I hele høst har Arctic Securities jobbet med refinansieringen av to obligasjonslån i eiendomsselskapet ML33. Dette eier Equinor-bygget på Fornebu, som er på hele 67.315 kvadratmeter og har frem til nå vært leid ut til Equinor som eneste bruker. Dette er et syndikeringssprosjekt, der Arctic kjøpte inn eiendommen, hentet inn gjeldsfinansiering og hentet inn små og store privatinvestorer til å kjøpe aksjer. I dag er det 179 eiere. 

I 2016 kjøpte syndikatet eiendommen av amerikanske Madison International for 3,9 milliarder kroner.

I starten var Trond Mohn størst med en tredel av aksjene, men solgte seg ut i 2019. De største eierne i dag er et koreanske Kookmin Bank med 12 prosent, fulgt av to svenske selskaper og den største norske investoren Erik Olger Jacobsen med 5 prosent hver.

Leieinntektene har vært 244 millioner, men etter at Equinor har gjort grep er det nye nivået på bygget som helhet langt under bare det selskapet vil betale i rente på obligasjonslån og preferanseaksjer.

Equinor krymper arealbruken 

Nå har oljegiganten funnet ut de trengte mye mindre areal, og at leien på bygget var altfor høy.

Derfor kutter de arealbruken med 17.690 kvadratmeter, og har fått ned leien fra 3.630 kroner pr. kvadratmeter til 3.000 kroner. Leiebeløpet inkluderer også parkeringsplasser, så den rene kontorleien ligger på 2.781 kroner pr. kvadratmeter etter reforhandlingen, godt over gjengs leienivå på Fornebu. I meglerhuset Newsecs rapport fra tredje kvartal heter det at snittleien på Lysaker og Fornebu er på 2.328 kroner, og at arealledigheten på Fornebu vil stige i tiden fremover.

... og betaler 407 mill.

Som motytelse forlenger oljegiganten leieperioden med 10 år til 15 år, og betaler en kompensasjon til ML33 på hele 407 millioner kroner. Det tilsvarer over 10 prosent av byggets verdi.

– Dette er en kompensasjon for at Equinors betalingsforpliktelse er redusert, sier Kristoffer Røhne i Arctic Securities.

Leieinntektene fra Equinor faller samtidig fra snaue 244 millioner kroner til rundt 130 millioner. I et brev til ML33-aksjonærene skriver Arctic Securities at de anslår kostnadene til å pusse opp og bygge om arealene som nå blir tomme til nye leietagere til 7.500 kroner pr. kvadratmeter, altså nesten tre årsleier. Samlet kostnad ligger rundt 127,5 millioner kroner.

Selskapet har to obligasjonslån – ett hovedlån på 2,24 milliarder kroner som har forfall 18. januar 2023, og ett på 682 millioner som utløper 27. desember.

KUTTER PLASSBRUKEN KRAFTIG:  Equinor-sjef Anders Opedal. FOTO: NTB

– Dere forlenger med ett og to år, er dere komfortable med det?

– Det er ikke mange banker eller obligasjonsinvestorer som gir særlig lenger lån om dagen, så vi er happy med det, sier Røhne.

Det største ble forlenget til 10. januar 2025 og fikk en rente på 6,5 prosent, og løper altså bare i to år.

Det minste er blitt redusert med 322 millioner kroner til 360 millioner etter at mye av Equinor-kompensasjonen er benyttet til dette. På dette er renten økt fra 5,5 til 9 prosent, og det løper til 27. desember neste år. For å gå med på dette, har obligasjonsinvestorene i tillegg fått en en godtgjørelse på 1 prosent av hovedstolen, snaue 3,6 millioner kroner.

Dyre preferanseaksjer

I tillegg til obligasjonslånene har ML33 finansiert seg med 390 millioner preferanseaksjer. Disse utgjør 45 prosent av egenkapitalen, men har bare 4,5 prosent stemmerett. Disse aksjene hadde 8 prosent utbytte hvert år frem til 2. juli i fjor, men får etter det 0,5 prosentpoeng økt utbytte årlig, altså en like dyr finansiering som det minste obligasjonslånet.

Arctic Securities skriver i en melding i etterkant av obligasjonseiermøtet torsdag at 90 prosent av obligasjonseierne har gitt tilslutning til endringene, men at det skal vedtas på et nytt møte 9. desember.

– Vi er nesten i mål med refinansieringen, sier Røhne.

Rentekostnader over leieinntekter

Equinor betaler full leie ut 2024, men å leie ut 17.000 kvadratmeter er ikke gjort i en håndvending. Med rentekostnader på obligasjonslånene på 177 millioner og utbyttekrav fra preferanseaksjeeierne på 35 millioner, får selskapet 212 millioner i årlige rentekostnader.

I presentasjonen står det at at hvis utleien av de 17.000 tomme kvadratmeterne blir gjort til markedsleie, vil normaliserte leieinntekter ligge rundt 202 millioner – 10 millioner under rentekostnadene. I tillegg er det driftskostnader på bygget, slik at det blir store underskudd hvert år. 

I 2022 er leieinntektene på 244 millioner og de løper ut 2024.

– Sett utenfra ser det ut som det må gjøres en stor refinansiering og mye mer egenkapital må inn? Å refinansiere når rentekostnadene er høyere enn leieinntektene synes umulig.

– Selskapet vil forløpende vurdere om kapitalstrukturen skal endres, men det er for tidlig å si hvordan dette vil gjøres, sier Røhne.

I notatet fra Arctic er verdianslagene på eiendommen mellom 3,85 og 4,15 milliarder.

Obligasjonseiere er ikke offentlige, men Finansavisens kilder sier at John Fredriksen er en av de som har vært med i refinansieringen av obligasjonslånene.

Røhne vil ikke kommentere dette ettersom obligasjonsinvestorer ikke er offentlig informasjon.

– Vår oppfatning er at disse i all hovedsak eies av institusjonelle fondsinvestorer, sier Røhne.