gå til obligasjonsmarkedet 5,86 prosent, ifølge Dahl. 

– Dette er nivåer vi ikke har observert siden 2012. Med en normalyield på 5,1 prosent og en prime yield på 3,75 prosent, er det derfor negativt yieldgap ved fast referanserente uavhengig om man går i bank eller obligasjoner. Negativt yieldgap er det også ved flytende referanserente, dog ikke så negativ.

Likviditeten strupes

I en rentedrevet bransje har den økte finansieringskostnaden vært med å strupe likviditeten i markedet, samtidig som selgere nok ikke helt har tatt inn over seg den nye hverdagen. 

– Det er utfordrende å få kjøpere og selgere til å møtes i et slikt marked. Eiendomsbesittere som ikke må selge, vil ikke slippe eiendommene sine for betydelig lavere verdier enn de så for under ett år siden.

Syndikat-aktørene, som har stått for 30–40 prosent av likviditeten i markedet de siste årene, er merkbart fraværende under dagens renteregime.

– Vi merker også at den internasjonale kapitalen, da primært den svenske, har mer enn nok med å fokusere på sine hjemmemarkeder og sin egen situasjon, sier Dahl.

Kombinert med at bankene er restriktive med nye utlån, skaper dette en svært utfordrende fremmedkapitalsituasjon for markedsaktørene, som tidligere har stått for mye av likviditeten.

Økte avkastningskrav

Man er trolig heller ikke ferdig med å øke avkastningskravet for næringseiendom.

– På den annen side, om rentene stabiliserer seg, om risikopåslagene kommer ned og tilgangen på fremmedkapital bedres, så vil oppadgående press på yield avta. Vi tror 2023 vil levere på alle tre punkter, men trolig ikke før mot sommeren.

Newsec har justert opp yield for stort sett alle geografier og segmenter gjennom høsten.

– Vi oppjusterte nylig prime yield kontor fra 3,50 prosent til 3,75 prosent. Etter at verdiene har steget i takt med rentefallet fra 2008/09, ser vi for første gang at verdiene faller.

For kontorsegmentet generelt fortsetter yieldene opp 25–75 basispunkter

– Det er mest interesse rundt eiendom med utviklingsmuligheter, mens rene kontantstrømseiendommer straffes hardere, sier han.

For handel er økningen i yielden 25–50 basispunkter, grunnet økt risiko ved fallende kjøpekraft. For logistikk er økningen 25 basispunkter for de beste beliggenhetene, mens normalsegmentet økes med 50 basispunkter.

– De beste hotelleiendommene økes med 25 basispunkter, mens de mer perifert beliggende holdes, da yieldnivået allerede er på høye nivåer.

Positive utbyggere i Oslo

Boligutviklingsprosjekter ser Newsec fortsatt tiltrekker seg et bredt spekter av kapital og interesse.

– Vi har gjennom andre halvår vært ute med solide og attraktive boligutviklingsprosjekter i Oslo-regionen, hvor vi har opplevd høy interesse og gode priser, sier han.

Både råvarekostnadene og det generelle risikopåslaget fra entreprenørene førte til rekordhøye byggekostnader gjennom første halvår. Nå er tilbakemeldingen fra markedet at entreprenørene har mindre å gjøre og at byggekostnadene er på vei nedover fra toppnivåer før ferien.

– Til tross for at nyhetsbildet preges av at boligprisene sesongjustert også er ned, opplever vi en fremtidsoptimisme blant utbyggerne, sier Dahl. 

– Boligaktørene som strekker seg lengst om dagen er svært optimistiske for boligmarkedet på sikt i Oslo hensyntatt de trege reguleringsprosessene her, legger han til.